Locazione: recesso del conduttore

Il principio secondo cui il recesso anticipato del conduttore non è giustificato qualora i gravi motivi siano fondati su circostanze e situazioni preesistenti alla data della conclusione del contratto e fin da allora conosciute (o conoscibili), può trovare applicazione limitatamente a quei requisiti del bene di cui le parti possono disporre e non - invece - con riguardo a quelli imposti da norme inderogabili di legge, quali sono le prescrizioni attinenti alla sicurezza degli edific

Il principio secondo cui il recesso anticipato del conduttore non è giustificato qualora i gravi motivi siano fondati su circostanze e situazioni preesistenti alla data della conclusione del contratto e fin da allora conosciute (o conoscibili), può trovare applicazione limitatamente a quei requisiti del bene di cui le parti possono disporre e non - invece - con riguardo a quelli imposti da norme inderogabili di legge, quali sono le prescrizioni attinenti alla sicurezza degli edifici. (Nella specie nella quale la Cassazione ha accertato irregolarità consistenti nella non conformità alle norme in tema di sicurezza e alle prescrizioni in materia di prevenzione incendi e adeguamento degli impianti elettrici, la conseguente dichiarazione di inagibilità dell'immobile, da adibirsi a scuola elementare, ha così costituito, secondo la S.C., giusta causa di recesso anticipato dal contratto, traducendosi in causa di nullità dello stesso per impossibilità giuridica dell'oggetto). Cassazione civile , sez. III, 30 ottobre 2007, n. 22886   LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE                   SEZIONE TERZA CIVILE          
               Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                            Dott. NICASTRO Gaetano                         - Presidente   -  Dott. DURANTE Bruno                              - Consigliere -  Dott. MASSERA Maurizio                          - Consigliere -  Dott. TALEVI   Alberto                              - Consigliere -  Dott. LANZILLO Raffaella                         - rel. Consigliere -  ha pronunciato la seguente:                                                              
sentenza        
                                sul ricorso proposto da:                                             COMUNE   DI   (OMISSIS), in persona del Sindaco   pro   tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEL CAROVIRA 5 presso lo studio dell'Avvocato SARDO MASSIMO GAETANO, difeso dall'avvocato PASSANISI EMANUELE, giusta delega in atti;                                                                                          
                                   - ricorrente - 
contro                                                               L.A., elettivamente domiciliato in ROMA VIA EMILIO FAA' DI          BRUNO 4, presso lo studio dell'avvocato ORAZIO LICCIARDELLO, difeso dall'avvocato ASERO MILAZZO SALVATORE, giusta delega in atti;                                      
                                - controricorrente - 
avverso la sentenza n. 97/04 della Corte d'Appello di CATANIA, sezione seconda civile emessa il 2/2/2004, depositata il 28/02/04; RG. 586/2002;                                                 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/10/07 dal Consigliere Dott. Raffaella LANZILLO;                   udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. ABBRITTI Pietro che ha concluso per il rigetto del ricorso.      
                     Fatto
Con atto notificato il 13.5.2004 il Comune di (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione contro la sentenza 2-28 febbraio 2004 n. 97 della Corte di appello di Catania, notificata il 15.3.2004, che - confermando la sentenza emessa in primo grado dal Tribunale di Catania - ha respinto le opposizioni da esso proposte contro i due decreti ingiuntivi, n. 71/00 e n. 9/01, notificatigli su ricorso di L.A. e recanti condanna a pagare al L. i canoni di locazione di un immobile in (OMISSIS), il primo per il periodo (OMISSIS) (L. 7.619.918) ed il secondo per il periodo (OMISSIS) (L. 33.337.230). Espone il ricorrente che il contratto di locazione era stato stipulato il (OMISSIS), per la durata di sei anni, con la specificazione - risultante dal contratto - che l'immobile doveva essere destinato ad ospitare la scuola elementare. In data (OMISSIS) la Azienda U.S.L. N (OMISSIS), eseguita un'ispezione dei luoghi, aveva accertato che i locali non erano conformi alle norme in vigore in tema di sicurezza, per l'inosservanza dei limiti di altezza e delle prescrizioni in tema di prevenzione degli incendi e adeguamento degli impianti elettrici. In data (OMISSIS) il Comune aveva notificato al locatore il proprio recesso dal contratto, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 27 a causa dell'accertata inagibilità dei locali per l'uso al quale dovevano essere destinati. L'immobile era stato poi effettivamente rilasciato il successivo (OMISSIS). Ciò nonostante, il L. gli aveva ingiunto il pagamento dei canoni maturati in data successiva sia al recesso, sia all'effettivo rilascio dell'immobile, con i due decreti ingiuntivi ai quali il Comune aveva proposto opposizione. Nel primo dei due giudizi il Comune ha proposto domanda riconvenzionale, diretta ad ottenere la restituzione di somme indebitamente pagate. Riunite le due cause di opposizione, con sentenza n. 22 del 2002 il Tribunale di Catania, Sez. distaccata di Paternò, ha respinto le opposizioni, ritenendo che la sopravvenuta inagibilità dell'immobile non giustificasse il recesso dal contratto di locazione prima della sua scadenza naturale, perchè le anomalie rilevate dalla USL preesistevano alla data della conclusione del contratto medesimo ed erano note al conduttore. Ha invece accolto la domanda riconvenzionale del Comune. La Corte di appello di Catania, con la sentenza impugnata in questa sede, ha respinto sia l'appello principale del Comune di (OMISSIS), sia l'appello incidentale del L. contro il capo della sentenza che aveva accolto la domanda riconvenzionale, ponendo a carico del Comune la metà delle spese del grado e compensando l'altra metà. Il Comune di (OMISSIS) propone cinque motivi di ricorso per cassazione, ai quali oppone resistenza il L. con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell'art. 378 cod. proc. civ.. Diritto I cinque motivi di ricorso denunciano tutti l'erroneità della sentenza impugnata, per violazione di legge e difetto di motivazione, nella parte in cui la Corte di appello ha ritenuto ingiustificato il recesso del conduttore ed ha emesso condanna al pagamento dei canoni per il periodo successivo. Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione degli artt. 1346 e 1418 cod. civ., con la motivazione che l'inidoneità dell'immobile ad essere utilizzato come scuola, per inosservanza delle prescrizioni in tema di sicurezza, integra impossibilità - illiceità dell'oggetto e comporta la nullità del contratto di locazione, giustificando il recesso del conduttore per l'impossibilità di perseguire lo scopo convenuto: nullità rilevabile anche di ufficio, in ogni stato e grado del procedimento. Con il secondo motivo, proposto in subordine, per il caso in cui si escluda la nullità, il ricorrente prospetta la violazione degli artt. 1460, 1571, 1575 e 1578 cod. civ., per non avere la Corte di appello rilevato che il mancato rispetto delle norme sulla prevenzione degli incendi e sull'adeguamento dell'impianto elettrico costituisce inadempimento del locatore, a cui l'art. 1575 cod. civ. impone l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso a cui è destinata, mentre l'art. 1578 c.c. giustifica la risoluzione del rapporto qualora i vizi del bene locato ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito. Nella specie, il L. si sarebbe reso inadempiente sia all'atto della conclusione del contratto, per avere concesso in locazione un immobile non idoneo ad essere destinato all'uso convenuto, sia nel corso del rapporto, per non avere provveduto all'adeguamento dell'immobile, dopo l'ispezione dell'autorità sanitaria. Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione della L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c., per avere la Corte di appello escluso la legittimità del recesso con la sola motivazione che la situazione rilevata dalla USL era già esistente alla data della conclusione del contratto e ben nota al conduttore, limitando la sua indagine all'insufficienza dell'altezza dei locali, mentre le contestazioni della USL erano ben più ampie e riguardavano anche l'inadeguatezza degli impianti elettrici, delle scale e delle vie di fuga, rispetto alle prescrizioni della L. n. 46 del 1990 e L. n. 626 del 1994, e la conseguente, totale inagibilità dei locali. Con il quarto motivo il ricorrente prospetta la violazione degli artt. 1321, 1322, 1325, 1372 e 1373 cod. civ., nella parte in cui la sentenza impugnata ha emesso condanna al pagamento dei canoni nonostante il mancato godimento dell'immobile, ed anche per il tempo successivo alla riconsegna, in violazione del principio sinallagmatico. Con il quinto motivo lamenta l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, con riguardo a tutte le questioni di cui sopra. Il primo motivo è fondato. La motivazione della sentenza impugnata, secondo cui il recesso anticipato del conduttore non è giustificato qualora i gravi motivi siano fondati su circostanze e situazioni preesistenti alla data della conclusione del contratto e fin da allora note al conduttore, si ispira a un principio che non può essere utilmente invocato nel caso di specie. Essa presuppone che il conduttore - avendo concluso il contratto pur conoscendo (o potendo conoscere) le peculiari caratteristiche del bene locato - le abbia liberamente accettate e pertanto non possa successivamente dolersene. Ma ciò vale limitatamente ai requisiti del bene di cui le parti possono disporre; non con riguardo a quelli imposti da norme inderogabili di legge, come le prescrizioni attinenti alla sicurezza degli edifici (soprattutto se adibiti a scuola). Qui la presunta accettazione è del tutto irrilevante, non potendo le parti derogare con i loro accordi alle disposizioni imperative di legge. (Principio che trova riscontro, fra l'altro, nella norma dell'art. 1580 cod. civ., secondo cui il conduttore può sempre chiedere la risoluzione del contratto per i vizi della cosa che espongano pericolo la salute, anche quando i vizi gli fossero noti, e nonostante qualunque rinuncia). Nella specie, le irregolarità accertate dalla USL, che hanno comportato la dichiarazione di inagibilità dell'immobile, si traducono in altrettante cause di nullità del contratto di locazione per impossibilità (giuridica) dell'oggetto, ai sensi degli artt. 1346 - 1418 c.c., come prospettato dal ricorrente. (Cfr. anche Cass. Civ., Sez. 3°, 26 maggio 1999 n. 1503 e precedenti ivi cit., che hanno affermato il medesimo principio per il caso in cui il conduttore si trovi nella giuridica impossibilità di esercitare nell'immobile oggetto della locazione l'attività in funzione della quale il contratto era stato concluso). Nè sorgono problemi in ordine alla proponibilità in questa sede dell'eccezione di nullità sollevata dal ricorrente, qualora si consideri che "Nelle controversie promosse per far valere diritti che presuppongono la validità di un determinato contratto, la nullità del contratto stesso è rilevabile d'ufficio ... rientrando nel potere-dovere del giudice la verifica della sussistenza delle condizioni dell'azione, indipendentemente dall'attività assertiva delle parti ..." (Cass. Civ. 23 agosto 2006 n. 18374). Il primo motivo di ricorso deve essere quindi accolto. Ciò rende superfluo l'esame degli altri motivi, che risultano assorbiti. La sentenza impugnata deve essere cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito. L'accertata nullità del contratto di locazione su cui il L. ha fondato la sua domanda di pagamento dei canoni comporta il rigetto delle domande proposte con i decreti ingiuntivi opposti (decreto N. 71/00, emesso in data 8.7.2000, e decreto N. 9/01, emesso il 18.1.2001, dal Tribunale di Catania - Sez. distaccata di Paternò), che vanno entrambi revocati e dichiarati privi di ogni giuridico effetto, in accoglimento delle opposizioni proposte dal Comune di (OMISSIS). Considerata la natura della controversia, si ritiene che ricorrano giusti motivi per compensare interamente fra le parti le spese di tutti i gradi del giudizio. P.Q.M
La Corte di cassazione accoglie il primo motivo di ricorso. Dichiara assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie le opposizioni proposte dal Comune dei Paterno avverso i decreti ingiuntivi di cui in motivazione, di cui dispone la revoca. Compensa le spese di tutti i gradi del giudizio. Così deciso in Roma, il 11 ottobre 2007. Depositato in Cancelleria il 30 ottobre 2007

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