Locazione: prelazione e riscatto

Allo stesso modo che per la prelazione agraria, anche con riferimento alla prelazione urbana l'esercizio del diritto di riscatto - previsto dall'art. 39, l. n. 392 del 1978 a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall'abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato - ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc" a favore del retraente, né un nuo

Allo stesso modo che per la prelazione agraria, anche con riferimento alla prelazione urbana l'esercizio del diritto di riscatto - previsto dall'art. 39, l. n. 392 del 1978 a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall'abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato - ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc" a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicché la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento. Da ciò consegue che le vicende modificative "ex latere conductoris", che intervengono dopo l'avvenuto esercizio del riscatto ad opera dell'avente diritto (che corrisponde al soggetto attuale conduttore dell'immobile, cui il locatore avrebbe dovuto comunicare l'intenzione di alienare il bene), non valgono a trasferire al cessionario della locazione anche la titolarità del diritto di riscatto.
Cassazione civile , sez. III, 12 gennaio 2006, n. 410 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE                   
SEZIONE TERZA CIVILE                      
  
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                            
Dott. DUVA         Vittorio                       - Presidente   - 
Dott. TRIFONE      Francesco                  - rel. Consigliere - 
Dott. PETTI        Giovanni Battista         - Consigliere - 
Dott. DURANTE      Bruno                       - Consigliere - 
Dott. VANGELISTA   Vittorio                   - Consigliere - 

ha pronunciato la seguente:                                          
                    
sentenza   
                                    
sul ricorso proposto da:         
                                    
              B.P., in proprio e quale sostituta processuale del 
fallimento della DENTI s.r.l., elettivamente domiciliata in ROMA VIA
DEI MILLE 41/A, presso lo studio dell'avvocato GIAMPIERO AMORELLI,
difesa dall'avvocato CAMPOREALE LUCIA, con procura speciale del Dott.
Notaio Paolo Pistilli, 00100 - Roma, Rep. 17529;                     
                                                       
                           - ricorrente -

                               contro                                
            S.C., elettivamente domiciliata a Roma Via del VIMINALE 
43, presso lo studio dell'Avvocato ETTORE MARIA CERASA, che la
difende giusta delega in atti;                                       
                                                 
                       - controricorrente -
                              e contro                              
             A.A., elettivamente domiciliato in ROMA VIA   DEL 
VIMINALE 43, presso lo studio dell'avvocato ADA TUOZZI, che lo
difende, giusta delega in atti;                                      
                                              
                       -controricorrente -
                              e contro                              
FALL DENTI S.R.L.;                                                  
                                                        
                          - intimato -
avverso la sentenza n. 1965/2002 della Corte d'Appello di ROMA,
seconda   sezione civile, emessa il 05/03/2002,   depositata  il
21/05/2002, R.G. 3491/1995;                                         
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
06/10/05 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;                   
udito l'Avvocato Giampiero AMORELLI;                                 
udito l'Avvocato Roberto EUFRATE (per delega Avv. Ettore Maria CERASA
e avv. Ada Tuozzi);                                                 
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
FUZIO Riccardo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.          
    
             Fatto In data (OMISSIS) S.C. concedeva in locazione per l'uso commerciale alla società Denti s.r.l. l'immobile sito in Roma alla via (OMISSIS) n. (OMISSIS).
Con scrittura autenticata del (OMISSIS), nella quale si indicava che la società conduttrice aveva dichiarato di non volere esercitare il diritto di prelazione, la locatrice, con il consenso e l'adesione di S. e M.S., altri intestatari del bene locato, alienava l'immobile ad A.A. al prezzo dichiarato di quattrocento milioni di lire.
La società Denti s.r.l., con citazione innanzi al tribunale di Roma (che, quanto ad A.A., era consegnata al portiere dello stabile il (OMISSIS) e della quale era data notizia al destinatario con raccomandata inviata il (OMISSIS)), assumendo che l'alienazione era avvenuta senza che le fosse stata data la prescritta comunicazione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 38, conveniva in giudizio la locatrice S.C., i cointestatari del bene locato S. e M.S. nonchè l'acquirente A.A. per esercitare il diritto di riscatto dell'immobile, del quale offriva il prezzo indicato nell'atto di trasferimento.
Il tribunale negava il retratto e condannava la società alle spese in favore di S.C., compensando quelle nel rapporto con A.A..
Sulle impugnazioni separate della società Denti s.r.l. e di A. A. decideva, nel simultaneo processo delle cause riunite, la Corte d'Appello di Roma con la sentenza pubblicata il 21 maggio 2002, la quale dichiarava inammissibile l'intervento in causa di B. P.; dichiarava la società Denti s.r.l. decaduta dall'esercizio del diritto di riscatto; rigettava l'impugnazione della stessa società; compensava interamente tra le parti le spese del grado.
I Giudici d'appello consideravano, anzitutto, che il processo, interrotto a seguito del sopravvenuto fallimento della società Denti s.r.l., doveva considerarsi validamente riassunto ad istanza di B.P., la quale aveva dichiarato agire nella qualità di sostituto processuale della società per essere la cessionaria della locazione a seguito dell'acquisto dell'azienda esercitata nell'immobile condotto in locazione dalla fallita società.
Ritenevano, tuttavia, l'intervento inammissibile perchè, non avendo B.P. prodotto in giudizio l'atto di cessione a suo favore dell'azienda, non era possibile stabilire se la cessione medesima era veramente avvenuta e, comunque, se essa si era verificata anteriormente alla dichiarazione di fallimento.
Rilevavano che, nonostante la contumacia delle parti appellanti nel processo riassunto, la valida riassunzione imponeva la pronuncia sulle proposte impugnazioni.
Di conseguenza, decidendo gli appelli avverso la sentenza di primo grado, in accoglimento del primo motivo di gravame di A. A. dichiaravano che il diritto di riscatto era stato esercitato dalla società conduttrice oltre il termine essenziale di sei mesi dalla trascrizione dell'atto di alienazione dell'immobile locato e da tale preliminare statuizione ritenevano precluso l'esame dell'impugnazione principale della società, che aveva agito per il retratto.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso B. P., la quale ha affidato l'impugnazione a due mezzi di doglianza.
Hanno resistito con controricorso S.C. ed A. A..
Le parti hanno presentato memoria. Diritto Con il primo motivo d'impugnazione - deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 139 cod. proc. civ. in relazione all'art. 330 c.p.c., n. 3 - la ricorrente critica la sentenza di secondo grado nella parte in cui il Giudice di merito ha ritenuto che la citazione introduttiva del Giudizio di riscatto era stata notificata dopo i sei mesi dalla trascrizione dell'atto di alienazione dell'immobile locato e, perciò, oltre il termine perentorio di decadenza per l'esercizio del diritto del conduttore.
Sostiene che la citazione era stata notificata all'abitazione in Roma di A.A. a mani del portiere dello stabile di via (OMISSIS) n. (OMISSIS) e che la raccomandata con avviso di ricevimento, spedita il (OMISSIS), non era diretta ad A.A., ma a M.S., la cui presenza in causa era irrilevante.
Aggiunge che la costituzione in giudizio di A.A. aveva in ogni caso sanato la nullità della notificazione, onde si sarebbe dovuto ritenere che la società Denti s.r.l. aveva esercitato il riscatto tempestivamente.
Con il secondo mezzo di doglianza - deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli art. 2538 cod. civ., L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39, nonchè l'omessa motivazione su un punto decisivo della controversia - la ricorrente lamenta che, avendo acquistato l'azienda della società, ella era subentrata, perciò, nei contratti stipulati per l'esercizio di essa, siccome è stabilito dalla norma della stessa L. n. 392 del 1978, art. 36.
Assume che la Corte Territoriale avrebbe anche omesso di considerare che la causa era in corso al momento della cessione dell'azienda e del contratto di locazione e che, in virtù del negozio di cessione, ella, essendo subentrata nel contratto di locazione, avrebbe dovuto essere considerata anche successore a titolo particolare nel diritto di riscatto dell'immobile alienato contra ius praelationis e, quindi, legittimata ad intervenire nel giudizio in corso.
Per logica pregiudizialità deve essere esaminato, anzitutto, il secondo motivo di doglianza, con il quale la ricorrente critica l'impugnata decisione perchè il Giudice del merito non avrebbe dovuto ritenere inammissibile il suo intervento volontario nel giudizio di riscatto, il quale sarebbe stato giustificato dalla sua qualità di successore a titolo particolare nel diritto controverso, perchè, essendo ella subentrata come conduttrice nel contratto di locazione avendo acquistato l'azienda, era subentrata anche nello svolgimento dell'attività commerciale esercitata nell'immobile dalla precedente conduttrice società Denti s.r.l..
Il motivo non può essere accolto.
La tesi della ricorrente è quella secondo cui, in caso di cessione della locazione da parte del conduttore originario, il quale abbia in corso il giudizio di retratto dell'immobile locato, alienato dal locatore in ispregio del suo diritto di prelazione, si verifichi a favore del cessionario della locazione, oltre che la successione nel contratto, anche il subingresso nella titolarità del diritto di riscatto.
La tesi non può essere accolta.
Allo stesso modo che per la prelazione agraria, anche per la prelazione urbana deve ritenersi, secondo quel che questa Corte ha già affermato (ex plurimis: Cass., n. 7031/1999; Cass., n. 3625/1996, Cass., n. 13757/1991; Cass., n. 1212/1987), che l'esercizio del diritto di riscatto urbano, previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 39, a favore del conduttore di immobile urbano ad uso diverso dall'abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato, ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e la contestuale formazione di un titolo d'acquisto ex tunc a favore del retraente, nè un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto ex tunc di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicchè la pronuncia, che decida affermativamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento.
Da ciò consegue che le vicende modificative del rapporto di locazione ex parte conductoris, che intervengono dopo l'avvenuto esercizio del riscatto ad opera dell'avente diritto (che è il soggetto attuale conduttore dell'immobile, cui il locatore avrebbe dovuto comunicare l'intenzione di alienare il bene) non valgono a trasferire al cessionario della locazione anche la titolarità del diritto di riscatto.
Infatti, con riferimento alle due diverse ipotesi in cui può risolversi la controversia sul riscatto, occorre considerare che, per il caso di accoglimento della domanda del conduttore dell'immobile alienato, il quale assuma essersi realizzata a sua favore la situazione di preferenza nell'acquisto, la proprietà del bene, che viene ad essergli riconosciuta con effetto ex tunc, non ha mai costituito l'oggetto di un negozio traslativo a favore del cessionari della locazione; mentre, per la ipotesi di decisione di diniego del diritto di riscatto, è evidente come a favore dello stesso conduttore cessionario non può dirsi mal sorta la situazione di preferenza, che da diritto al conseguente riscatto.
Del resto, il principio per il quale le vicende modificative del rapporto di locazione verificatesi dopo l'esercizio del diritto di riscatto non possono influenzare la titolarità nel diritto stesso, nel senso di un subingresso in esso del conduttore cessionario, costituisce affermazione pure già ricavabile nella giurisprudenza di questa Corte, che, per altro verso, ha stabilito (Cass., n. 9095/1990) che, per il caso di vendita dell'immobile locato, non destinato ad abitazione, il cessionario del contratto di locazione e insieme dell'azienda sita in detto immobile, il quale sia subentrato all'originario conduttore dopo la inutile scadenza del termine concesso a quest'ultimo per l'esercizio del diritto di prelazione, non ha diritto ad una nuova comunicazione e ad un nuovo termine per l'esercizio dello stesso diritto, in quanto per effetto della cessione del contratto si attua una vera e propria successione a titolo particolare per atto tra vivi nel contratto stesso con la conseguenza della sostituzione del cessionario nella identica posizione di diritti ed obblighi del cedente e dell'opponibilità, da parte del contraente ceduto, al cessionario di tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ivi compresa la decadenza già verificatasi nei confronti del cedente.
In applicazione al caso di specie di quanto innanzi esposto, deve ritenersi assolutamente corretta la decisione del Giudice del merito di considerare inammissibile l'intervento in causa di B. P., la quale, nella pretesa sua qualità di cessionaria della locazione, erroneamente sosteneva, per tale ragione, di essere subentrata a titolo particolare nel diritto di riscatto dell'immobile.
A tale conclusione il Giudice del merito doveva pervenire secondo la motivazione prevalente ed assorbente innanzi esposta in questa sede, che, in virtù del potere correttivo officioso che l'art. 384 cod. proc. civ., comma 2, attribuisce al Giudice della nomofilachia, deve sostituire quella diversa del Giudice del merito, il quale avrebbe ben potuto, pertanto, prescindere dall'accertare anche se la B. fosse o meno subentrata nella locazione dell'immobile oggetto della domanda di riscatto in corso della società Denti s.r.l..
Non essendo subentrata a titolo particolare nel diritto controverso relativo al riscatto dell'immobile, non sussiste l'interesse della ricorrente ad impugnare la decisione, che ha rigettato la relativa domanda perchè il retratto era stato esercitato dalla società conduttrice oltre il termine essenziale di sei mesi dalla trascrizione dell'atto di alienazione dell'immobile locato.
Il primo motivo dell'impugnazione, siccome diretto a far valere un diritto altrui, deve, quindi, essere dichiarato inammissibile.
il ricorso, pertanto, è rigettato.
Le spese del presente giudizio di Cassazione sono interamente compensate, ravvisati i giusti motivi, di cui all'art. 92 cod. proc. civ., comma 2, nell'avvenuta correzione della motivazione dell'impugnata sentenza. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso e compensa interamente tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 6 ottobre 2005.
Depositato in Cancelleria il 12 gennaio 2006

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