Sfratto per finita locazione: rileva il tempo della disdetta Cassazione civile , sez. III, sentenza 13.11.2012 n° 19747

Cassazione civile , sez. III, sentenza 13.11.2012 n° 19747 Con riferimento alla locazione di immobili ad uso abitativo, tra i contratti stipulati prima del 9 dicembre 1998 - data di entrata in vigore della L. n. 431/1998 – sono soggetti alla nuova disciplina soltanto quelli che vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge. (*) Riferimenti normativi: art. 2, co. 6, L. 9 dicembre 1998, n. 431.

SEZIONE III CIVILE

Sentenza 27 settembre - 13 novembre 2012, n. 19747

(Presidente Trifone – Relatore Carleo)

Svolgimento del processo

Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione, notificato in data 11 luglio 2002, l'Asilo infantile di Mandello del Lario conveniva in giudizio M.F. in ordine ad una unità immobiliare sita in (omissis), concessagli in locazione ad uso abitativo con contratto in deroga del 27.12.1994. In esito al giudizio, il Tribunale di Lecco dichiarava la cessazione del rapporto maturata alla scadenza del secondo quadriennio il 31.12.2002. Avverso tale decisione il soccombente M. proponeva appello ed in esito al giudizio, in cui si costituiva l'appellato, la Corte di Appello di Milano con sentenza depositata in data 17 gennaio 2006, in accoglimento dell'impugnazione, respingeva la domanda del locatore. Avverso la detta sentenza l'Asilo Infantile di Mandello del Lario ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi. Resistono gli eredi del M. - esattamente R.A.M., G.G. e M.G. - con controricorso proponendo a loro volta ricorso incidentale definendolo "per lo più condizionato". Entrambe le parti hanno infine depositato memoria illustrativa.

Motivi della decisione

In via preliminare, deve rilevarsi che il ricorso principale e quello incidentale condizionato sono stati riuniti, in quanto proposti avverso la stessa sentenza. Sulla base dell'insegnamento delle Sezioni Unite, deve osservarsi che l'ordine logico delle questioni da esaminare impone anzitutto l'esame del ricorso principale. Infatti, il ricorso della parte vittoriosa è condizionato de jure perché solo a seguito dell'accertamento della fondatezza del ricorso principale si può dire che sia sorto l'interesse alla proposizione del ricorso incidentale (cfr Sez. Un. n.5456/2009 in motivazione). Ciò premesso, procedendo all'esame del ricorso principale, va osservato che, con la prima doglianza, articolata testualmente sotto il profilo della "violazione o falsa applicazione di norme di diritto, relativamente alla pronuncia della Corte fuori dei limiti di cui all’art. 112 e 345 cpc, in merito alla verifica della legittimità della controversa pretesa", il ricorrente Asilo Infantile ha censurato la sentenza impugnata deducendone l'erroneità perché la Corte di Appello si sarebbe pronunciata, senza espressa deduzione della parte interessata, su un punto decisivo della controversia, quale la rinnovazione tacita del contratto ex art. 2 legge 431/98, sostituendo l'azione originaria con altra diversa fondata su fatti nuovi e diversa causa petendi.

La censura è infondata. Ed invero, in base al principio generale iura novit curia, il giudice ha il potere-dovere di individuare anche d'ufficio le norme giuridiche riguardanti la fattispecie concreta, spettando al suo ufficio la qualificazione della domanda, indipendentemente dalle indicazioni delle parti o dalla mancanza di tali indicazioni. Pertanto, il giudice di merito è libero di rilevare, anche in secondo grado, la mancanza degli elementi che caratterizzano l'efficacia costitutiva della pretesa attorea in quanto ciò attiene all'obbligo inerente all'esatta applicazione della legge.

Del resto, sono rilevabili di ufficio anche in grado di appello i fatti modificativi, impeditivi o estintivi della pretesa azionata in giudizio risultanti dal materiale allegato agli atti dalle parti ovvero dalla legge applicabile al caso di specie, salvo che le singole disposizioni di legge espressamente prevedano come indispensabile l'iniziativa di parte e la manifestazione di volontà della stessa quale elemento integrativo della fattispecie difensiva. Ne deriva che non può ritenersi certamente precluso al giudice di merito verificare ed affermare, come è accaduto nel caso di specie, la rinnovazione tacita del contratto di locazione, relativamente al quale parte locatrice aveva dedotto l'avvenuta scadenza.

Passando all'esame della seconda doglianza, articolata sotto il profilo della "violazione o falsa applicazione di norme di diritto, relativamente alla qualificazione e alla individuazione della fattispecie normativa regolatrice del contratto di locazione in essere tra l'Asilo Infantile di Mandello del Lario ed il sig. M.", deve premettersi che la censura si fonda sulla considerazione che la Corte di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto inidonea la disdetta inviata il 6.6.2002. Ciò, in quanto "alla data del 31.12.1998, non essendo ancora spirato il termine per recedere dal contratto alla seconda scadenza, prevista per il 30.12.2002, la disciplina normativa era ancora quella della L. 392/1978" (cfr pag.8 del ricorso). Inoltre, l'omessa comunicazione del motivo di diniego del rinnovo non costituiva un motivo di nullità della disdetta alla luce del fatto che il conduttore era al corrente della messa in vendita dell'immobile e con raccomandata del 14.6.1995 aveva manifestato la volontà di esercitare il suo diritto di prelazione.
Il primo profilo di doglianza merita attenzione. Ed invero, secondo l'ormai consolidato orientamento di questa Corte, "in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, l'art. 2, comma 6, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 va interpretato nel senso che, tra i contratti stipulati prima della sua entrata in vigore, sono soggetti alla nuova disciplina, anche con riferimento alla doppia durata quadriennale, solo quelli che vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge e, quindi, solo quelli per i quali il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore è venuto a scadenza in epoca successiva al 30 dicembre 1998 e tale disdetta non è stata data, sicché la rinnovazione si é verificata nella vigenza della nuova legge. (Cass. n. 7985/2010).

Inoltre, con riferimento ai contratti stipulati in base al modello normativo di cui alla legge 359/92, aventi la previsione convenzionale di un duplice periodo di durata quadriennale, la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che la rinnovazione tacita che determina la ricaduta del contratto nel regime di cui all'art. 2, comma primo, della nuova legge si identifica nella scadenza del secondo periodo di durata del contratto, in relazione al quale il locatore poteva inviare disdetta immotivata ai sensi dell'art. 3 della legge n. 392 del 1978 e non nella scadenza del primo periodo di durata convenzionale (Cass. n.8943/08). Sulla base di tali considerazioni, appare pertanto evidente la fondatezza della censura, dovendosi conclusivamente ritenere che il locatore non era tenuto all'attivazione della speciale procedura ex art. 2.1 legge citata in quanto nel caso di specie trovava applicazione la previsione di cui all’art.14 ultimo comma della medesima legge. Ed è appena il caso di osservare che l'adempimento fissato da quest'ultima disposizione fu puntualmente eseguito dal ricorrente a mezzo della disdetta inviata con la raccomandata del 16.6.2002.

Ne deriva la fondatezza del ricorso principale. Tale conclusione comporta la necessità di prendere in esame il ricorso incidentale, il cui primo motivo, per omessa pronuncia ex art.360 n. 4 cpc, è espressamente condizionato all'accoglimento del ricorso principale mentre il secondo motivo, non condizionato, articolato sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cpc, si fonda sulla pretesa erroneità della sentenza in ordine alla compensazione delle spese del doppio grado di giudizio ad onta del totale rigetto della domanda attrice.

Ciò premesso, va osservato che con la prima censura parte ricorrente lamenta che la Corte di merito avrebbe omesso di pronunciarsi circa il secondo motivo di appello concernente il difetto di legittimazione attiva dell'Asilo infantile, che non era più proprietario dell'immobile locato al momento in cui notificò al conduttore l'atto di intimazione di sfratto per finita locazione.

Anzi, così scrive parte ricorrente, l'Asilo non era più "parte locatrice" in quanto in data 2 settembre 1997, a seguito dell'esperimento di un'asta pubblica "ad unico e definitivo incanto" l'immobile locato venne aggiudicato dal sig. S.G., circostanza quest'ultima affermata con la sentenza n. 742/2003 anche dalla Corte di Appello di Milano che ha dichiarato unico e pieno proprietario delle unità immobiliari locate il signor S.G. "per effetto del verbale di asta pubblica per la definitiva aggiudicazione del 2 settembre 1997".

A riguardo, premesso che, in caso di violazione dell'art. 112 c.p.c., per mancanza della necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, vertendosi in tema di error in procedendo, la Corte di Cassazione ha il potere-dovere di procedere all'esame diretto degli atti giudiziari, deve ritenersi la fondatezza della doglianza in esame. Ciò, alla luce dell'esame del documento in questione, depositato nel fascicolo di primo grado del M., quale doc.4, da cui risulta effettivamente che in data 2 settembre 1997, a seguito dell'esperimento di un'asta pubblica "ad unico e definitivo incanto" l'immobile locato venne aggiudicato dal sig. S.G.

Ciò posto, mette conto di aggiungere che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, il principio, stabilito in materia di locazione dall'art. 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, se esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex art. 1599 cod. civ. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo, comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto, (cfr Cass. n. 22669/04, 8328/01, 15021/04). Ne deriva che nel caso di specie, essendo il rapporto locativo, al momento dell'aggiudicazione del bene, ancora in corso "de jure e de facto", i diritti e gli obblighi derivanti da tale rapporto, con riferimento alla ulteriore evoluzione nel tempo, passarono in capo all'aggiudicatario, il quale, a far data dall'aggiudicazione dell'immobile locato, avvenuta - ripetesi, prima della notifica dell'intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, acquistò inevitabilmente la qualità di locatore. Tutto ciò premesso, appare di ovvia evidenza che il motivo di doglianza sollevato in secondo grado dal M. meritava di essere preso in considerazione dal giudice di appello, preliminarmente al merito, costituendo la legitimatio ad causam una questione rilevabile in ogni fase e grado del giudizio ed essendo altresì determinante ai fini della decisione.
Ed è appena il caso di sottolineare che la fondatezza della censura mossa dal ricorrente incidentale in questa sede, a ragione della sua valenza pregiudiziale sia sul piano logico che su quello giuridico, viene a vanificare, frustrandone gli effetti, la fondatezza delle ragioni di censura formulate dal ricorrente principale, il quale si era dichiarato locatore senza più esserlo ed aveva azionato il procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione, con atto notificato in data 11 luglio 2002, ad onta del fatto che sin dal 1997 non ne avesse più titolo.

Ne consegue che il ricorso incidentale condizionato de quo merita di essere accolto, ritenendosi in esso assorbito il ricorso incidentale non condizionato, riportato in precedenza nella sua essenzialità. Ai sensi dell'art.382 ultimo comma la sentenza impugnata deve essere cassata senza rinvio e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa deve essere decisa nel merito con il rigetto della domanda introduttiva della lite proposta dall'Asilo Infantile di Mandello del Lario. Sussistono giusti motivi per compensare fra le parti le spese dell'intero giudizio sia per l'alterna sorte dei giudizi di merito sia perché l'orientamento giurisprudenziale in tema di disdetta si è consolidato solo dopo l'introduzione della lite.

P.Q.M.

La Corte, decidendo sui ricorsi riuniti, accoglie il ricorso principale, accoglie quello incidentale condizionato, assorbito quello incidentale non condizionato, cassa in relazione la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda attrice. Compensa tra le parti le spese dell'intero giudizio.

CONDIVIDI