La regolamentazione inerente l’indennità per la perdita di avviamento ha valore unicamente per gli inquilini o conduttori di contratti di locazione di immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigiane, turistico-alberghiere, che comportino contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori, con esclusione di tutte le altre categorie di contratti.
L’art.35 della L.392/1978 ha cura di specificare infatti che “NON si applicano le disposizioni in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che NON comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati all’esercizio di attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi, villaggi turistici.”
Ne deriva che, per l’applicabilità delle disposizioni seguenti, deve trattarsi di un immobile che, per la sua attività, sia caratterizzato dalla frequentazione diretta della generalità dei fruitori di quel bene o servizio
La Giurisprudenza ha avuto modo di individuare ulteriori ipotesi in cui l’indennità non è dovuta al conduttore. Si riportano alcune casistiche:
-La distruzione dell’immobile oggetto di locazione determina la risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta e da ciò deriva l’estinzione di tutte le obbligazioni del conduttore, ma anche quelle del locatore.
-Il mutamento dell’uso dell’immobile locato unilateralmente operato dal conduttore senza che il locatore ne abbia avuto alcuna cono scienza fa perdere il diritto all’indennità.
-L’esercizio di un’ attività commerciale all’interno dell’immobile locato senza le prescritte autorizzazioni amministrative.
Vediamo ora in che cosa consiste l’indennità per la perdita di avviamento.
Anzitutto dottrina e giurisprudenza costanti definiscono l’avviamento commerciale “la capacità dell’impresa di produrre utili”.
Tale capacità è collegata alla presenza di diverse componenti tra cui senz’altro quella della sede di svolgimento dell’attività, che assume un importanza fondamentale e un punto di riferimento per la clientela. Senza contare poi la rilevanza strategica di alcune attività commerciali come locali o negozi, data proprio dalla loro ubicazione in una zona particolarmente conosciuta, o di grande frequenza di pubblico, o semplicemente funzionale allo svolgimento dell’attività esercitata.
Ebbene l’ipotesi che ivi si esamina è quella in cui il rapporto di locazione ad uso non abitativo, relativo alle tipologie di attività sopra definite, venga a cessare NON per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o in presenza di una procedura concorsuale,e quindi in genere non per fatto del conduttore.
Risulta evidente come per il conduttore l’imposto spostamento di sede ad una attività già avviata e che spesso proprio dalla sua collocazione trae vantaggio, importa una serie di danni non indifferenti, non solo dal punto di vista pratico - logistico, ma proprio con diretto riferimento alla clientela e pertanto alla frequentazione dell’attività da parte del pubblico.
A tal fine il legislatore all’art. 34 della L. 392/1978 ha previsto in tale ipotesi che il conduttore ha diritto da parte del locatore al pagamento della c.d. indennità per la perdita di avviamento commerciale.
La Giurisprudenza ha specificato come il pagamento di un’indennità in tale ipotesi, abbia evidentemente una funzione non solo risarcitoria, “ma effettivamente riparatoria.
“L’’esigenza è quella di garantire il mantenimento della clientela e la necessità di conservare le imprese già esistenti che subiscono un danno qualora siano costrette a spostarsi altrove a causa della cessazione del rapporto di locazione su iniziativa del locatore”.
La norma quantifica inoltre l’indennità che è pari a:
-18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto per le attività sopra menzionate di cui all’art.27 n.1) e 2);
-21 mensilità dell’ultimo canone corrisposto per le attività alberghiere.
Il II c. dell’art. 34 prevede inoltre che il conduttore abbia “diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente e ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente”
In quest’ultima ipotesi l’indennità dovrà essere corrisposta dal locatore al conduttore all’inizio del nuovo esercizio.
Negli altri casi invece l’indennità deve essere pagata al conduttore, prima dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile: il III c dell’art.34 precisa infatti che l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità.
Ne deriva che il rilascio dell’immobile da parte del locatore è strettamente collegato al pagamento dell’indennità da parte del locatore.
Ciò consente pertanto al conduttore in caso di mancato pagamento, di protrarre l’esercizio della sua attività commerciale nell’immobile locato fino al pagamento del corrispettivo.
Il pagamento dell’indennità consegue dunque automaticamente e nella misura stabilita alla cessazione del rapporto di locazione, senza alcuna necessaria prova in concreto della sussistenza dell’avviamento. Il conduttore ha semplicemente l’onere di dimostrare quale sia stata la causa di cessazione del rapporto di locazione.
La determinazione della misura dell’indennità si effettua pertanto al momento della cessazione del rapporto di locazione, e non al momento del rilascio dell’immobile.
Infine il IV comma dell’art.34 prevede che nell’eventuale giudizio relativo alla spettanza e alla determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, le parti hanno l’onere di quantificare specificatamente l’entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione di tale importo o quello comunque risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all’esito del giudizio, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.
