Il decreto legislativo 3 marzo 2011 n. 28, all’art. 13, recita: “nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici (…)”.
La risposta alla domanda, non del tutto pacifica, prende le mosse dalla rilevanza del comportamento dell’acquirente che nel contratto di compravendita omette l’inserimento della clausola con la quale dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla certificazione energetica degli edifici.
Nella sentenza n.26724/2007, la Corte di Cassazione - chiamata a dirimere una controversia sulla responsabilità degli intermediari finanziari -, ha escluso che la violazione delle norme di comportamento prevista ex lege possa determinare la nullità del contratto. In quel caso il giudice di legittimità ha individuato due tipologie di norme imperative: da un lato, le norme che involgono la struttura e il regolamento contrattuale, dall’altro, le regole che impongono un preciso comportamento alle parti.
Differente è il regime degli effetti in caso di violazione: le prime determinano la nullità del contratto, mentre l’inosservanza delle seconde si riflette sul piano risarcitorio.
Tale distinzione rileva anche ai nostri fini.
Difatti, secondo uno studio condotto dal Consiglio Nazionale del Notariato (342-2011/C), la norma che impone l’obbligo di informazione e consegna della certificazione energetica si riferisce a un comportamento la cui violazione non può riflettersi sulla validità e sull'efficacia del contratto, bensì solo sul piano risarcitorio. Ed infatti, l’inadempimento costituirà fonte di responsabilità del venditore-locatore, residuando all'acquirente la sola facoltà di avvalersi del rimedio risarcitorio e/o dell’azione di riduzione del prezzo.
Tale conclusione sarebbe confermata anche alla luce dell’iter normativo seguito dal legislatore.
L’originaria previsione legislativa in materia (D. Lgs. n. 192 del 2005, art. 6), stabiliva una ipotesi di nullità relativa (cd. di protezione) nel caso di omessa allegazione della certificazione energetica, rilevabile quindi dal solo acquirente. Se ragioni di tutela dell’acquirente debole avevano spinto il legislatore in quella sede a scegliere proprio per il regime della nullità relativa, non si comprende perché con le nuove modifiche, optando per una ipotesi di nullità ex art.1418 c.c., lo stesso legislatore abbia introdotto un meccanismo tale per cui dalla mancata allegazione o menzione della condotta richiesta si avrebbe una ipotesi di nullità anche in danno dell'acquirente.
Ciò non sembra affatto possibile proprio perché trattasi di una previsione peggiorativa a danno dell’acquirente.
Di diverso avviso è l’orientamento ermeneutico seguito dal Tribunale di Napoli, il quale in una recente sentenza (20.4.2011), ha affermato che la cennata decisione della Cassazione andrebbe interpretata in senso diametralmente opposto, trattandosi – la mancata allegazione del certificato e l’omessa informazione-  di una violazione di norme imperative che si riferisce alla struttura ed al regolamento contrattuale la cui inosservanza produce nullità, e non già ad una violazione di regole comportamentali che incidono sul piano risarcitorio.
Più di recente, seppur senza entrare nel merito della questione trattata, è intervenuta una nuova decisione della Cassazione, a mente della quale il certificato energetico va ad ampliare il novero dei documenti (permesso di costruire, certificato di abitabilità), relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta che, ai sensi dell'articolo 1477 cod. civ., il venditore doveva consegnare al compratore.
Secondo il giudice di legittimità, la mancata consegna non rende la vendita invalida, ovvero nulla, piuttosto legittima l'acquirente a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1477 - 1453 - 1455 cod. civ., in quanto era interesse del compratore acquisire la proprietà di un bene conforme alla normativa vigente, anche in materia di efficienza energetica.
Inoltre, a ben vedere, la stessa può essere consegnata anche successivamente o in ragione di un preventivo accordo delle parti o su semplice richiesta del compratore, anche dopo la vendita del bene (Cass. Civ. n. 12260 del 17 luglio 2012).
Concludendo, per le ragioni esposte si può ritenere che l’omessa menzione/consegna della certificazione non integri una ipotesi di nullità dell’atto di compravendita.