L’art. 952 del Codice Civile contempla il diritto di superficie, quale diritto reale minore di godimento che permette di edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprieta’ di un altro soggetto.
Due sono, quindi, le fattispecie a cui si giunge:
a) il proprietario del suolo può costituire il diritto di mantenere al di sopra o al di sotto del terreno una costruzione a favore di altri soggetti, che ne acquistano cosi’ la proprietà;
b) allo stesso modo il proprietario può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente da quella del suolo.
In altri termini, il proprietario può concedere ad altri il diritto di costruire e di mantenere la proprietà di una costruzione separata rispetto alla proprietà del terrenno, oppure, al contrario, può alienare una costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.
In entrambi i casi, il proprietario rimane titolare del suolo, e:
· nel primo caso: il superficiario acquisisce il diritto di costruire e mantenere sul terreno la proprietà di un edificio
· nel secondo caso: il superficiario acquisisce la proprietà di un edificio separato rispetto al suolo
Il diritto di superficie si costituisce:· Convenzionalmente:
Il diritto di superficie, nella maggior parte dei casi, sorge in seguito alla stipulazione di un contratto ad effetti reali, vale a dire quell’accordo tra le parti che produce direttamente la costituzione del diritto sul bene. Tale vincolo giuridco assume la forma scritta a pena di nullità, o puo’ costituirsi a seguito della pubblicazione di un testamento.
· Per usucapione:
Si puo’ divenire titolari di un diritto di superficie quando si sia esercitato su un fondo altrui un possesso protratto per almeno venti anni corrispondente al contenuto del diritto. Si avvera spesso nella prassi l’evento in cui il diritto di superficie sia concesso a privati come diritto di edificare su un suolo pubblico. In tal caso, la Pubblica Amministrazione, attraverso limitazioni determinate per l’interesse della collettività, vincola i superficiari, che, se non rispettassero tali limiti, decadrebbero dal diritto di superficie.
Caratteristiche del diritto:
* Il diritto di superficie è un diritto reale minore di godimento
* consiste nell'edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo appartenente ad altri.
* E’ possibile alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo, vendendo solamente il diritto di superficie.
* Cio’ comporta l’acquisto della proprietà su una costruzione.
* Il diritto di superficie e’ generalmente inteso come concesso a tempo indeterminato, salvo noln dia diversamente specificato nel contratto
* In caso di cessione a tempo determinato, una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e si determina l'acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo (la cosiddetta elasticità del dominio).
* Per la costruzione di edifici in diritto temporaneo di superficie, il proprietario puo’ valersi della facolta’ di riscattare il diritto di superficie ed ottenere cosi’ il pieno godimento della proprietà del bene, pagando al proprietario del terreno per la cessione dei relativi diritti di superficie.
* Il proprietario del terreno ha il diritto di chiedere la corresponsione di un canone, così come di disporre una diversa destinazione d'uso del terreno, che potrebbe comportare la demolizione di quanto costruito al di sopra di esso.
* Il diritto di mantenere una costruzione (non quello di edificare) è suscettibile di usucapione: costruita la casa, opera il principio di accessione, ma l’usucapione opera in forza del possesso ventennale della costruzione accompagnato da atti di riconoscimento dell’altruità del fondo (altrimenti si avrebbe usucapione della proprietà del fondo).
* È anche possibile che il diritto di superficie riguardi la sopraelevazione di un preesistente edificio.
* Se la costruzione perisce, il superficiario avrà diritto di ricostruire, ma dal momento del perimento della costruzione comincerà a decorrere il termine ventennale di prescrizione.
