È legittima la delibera dell'assemblea di condominio con la quale si decida di ripartire tra tutti i condomini il debito dei condomini morosi

Nella causa civile in primo grado iscritta sul Ruolo Generale Affari Contenziosi al nr. 12569/2003 tra: Gi.Ma. elettivamente domiciliata in Ba. presso e nello studio dell'avv. Lu.Ra. dal quale è rappresentata e difesa. ATTRICE CONTRO Condominio via D.Pe.Nn.(...) -(...), e via Go. nn.(...) -(...) Ba. in persona dell'amministratore pro tempore elettivamente domiciliato in Ba. presso e nello studio dell'avv. Pa.Ca. dal quale è rappresentato e difeso. CONVENUTO

Nella causa civile in primo grado iscritta sul Ruolo Generale Affari Contenziosi al nr. 12569/2003 tra:

Gi.Ma. elettivamente domiciliata in Ba. presso e nello studio dell'avv. Lu.Ra. dal quale è rappresentata e difesa.

ATTRICE

CONTRO

Condominio via D.Pe.Nn.(...) -(...), e via Go. nn.(...) -(...) Ba. in persona dell'amministratore pro tempore elettivamente domiciliato in Ba. presso e nello studio dell'avv. Pa.Ca. dal quale è rappresentato e difeso.

CONVENUTO

All'udienza del 15-12-2005, la causa veniva riservata per la decisione sulle conclusioni formulate dai procuratori delle parti nell'udienza medesima e che qui si abbiano per integralmente trascritte.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 24.11.2003 Gi.Ma. citava in giudizio dinanzi al Tribunale di Bari il Condominio di via D.Pe. nn. (...) -(...) e alla via Go. nn. (...) -(...) Ba., in persona del suo Amministratore p.t. e, premesso di essere proprietaria dell'appartamento sito alla v. Pe. n.(...) scala (...) int. n. (...), impugnava la delibera condominiale del 27/10/03 perché nulla e/o annullabile per violazione degli artt. 1123 e 1136 ce. Esponeva l'attrice che in data 20/09/2003 l'Assemblea aveva revocato il mandato al precedente amministratore ed aveva nominato il nuovo amministratore nella persona di Da.Ni., il quale, in occasione dell'assemblea del 27.10.03, illustrava la situazione debitoria del condominio nei confronti dell'Am. ammontante a circa Euro 43.000,00 e che l'assemblea, per alzata di mano votava la ripartizione del debito Am. secondo le tabelle millesimali del riscaldamento e autorizzava a ripartire l'ulteriore quota di Euro 10.000,00 sempre in quote millesimali per gas, con il voto contrario dell'attrice; che la ripartizione cosi deliberata era contraria all'art. 1123 c.c. perché trattavasi di spesa da ripartire tra tutti i condomini anche quelli non morosi e non provata nell'an e nel quantum; che era stato violato l'art. 1136 u. c. per non essere stato redatto il verbale di assemblea deserta in prima convocazione; che, infine, la votazione "per alzata di mano" era contraria all'art. 1136 c.c. per non avere il verbale dato atto del risultato della votazione con l'indicazione dei nominativi dei partecipanti ed il valore delle loro proprietà in millesimi, nonché del valore della quota proporzionale dei condomini assenti e dissenzienti.

Concludeva chiedendo, previa sospensione dell'efficacia esecutiva dell'impugnata delibera, dichiarare nulla e/o annullabile la delibera del 27.10.03; condannare il condominio al risarcimento dei danni e delle spese del giudizio.

Con comparsa depositata il 05/2/04 si costituiva il Condominio convenuto contestando i motivi di opposizione e chiedendo il rigetto della domanda di sospensione dell'esecuzione e nel merito il rigetto dell'opposizione con vittoria di spese e competenze del giudizio.

Rigettata l'istanza di sospensione dell'esecuzione della delibera impugnata, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni o riservata per la decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda e infondata e va rigettata.

L'attrice, con il primo motivo di impugnazione, contesta la delibera adottata dall'assemblea condominiale il 27.10.03 per violazione dell'art. 1123 c.c., laddove l'assemblea aveva deciso, a maggioranza e non all'unanimità, di effettuare il pagamento del debito Am. suddividendo l'importo in base alle tabelle millesimali previste per il riscaldamento anche tra i condomini non morosi.

Deduceva altresì che l'Assemblea non potava autorizzare l'Amministratore a richiedere ai condomini morosi ulteriori pagamenti senza precisare se la richiesta veniva avanzata a titolo provvisorio e temporaneo, con riserva di successivo conguaglio e/o rimborso.

Il motivo è in fondato.

Dal verbale dell'assemblea in questione si evince che la decisione risulta presa con il solo voto contrario della Gi..

Occorre preliminarmente precisare che il pagamento riguardava comunque, non una spesa, ma un debito pregresso che l'Am. vantava nei confronti del Condominio, mai saldato dai precedenti amministratori e le cui motivazioni non erano state accertate al momento della delibera, ma che per evitare la mancata erogazione del servizio necessario per attivare il riscaldamento, ora necessario saldare.

Non è quindi fondata la tesi secondo la quale non è legittima l'istituzione di un fondo cassa per il pagamento di debiti dei condomini morosi, atteso che nel caso di specie, risultava ignota la reale causa del debito non essendo stati consegnati all'amministratore in carica i bilanci precedenti e la documentazione contabile dal condominio.

Per condivisibile giurisprudenza, appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica nell'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il diritto patrimoniale dell'accredito della proporzionale somma - perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo a a conguaglio- l'istituzione di un fondo-cassa por le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto - in cui l'accantonamento di un'entrata Condominiale è destinato alle spese di ordinaria manutenzione (vd. Cass. civ. sez. II, 28 agosto 1997, n. 8167).

La giurisprudenza richiamata dall'attrice (Cass. n. 13631/2001) secondo la quale non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi, precisa comunque che nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza, di trarre "aliunde" somme-come nel caso di aggressione "in executivis" da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa "ad hoc" tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva.

Noi caso di specie, in particolare, non ricorro peraltro, il presupposto della morosità di uno o più condomini cui il condominio avrebbe dovuto fare fronte deliberando il pagamento delle quote contestate dall'attrice, bensì solo una non accertata causa di un ingente debito dell'intero condominio nei confronti dell'Am., ente erogatore del gas necessario per il funzionamento dell'impianto comune di riscaldamento.

Peraltro, nella stessa convocazione per l'assemblea del 27.10.03 (vd. doc. n. 1 del condominio) l'amministratore, premesso che già in occasione dell'assemblea del 30.09. 93 si era discusso del debito nei confronti dell'Am., raccomandava ai condomini la partecipazione all'assemblea per approvare il recupero totale del debito per poter ottenere l'erogazione del gas in vista dell'imminente periodo di accensione del riscaldamento.

Pertanto sussisteva il concreto pericolo della mancata erogazione del gas e delle conseguenti azioni esecutive dell'Am. por il recupero dello somme a fronte dei precedenti consumi non saldati dal l'intero condominio e non già da parte di a singoli condomini.

Il condominio convenuto ha inoltre evidenziato, e comunque non risulta contestato, che l'amministratore Da. aveva ereditato la situazione debitoria causata dai precedenti amministratori trovandosi nella difficoltà di redigere anche i bilanci degli anni precedenti.

Tanto si evince anche dalla stessa delibera impugnata laddove l'assemblea decideva che "le quota raccolte saranno destinate al pagamento dei debito Am. in attesa, dell'approvazione dei bilanci procedenti non ancora approvati".

Infatti nella delibera è scritto che il giorno 28.10.03 era prevista la consegna della documentazione contabile della gestione dal 2001 fino al 30 settembre 2003 da parte dell'amministratore Am..

Inoltre non può dubitarsi, perché espressamente previsto dall'assemblea, che le somme ripartite con le modalità stabilite in occasione della riunione del 27.10.03, venivano considerate corno "un anticipo sul bilancio 2003", e quindi da computarsi con eventuale conguaglio.

Pertanto non si ravvisa alcun impedimento nel caso di specie, e quindi alcuna violazione di legge, nel costituire un fondo cassa destinato all'estinzione di un debito con riserva di conguaglio, ripartito secondo un corrotto criterio di ripartizione, quale quello delle tabelle millesimali previste per il servizio cui il debito si riferiva, in attesa di un accertamento definitivo delle quote effettivamente dovuta da ciascun condomino e quindi anche, dall'odierna attrice.

Ogni addebito mosso dall'attrice, come meglio espresso in comparsa conclusionale, nei confronti dell'amministratore p.t., quale quello dì voler confondere la contabilità vecchia con la nuova e di non provvedere ad alcun 'rimborso essendo sua intenzione quella di "imbrogliare" la gestione condominiale già fallimentare, oltre che allo stato sfornito di prova esula del tutto dall'oggetto della presente controversia non essendo questione da trattare in questa sede ma in apposito giudizio ai sensi dell'art. 1129, 3°comma, c.c..

Quanto alla denunciata violazione dell'art. 1136, ult. comma, c.c. l'omessa verbalizzazione dell'assemblea andata deserta in prima convocazione non può ritenersi motivo di nullità di quella impugnata.

La seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote, pertanto una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (Cass. n. 3862/1996).

Né può diversamente opinarsi sulla baso della giurisprudenza citata dall'attrice (Cass. n. 5014/1999) secondo la quale la redazione del verbale dall'assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale e la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità di legge (art. 1137 c.c.).

Tale principio risulta affermato in una diversa fattispecie ossia nella ipotesi in cui un condomino aveva chiesto accertarsi l'obbligo del condominio di rilasciargli copia del verbale di un'assemblea e il convenuto gli aveva opposto il mancato svolgimento dalla stessa. Pertanto la Suprema Corte aveva annullato la sentenza che aveva rigettato la domanda tesa all'accertamento di quell'obbligo e non già ad invalidare una delibera presa in assenza di verbalizzazione scritta di quella tenutasi in prima convocazione.

Nel caso di specie vi è invece la verbalizzazione di quanto deliberato dall'assemblea tenutasi in occasione della seconda convocazione e, la regolare costituzione di quest'ultima, è sufficiente a far ritenere che la prima convocazione era andata deserta senza necessità di una autonoma verbalizzazione.

Il motivo di impugna!! ione dove quindi ritenersi infondato.

Quanto alla lamentata violazione della delibera perché adottata per alzata di mano perché priva della specifica indicazione analitica dei nominativi dei partecipanti ed il valore della loro proprietà in millesimi e delle quote dei condomini favorevoli o contrari, emerge dal verbale che le decisioni circa la raccolta delle quote per il debito Am. e la ripartizione dello stesso secondo le tabelle millesimali del riscaldamento, venivano adottate, la prima con il disaccordo della Gi. e Co., la seconda con il voto contrario della sol a Gi..

Deve tuttavia evidenziarsi che il verbale dell'assemblea del 27.10.2003 è composta dalla distinta nominativa dei condomini con specifica 'indicazione dei presenti e dei millesimi di ciascuno, pertanto il requisito della specifica individuazione dei condomini dissenzienti, nella specie espressamente precisati con il nominativo, deve ritenersi sufficientemente assolto atteso che il rinvio ai millesimi della Gi. e della Co. era agevole e di immediata consultazione, senza possibilità di equivoco sulla raggiunta maggioranza anche in presenza dei predetti dissenzi.

Solo in mancanza dei menzionati voti contrari e con la sola indicazione generica della votazione a maggioranza poteva rilevare ai fini del vizio denunciato rendendo incerta la votazione.

Alla stregua di tutto quanto innanzi evidenziato la domanda è infondata e va rigettata.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

il Giudice Unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Gi.Ma. nei confronti del Condominio V.D.Pe. nn.(...) -(...) e V.Go. nn. (...) -(...) Ba., con atto di citazione notificato il 24.11.03, così provvede:

1) rigetta la domanda;

2) condanna l'attrice al pagamento in favore del condominio convenuto dello spese del giudizio che liquida in complessivi Euro 3.000,00, di cui Euro 50,00 per spese, Euro 2.000,00 per onorario oltre accessori come per legge.

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