Locazione: durata della locazione per uso transitorio

Qualora un contratto di locazione abitativo sia stato stipulato per uso transitorio, il conduttore che assuma la nullità ex art. 79 l. 27 luglio 1978 n. 392, di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative e chieda, pertanto, la ripetizione delle somme eccedenti l'equo canone, deve dimostrare che il locatore era a conoscenza delle sue reali esigenze abitative al momento della conclusione del contratto in base all'obbiettiva situazione

Qualora un contratto di locazione abitativo sia stato stipulato per uso transitorio, il conduttore che assuma la nullità ex art. 79 l. 27 luglio 1978 n. 392, di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative e chieda, pertanto, la ripetizione delle somme eccedenti l'equo canone, deve dimostrare che il locatore era a conoscenza delle sue reali esigenze abitative al momento della conclusione del contratto in base all'obbiettiva situazione di fatto, non potendo rilevare contro il locatore nè le situazioni di fatto occultate dal conduttore, nè la sua riserva mentale di non accettare tale clausola. LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg Magistrati: Dott. Gaetano FIDUCCIA         - Presidente - Dott. Vincenzo SALLUZZO       - Consigliere - Dott. Italo    PURCARO            - Rel. Consigliere - Dott. Giuliano LUCENTINI        - Consigliere - Dott. Mario   FINOCCHIARO     - Consigliere - ha pronunciato la seguente                               SENTENZA sul ricorso proposto da: PRETO MARIA TERESA, elettivamente domiciliata in ROMA CSO TRIESTE 150, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO ARMANDOLA, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato STEFANO POLETTO,                                                     
                             - ricorrente -                                 contro POZZAN LUCIO;                                                      
                             - intimato - avverso la sentenza n. 30-98 del Tribunale di VICENZA, Sezione Seconda Civile, emessa il   17-04-98   e   depositata   l'01-10-98 (R.G.119-97); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11-12-00 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni GIACALONE che ha concluso per l'accoglimento del ricorso FATTO Con ricorso depositato avanti al Pretore di Vicenza in data 5 settembre 1994, Lucio Pozzan - premesso di aver condotto in locazione dal 1 dicembre 1989 al 17 giugno 1994 l'appartamento, sito in Vicenza, Stradella Forti 22, per il canone di L. 400.000, mentre l'equo canone ammontava a L. 155.000; di avervi, altresì, posto la residenza dall'11 gennaio 1990 - chiese che fosse determinato il canone dovuto, con condanna della locatrice Maria Teresa Preto alla restituzione di quanto indebitamente percepito. La convenuta, costituitasi in giudizio, contestò la domanda precisando che il contratto era stato concluso per uso transitorio, come prospettato dal conduttore, con durata semestrale e poi erano stati stipulati nuovi contratti pure con durata semestrale e, dunque, le parti legittimamente avevano liberamente pattuito il canone. Con sentenza depositata in data 26 febbraio 1997, il giudice adito, ritenuto che la locazione, in realtà, non era stata conclusa per esigenze transitorie e che, quindi, fosse da assoggettare alla disciplina dell'equo canone, condannò la locatrice al pagamento della somma di L.13.861.443, indebitamente percepita dalla locatrice medesima. Gravata la sentenza ad opera della Preto, il Tribunale di Vicenza, con sentenza depositata in data 1 ottobre 1998, accolse solo in parte l'appello, rilevando, in parte motiva: - che, in linea di principio, poteva condividersi l'orientamento della Corte di Cassazione secondo cui costituisce onere del conduttore, che deduca la simulazione dell'accordo contrattuale per locazione di natura transitoria, di provare che le parti erano consapevoli che, invece, la locazione era destinata a soddisfare normali esigenze abitative del conduttore; - che, nella specie, era pacifico che le parti avevano stipulato, senza soluzione di continuità, una serie di contratti di locazione di durata semestrale, a partire dal 1 dicembre 1989; - che, in relazione alle prime due pattuizioni; il conduttore non aveva provato che la locatrice fosse a conoscenza delle sue effettive intenzioni; - che altrettanto non poteva dirsi per le pattuizioni successive, essendo oltremodo significativo che la locatrice, evidentemente consapevole che l'inquilino aveva intenzione di mantenere la locazione, lo aveva avvisato, con lettera in data 22 febbraio 1993, che sarebbe stato chiesto un aumento di canone; - che, pertanto, per il periodo successivo al 30 novembre 1990, il canone doveva essere determinato secondo i criteri dell'equo canone e, conseguentemente, l'appellante condannata al pagamento della minor somma di lire 10.952.327. Per la cassazione della suindicata sentenza Maria Teresa Preto ha proposto ricorso, sulla base di un unico motivo. L'intimato non ha svolto attività difensiva. DIRITTO Con l'unico motivo la ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione di norme di legge - in particolare artt. 1, 22, 26 e 79 della L. 392-1978, in relazione all'art. 2697 c.c. - , nonché erronea e contraddittoria motivazione, il tutto in relazione all'art. 360 nn.3 e 5 c.p.c.. Deduce che correttamente il Tribunale, non avendo il conduttore fornito la prova dell'accordo simulatorio, aveva qualificato come contratto abitativo destinato a soddisfare esigenze transitorie, quello sottoscritto dalle parti il 1 dicembre 1989, nonché la successiva stipula del 1 giugno 1990, perché, anche in tale occasione, nessuna prova era stata fornita dal conduttore circa la sopravvenuta conoscenza, da parte della locatrice, della sua intenzione di adibire l'immobile ad abitazione primaria. Aveva errato, invece, il giudice di merito nel ritenere che la sottoscrizione di ulteriori contratti di locazione transitoria (a partire dal 1 dicembre 1990), tutti identici al primo, costituiva, di per se stessa ed in mancanza di ogni altro elemento probatorio, la prova della consapevolezza, da parte della locatrice, delle mutate esigenze abitative del conduttore da transitorie a primarie. Un siffatto comportamento, lungi dal dimostrare l'intento simulatorio di entrambe le parti, costituiva, semmai, ulteriore prova dell'affidamento incolpevole della locatrice nella sussistenza delle esigenze transitorie dichiarate e ribadite dal conduttore. Mentre anche la richiesta di aumento era priva di rilevanza, veniva posto in luce come il giudice del gravame non avesse tenuto nel debito conto i certificati anagrafici prodotti dalla ricorrente, dai quali risultava che Lucio Pozzan risiedeva in Vicenza, via Benedetto Marcello 16, dall'11 gennaio 1990, circostanza quest'ultima che confermava che il miniappartamento, sito sempre in Vicenza, era stato locato per soddisfare esigenze transitorie del conduttore. Il motivo è fondato. In tema di locazioni abitative a carattere transitorio di cui all'art. 26 L.392-1978, questo Supremo Collegio ha ormai abbandonato quel filone interpretativo, secondo cui, per accertare la natura transitoria o meno della locazione, occorreva avere riguardo all'effettiva destinazione dell'immobile, per pervenire alla più convincente affermazione che tale circostanza sia del tutto irrilevante, come del pari irrilevante è il proposito unilaterale ed inespresso dell'aspirante conduttore di adibire a propria stabile abitazione l'immobile che gli venga offerto in locazione a titolo transitorio, configurando tale proposito una riserva mentale. Al contrario, la nullità ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 delle clausole concernenti la misura del canone, contenute in un contratto di locazione che appaia stipulato per sopperire ad esigenze abitative di carattere transitorio, in tanto può essere ritenuta in quanto emerga l'accordo dei contraenti, accordo inteso a simulare tale apparenza negoziale e cioè a dissimulare una locazione volta a soddisfare esigenze abitative stabili: soltanto in questo caso, infatti, può ritenersi che la dichiarata "transitorietà" della locazione costituisca il mezzo concordemente previsto dai contraenti per eludere le norme più favorevoli al conduttore dettate dalla stessa legge in via generale. In particolare, si è sottolineato che, perché possa assumere rilevanza giuridica la non corrispondenza tra realtà effettiva e stipulazione di una locazione per esigenze transitorie, è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nell'ipotesi in cui anche il locatore abbia conoscenza dell'effettiva esigenza del conduttore di destinare l'immobile ad abitazione stabile, di talché risulti solo formale la volontà di concludere un contratto avente ad oggetto una locazione di carattere transitorio (ex plurimis, Cass. 11917-95, 1936-97). Mentre è pacifico che il relativo onere probatorio incombe sul conduttore, questo Supremo Collegio ha affermato il principio secondo cui: "Le esigenze abitative di natura transitoria di cui all'art. 26 della legge n. 392 del 1978 non si caratterizzano alla luce del mero dato obiettivo positivo dell'esaurimento nel breve periodo, bensì, secondo il dato negativo della loro intrinseca non meritevolezza di tutela per l'obbiettiva diversità dall'esigenza abitativa primaria (ovvero giustificata da ragioni di lavoro o di studio), attesone il carattere meramente sussidiario o voluttuario (quale quello inerente a vicende di soggiorno turistico, di incontri saltuari con conoscenti ed amici, di utilizzazioni occasionali per i più disparati scopi). Tali esigenze sussidiarie ben possono, pertanto, protrarsi anche considerevolmente nel tempo ed essere soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di un alloggio, con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà l'istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell'art. 1597 c.c., almeno nelle circostanze in cui non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale, con relativa modificazione della fattispecie legale tipica da locazione transitoria non primaria a locazione abitativa primaria" (sent. 7 luglio 1997, 6145). Non avendosi valide ragioni per discostarsi dal suindicato principio, appare evidente come, nella fattispecie in esame, la corte distrettuale abbia errato nel ritenere raggiunta la prova della consapevolezza della locatrice della trasformazione della destinazione, ad opera del conduttore, dell'abitazione da transitoria in stabile, fondandosi esclusivamente sulla circostanza, di per se stessa irrilevante, del reiterarsi di successive stipule della durata di sei mesi. Apodittico e contraddittorio appare, inoltre, il richiamo, contenuto nella sentenza gravata, alla richiesta di aumento del canone di cui alla lettera 22 febbraio 1993 della locatrice Preto, essendo tale lettera intervenuta a distanza di oltre tre anni dalla stipula del 1 dicembre 1990, a partire dalla quale si è, invece, ritenuto che la locatrice dovesse avere necessariamente conoscenza delle esigenze abitative non più transitorie del conduttore. Alla stregua delle considerazioni che precedono, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altro giudice, che si designa nella Corte di Appello di Venezia, la quale provvederà ad un nuovo esame degli atti di causa, per accertare se la locatrice ebbe conoscenza, prestandovi adesione, delle mutate esigenze abitative del conduttore, ponendo in tal modo in essere un contratto contra legem. I giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Venezia. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, l'11 dicembre 2000.   COMMENTO TRATTO DA Riv. Giur. Edilizia 2001, 5, 837   Di Maurizio de Tilla     Sulle locazioni transitorie.   Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che la nullità ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 delle clausole concernenti la misura del canone, contenute in un contratto di locazione che appaia stipulato per sopperire ad esigenze abitative di carattere transitorio, in tanto può essere ritenuta in quanto emerga l'accordo dei contraenti inteso a simulare tale apparenza negoziale e cioè a dissimulare una locazione volta a soddisfare esigenze abitative stabili: soltanto in questo caso, infatti, può ritenersi che la dichiarata "transitorietà" della locazione costituisca il mezzo concordemente previsto dai contraenti per eludere le norme più favorevoli al conduttore dettate dalla stessa legge in via generale. In particolare, si è sottolineato che, perché possa assumere rilevanza giuridica la non corrispondenza tra realtà effettiva e stipulazione di una locazione per esigenze transitorie, è necessario che sussistano gli estremi della simulazione, configurabile nell'ipotesi in cui anche il locatore abbia conoscenza dell'effettiva esigenza del conduttore di destinare l'immobile ad abitazione stabile, di talché risulti solo formale la volontà di concludere un contratto avente ad oggetto una locazione di carattere transitorio. La Corte Suprema ha anche ricordato il principio in base al quale le esigenze abitative di natura transitoria di cui all'art. 26 della legge n. 392 non si caratterizzano alla luce del mero dato obiettivo positivo dell'esaurimento nel breve periodo, bensì secondo il dato negativo della loro intrinseca non meritevolezza di tutela per l'obbiettiva diversità dall'esigenza abitativa primaria (ovvero giustificata da ragioni di lavoro o di studio), attesone il carattere meramente sussidiario o voluttuario (quale quello inerente a vicende di soggiorno turistico, di incontri saltuari con conoscenti ed amici, di utilizzazioni occasionali per i più disparati scopi). Tali esigenze sussidiarie ben possono, pertanto, protrarsi anche considerevolmente nel tempo ed essere soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di un alloggio, con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà l'istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell'art. 1597 c.c., almeno nelle circostanze in cui non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale, con relativa modificazione della fattispecie legale tipica da locazione transitoria non primaria a locazione abitativa primaria. Nell'ambito della giusta affermazione di principio dettata dalla Corte Suprema, in relazione alla fattispecie della locazione transitoria, va osservato che, quando un contratto di locazione abitativa sia stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore, che assuma la nullità ex art. 79 legge 27 luglio 1978 n. 392 di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da quest'ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore né situazioni di fatto occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui di non accettare la clausola (Cass. 3 maggio 1999 n. 4377, Cass. 29 dicembre 1993 n. 12947). Né occorre che l'esplicitato uso transitorio venga documentalmente circostanziato, essendo invece sufficiente (salva la prova contraria, da offrirsi dal conduttore) che esso sia stato affermato, corrispondendo a criteri di normalità che il contenuto negoziale dichiarato non sia difforme da quello effettivo (Cass. 13 gennaio 2000 n. 328, conforme Cass. 25 settembre 1998 n. 9600). Sul piano dell'inquadramento giuridico della fattispecie in esame va rilevato che il contratto di locazione per uso abitativo stipulato, con la falsa indicazione della transitorietà dell' uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione della nullità di clausole concernenti la durata del rapporto e la misura del canone contrarie al regime giuridico rigidamente prestabilito per esso, integra gli estremi di una fattispecie simulatoria in fraudem legis, che cela, sotto l'apparenza di una convenzione di locazione transitoria, una locazione abitativa ordinaria pattiziamente regolata in difformità del regime coattivo cosiddetto dell'equo canone che le è proprio, con la conseguenza che il conduttore che invochi, in giudizio, l'applicazione del regime legale al rapporto così instaurato avrà l'onere di dimostrare l'esistenza della simulazione contrattuale (Cass. 2 marzo 1998 n. 2271). La prova dell'accordo simulatorio può anche desumersi, in via presuntiva, dall'accertata conoscenza che al momento della stipulazione della locazione il locatore avesse dell'effettiva esigenza di stabile abitazione del conduttore, ma non dalla mera circostanza che le clausole concernenti la misura del canone e la durata del rapporto contrastano oggettivamente con l' uso stabilmente abitativo dell'immobile che, dopo la conclusione del contratto, faccia il conduttore. Il conduttore il quale deduca la obiettiva inesistenza delle esigenze abitative transitorie menzionate nel contratto e di avere corrisposto, per effetto dell'esistenza dichiarata, un canone locativo superiore a quello legale, e chieda la restituzione di quanto pagato in eccedenza, ha l'onere di provare che il locatore, in base alla obiettiva situazione di fatto da lui conosciuta al momento della conclusione del contratto, era in grado di valutare l'inesistenza della situazione ivi dedotta allo scopo di eludere la normativa sull'equo canone (Cass. 28 aprile 1999 n. 230, Cass. 15 settembre 1998 n. 9185). Ed ancora: con riferimento alla durata minima delle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione e alla deroga prevista nel caso di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria (art. 1 e 26, comma 1, lett. a), legge n. 392 del 1978), la dizione della disposizione comminatoria della nullità di "ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto" (art. 79) deve intendersi riferibile, secondo il significato letterale dei termini usati, all'ipotesi di un incontro di volontà dirette a far risultare una situazione diversa da quella reale, e non deroga ai principi dell'affidamento e della buona fede. Conseguentemente, nell'ipotesi in cui il locatore, pur con l' uso dell'ordinaria diligenza, abbia avuto buone ragioni - in particolare confidando nella sussistenza della situazione prospettatagli dal conduttore - per ritenere che il futuro contraente avesse necessità soltanto transitorie di disporre dell'immobile, le conseguenze dell'accertamento di un'esigenza abitativa stabile non possono ricadere su di lui (Cass. 17 novembre 1995 n. 11917, in Arch. loc. 1996, 366). In ultimo si è ritenuto che il mutamento di destinazione d' uso sanzionato dall'art. 80 della legge n. 392 del 1978 si concreta nell' uso , difforme da quello pattuito, che il conduttore abbia dato al bene dopo averne ottenuto la consegna dal locatore. Ne consegue che, qualora, nella stipulazione di un contratto di locazione per un determinato uso sussista un intento elusivo soltanto unilaterale ex parte conductoris - nel senso che il locatario, pur accettando la proposta di uso dell'immobile formulatagli dal locatore, si riprometta di godere il bene per uso diverso -, detto intento resta circoscritto entro i confini di una irrilevante riserva mentale (Cass. 12 settembre 2000 n. 12019). La giurisprudenza di merito è così intervenuta sulla questione in esame: - Trib. Milano, 12 gennaio 1995 n. 145, in Arch. loc. 1995, 409, ha affermato che, tenuto conto del radicale ridimensionamento del principio della rilevanza della destinazione oggettiva dell'immobile locato, in seguito alla parziale dichiarazione di incostituzionalità dell'art. 80 legge n. 392 del 1978 da parte della sentenza Corte cost. n. 185 del 1988, per qualificare come transitoria, ai fini dell'applicazione al rapporto di locazione del regime giuridico c.d. dell'equo canone ( ex art. 26, lett. a), legge n. 392 del 1978), non può ritenersi sufficiente il requisito obiettivo della reale destinazione dell'immobile a stabile abitazione del conduttore, in contrasto con le previsioni contrattuali, ma occorre anche la consapevolezza da parte del locatore di tale effettiva destinazione; sicché, presumendosi l'altrui buona fede, il conduttore che assuma la nullità della clausola di "transitorietà" dell' uso abitativo , ai sensi dell'art. 79 legge n. 392 del 1978, per inesistenza in concreto della natura transitoria delle sue esigenze abitative, ha l'onere di dimostrare (anche per via indiziaria) che tale inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore, in base alla obiettiva situazione di fatto da lui conosciuta al momento del contratto (fatta salva l'applicabilità della disciplina dell'art. 80 legge n. 392 del 1978, nell'ipotesi che il locatore successivamente alla stipulazione del contratto sia venuto a conoscenza della natura primaria delle esigenze abitative del conduttore). (Conforme Trib. Milano, 12 gennaio 1995, in Giust. civ. 1995, 1603). - Pret. Bologna, 16 marzo 1995, in Rass. equo canone 1995, 258, con nota di S. Paparo, ha ritenuto che il contratto di locazione di un immobile urbano stipulato dalle parti per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria del conduttore (come nel caso di un lavoratore con compiti di addetto linguistico per la durata di due anni), a norma dell'art. 26, lett. c), della legge 27 luglio 1978 n. 392, non può contenere patti in deroga (quale un canone libero e la durata d'un anno), benché l'accordo sia stato stipulato con l'assistenza delle rispettive associazioni sindacali di categoria, ove non si raggiunga un bilanciamento dei contrapposti interessi delle parti, consistenti, rispettivamente, nella maggiore durata del periodo contrattuale e nel maggior canone. - Trib. Milano, 27 marzo 1997 ha ritenuto che, ai fini della sussistenza della simulazione soggettiva, per avvenuta interposizione fittizia in un contratto di locazione stipulata per esigenze abitative di natura transitoria, rileva lo stato soggettivo di buona o mala fede del mandatario, potendo, altrimenti, concludersi un negozio in frode alla legge con il semplice conferimento ad un terzo del perfezionamento del contratto e della successiva esecuzione. Va infine segnalato che la recente riforma delle locazioni abitative (legge 9 dicembre 1998 n. 431, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale 15 dicembre 1998 n. 296) prevede, tra l'altro, una serie di potesi contrattuali che riguardano le locazioni transitorie: a) locazioni stipulate dagli enti locali per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio; b) locazioni transitorie "vincolate" in base a modalità fissate con decreto ministeriale ed accordi di categoria; c) locazioni di alloggi per studenti universitari; d) locazioni di immobili destinati esclusivamente a finalità turistiche. Riguardo ai diversi tipi contrattuali individuati dall'art. 1 legge n. 431 del 1998 va osservato che per espressa disposizione (cit art. 1, comma 2) sono esclusi dall'applicazione della nuova legge (tranne per quanto concerne la forma scritta ad substantiam, la procedura per l'esecuzione prevista dal successivo art. 6 e la disciplina fissata dall'art. 14) gli alloggi locati per esclusive finalità turistiche (case di villeggiatura, fiere, mercati, convegni, ecc.). Per tali alloggi si applica, in massima parte, il codice civile. Un acuto studioso della materia ( F. Lazzaro, Limiti di forma e di derogabilità nelle locatizie abitative, in Giust. civ. 1999, fasc. 3, II, 111) ha osservato che ove le locazioni "per finalità turistiche" raggiungano almeno la durata di tre anni trova applicazione la più dettagliata disciplina di cui al recente d.lgs. 9 novembre 1998 n. 427, sull'attuazione della Direttiva 94/47/CE concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisto di un diritto di godimento a tempo parziale dei beni immobili . Riguardo alle ulteriori locazioni transitorie (diverse da quelle aventi finalità turistiche) la legge n. 431 del 1998 (art. 5, comma 1) rinvia la relativa disciplina (di qui la delegificazione) ad apposito decreto del Ministro dei Lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle Finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro dei Lavori pubblici, della mancanza di accordo delle parti, trascorsi 90 giorni dalla loro convocazione. Il decreto ministeriale, puntualmente emanato, ha stabilito condizioni e modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla legge per soddisfare particolari esigenze delle parti. La previsione legislativa è particolarmente interessante sul piano sistematico in quanto deroga ai principi generali attribuendo poteri normativi alle Autorità ministeriali in una materia contrattuale, qual è quella delle locazioni transitorie, nella quale non si ravvisa un interesse pubblico rilevante. Probabilmente il legislatore ha voluto "blindare" le locazioni transitorie, preoccupato dall' uso spregiudicato che qualche locatore ha fatto di siffatta tipologia locatizia, simulando rapporti di diversa natura. E ciò emerge chiaramente dalla previsione di modalità contrattuali fissate con carattere perentorio dal Ministero. Una specifica disciplina è prevista (v. art. 5, commi 2 e 3) per i contratti di locazione stipulati per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari, per i quali è prevista sia la stipula sulla base di schemi alternativi, sia la facoltà dei Comuni sede di Università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con Comuni limitrofi, di promuovere specifici accordi locali coinvolgendo le organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini, le Aziende per il diritto allo studio, le Associazioni degli studenti, le Cooperative e gli Enti non lucrativi, operanti nel settore. In conclusione, le locazioni transitorie, che costituivano fondamento di libertà contrattuale, sono oggi sostanzialmente saltate; in parte incluse nell'art. 1 (case di villeggiatura, alloggi abitativi locati a Comuni), in parte ricondotte ad una gestione pubblica e collettiva (alloggi per studenti e tutte le restanti locazioni transitorie). Come effetto della nuova disciplina è stato abrogato l'art. 26 della legge n. 392 del 1978 che stabiliva che le disposizioni innovative dettate dalla relativa disciplina (equo canone, durata minima, ecc.) non si applicavano alle locazioni "stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che l'inquilino abiti stabilmente nell'immobile per motivi di lavoro o di studio".

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