La restituzione della cosa oggetto di locazione rientra fra le obbligazioni del conduttore derivanti dal rapporto contrattuale.

Ciò è confermato anche dalla dizione di cui all’art.1590 c.c. in cui è detto esplicitamente che il conduttore è tenuto a restituire la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso della cosa in conformità al contratto.

Tuttavia può verificarsi, come si è avuto modo di vedere, che la restituzione dell’immobile avvenga spontaneamente oppure per così dire coattivamente, in seguito alla pronuncia dell’ordinanza di convalida di sfratto e all’instaurazione di una procedura esecutiva per il rilascio.

In tale ultima ipotesi pertanto la restituzione dell’immobile porta con sé ulteriori spese e oneri.

Il Giudice con l’ordinanza con cui convalida lo sfratto deve provvedere altresì alle spese di causa secondo la regola generale di cui all’art.91 c.p.c. (principio della soccombenza).

Giurisprudenza costante ritiene invece che il Giudice non possa evidentemente disporre la condanna delle spese a carico del conduttore in caso di convalida di licenza per finita locazione.

In tale circostanza infatti la convalida non si considera pronunciata in dipendenza di un fatto del conduttore che renda necessario il ricorso alla tutela giurisdizionale, ma di un interesse esclusivo del locatore che intende costituirsi in via preventiva un titolo esecutivo da far valere successivamente alla scadenza del contratto.

Nel caso invece di convalida di sfratto per morosità, se il locatore demanda altresì al Giudice l’emissione del decreto ingiuntivo, con lo stesso decreto ingiuntivo il Giudice procede alla liquidazione delle spese processuali.

I principi generali valgono anche nel caso in cui il locatore si trovi costretto ad attivare la procedura esecutiva per il rilascio. L’art.611 precisa che nel processo verbale l’ufficiale giudiziario specifica tutte le spese anticipate dalla parte istante. La liquidazione delle stesse è fatta dal Giudice dell’esecuzione con decreto che costituisce titolo esecutivo.

Inoltre la disposizione generale di cui all’art.1591 c.c. prevede che il conduttore in mora a restituire la cosa sia tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla consegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.

Ciò importa pertanto l’obbligo di pagamento del corrispettivo fino all’ effettiva riconsegna dell’immobile, in ragione del fatto che il conduttore trae evidentemente vantaggio dal godimento dell’immobile. Il locatore invece subisce un danno dato dall’impossibilità di poter disporre del bene oggetto di locazione non restituito dal conduttore.

La previsione della possibile richiesta di risarcimento del maggior danno impone al locatore di dimostrare l’esistenza di un danno appunto ulteriore e di natura diversa rispetto al corrispettivo.

La prova richiesta è particolarmente rigorosa in quanto non è sufficiente il riferimento al c.d. “valore di mercato”.

Secondo la giurisprudenza infatti è necessario provare in relazione alle caratteristiche dell’immobile e alle sue possibilità di utilizzazione che si è verificata una effettiva lesione nel patrimonio del locatore data ad esempio  dal non aver potuto locare il bene ad un canone maggiore. Tale circostanza tuttavia deve essere provata concretamente sulle base delle proposte di locazione o di acquisto ricevute dal locatore.

Infine sia che la restituzione avvenga spontaneamente o meno occorrerà inoltre verificare al momento della riconsegna dell’immobile il suo stato, alla luce del dettato di cui citato art.1590 c.c.

Occorrerà esaminare cioè l’immobile per constatare la presenza o meno di danni o anomalie non riconducibili al normale e inevitabile deterioramento dovuto all’uso della cosa locata da parte del conduttore o a vestustà.

Le esaminate disposizioni di cui agli art.1576 I c. e 1609 c.c. (vedi paragrafo 2f) sulla scorta dei quali le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite nella durata della locazione dal conduttore a sue spese, non importano al momento del rilascio dell’immobile l’addebito in capo al conduttore stesso delle spese di deterioramento dovute all’uso.

In particolare, a titolo esemplificativo, possono rientrare nel normale deterioramento dovuto all’uso, la scoloritura delle pareti, anche in corrispondenza dell’apposizione di quadri o del posizionamento di mobili, le maniglie allentate, l’usura nei pavimenti, i fori nelle pareti per l’apposizioni di quadri o pensili.

Il conduttore sarà invece tenuto a rispondere di tutti i danni arrecati all’immobile nel corso del rapporto contrattuale.

In particolare il locatore non potrà mai rifiutare la riconsegna dell’immobile, ma potrà pretendere il risarcimento del danno, costituito dalle spese necessarie l’esecuzione delle riparazioni, oltre che dalla mancata percezione di reddito nel periodo occorrente per la rimessione in pristino dell’immobile.

Ai sensi dell’art. 1588 c.c. il conduttore è sempre tenuto a rispondere della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivino da incendio, salvo che non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

Il conduttore è altresì responsabile della perdita e del deterioramento provati da soggetti terzi che egli ha ammesso anche solo temporaneamente nell’uso o nel godimento della cosa locata.

Da ultimo può avvenire che il conduttore rilasci l’immobile, ma al suo interno restino cose di sua proprietà. Anche in tale ipotesi è possibile valutare a seconda dell’ingombro e dalla consistenza degli oggetti o arredi permanenti, gli eventuali danni subiti dal locatore per la non piena disponibilità dell’immobile.

Nel caso in cui il locatore abbia dovuto ricorrere alla proceduta esecutiva per ottenere il rilascio dell’immobile l’art.609 c.p.c. specifica che se nell’immobile di trovano cose mobili appartenenti alla parte tenuta al rilascio e che non debbono essere consegnate, l’Ufficiale giudiziario, se la stessa parte non le asporta immediatamente può disporre la custodia sul posto anche a cura della parte istante, se consente di custodirle, o il trasporto in altro luogo.