Non pochi italiani affittano in maniera abituale o occasionale i propri appartamenti situati in Francia.Tuttavia, il regime fiscale applicabile alle differenti situazioni non sempre è di facile comprensione e spesso si necessita di una consulenza tecnica in materia.
In effetti, benché le informazioni circa il diritto fiscale francese siano abbastanza accessibili per i contribuenti, la complessità delle leggi e della giurisprudenza fiscali sono una vera giungla giuridica in cui è facile perdersi.
Al fine di prevenire o ridurre i conflitti con il fisco francese è imperativo di inquadrare con intelligenza la propria attività locativa, utilizzando i regimi fiscali forniti dalla legge.
I/ CATEGORIE FONDAMENTALI
I.1 Attività professionali o non professionali
In materia di redditi derivanti da locazioni d’appartamenti arredati, la prima fondamentale distinzione da fare è quella tra attività professionale o non professionale.
Tale distinzione determinerà in particolare l’applicazione o meno di alcune regole specifiche circa la deduzione delle spese e la riduzione dell’imposta sul reddito.
In applicazione del capoverso 2, paragrafo IV dell’articolo 155 del Codice generale delle imposte, si considerano attività locative esercitate a titolo professionale quelle:
- Poste in essere da un appartenente ad un nucleo familiare fiscale in cui almeno un membro è iscritto al registro del commercio e delle imprese in qualità di proprietario di beni immobili da affittare;
- Che generano redditi superiori a 23.000 euro;
- Che generano redditi che superano quelli percepiti dal nucleo familiare fiscale ad altro titolo.
I.2 Regimi fiscali
In primo luogo, si precisa che per l’anno 2017, in applicazione dell’ articolo 35 del Codice generale delle imposte, paragrafo 5, modificato dalla legge n° 2016-1918 del 29/12/2016 i redditi derivanti dalla locazione di appartamenti arredati, effettuata a qualsiasi titolo, dovranno essere fatti rientrare nella categoria fiscale dei BIC ( benefici industriali e commerciali).
Invece, per l’anno 2016, i redditi derivanti dalla locazione di appartamenti arredati, effettuata a titolo occasionale, dovranno ancora rientrare nella categoria fiscale dei revenus fonciers.
In merito al regime fiscale da scegliere, l’attività di locazione di appartamenti arredati, sia in caso di esercizio a titolo professionale, sia in caso di esercizio non a titolo professionale, potrà essere inquadrata come segue:
a) Regime dei micro-bic
Tale regime potrà essere applicato ai redditi derivanti dall’attività di locazione di appartamenti arredati che non superano la soglia annuale di 32.900 euro.
Tale regime, che è applicato in automatico, salvo differente richiesta del contribuente, comporta la deduzione forfettaria del 50% sulla base imponibile.
Tuttavia si precisa che optando per tale regime, nessuna spesa che superi la soglia forfettaria del 50% potrà essere dedotta.
Il vantaggio di scegliere il regime micro-bic è sicuramente dato dal fatto che non è necessario presentare una contabilità legata all’attività di locazione, ma soltanto indicare l’ammontare lordo dei redditi derivanti da tale attività.
b) Regime réel d’imposition (semplificato o normale)
Il regime réel d’imposition permette al contribuente di dedurre dai redditi percepiti in materia di locazione le spese reali che ha dovuto sostenere circa tale attività.
Questo regime necessità di un’attenzione contabile maggiore in quanto obbliga il contribuente a fornire un bilancio ed un conto di risultato in merito all’attività posta in essere.
Tuttavia esso permette una deduzione delle spese reali.
Ciò potrebbe essere vantaggioso in caso di acquisto d’immobilizzazioni relative all’attività di locazione.
In effeti, esse possono fare l’oggetto di un ammortamento annuale, in applicazione dell’articolo 39 del Codice generale delle imposte.
II. ESONERAZIONI
L’articolo 35 del Codice generale delle imposte indica che i contribuenti che affittano o subaffitano una parte della propria abitazione principale, sono dispensati dal pagamento dell’imposta se:
- Affittano una camera o delle camere della propria abitazione principale ad un prezzo ragionevole secondo i tetti previsti dalla legge fiscale;
- I redditi percepiti dalla locazione non superano la somma di 760 euro l’anno.
III. ASPETTI SPECIFICI ALL’ATTIVITA DI LOCAZIONE PROFESSIONALE E NON PROFESSIONALE
III.1 Locazioni di appartamenti arredati effettuate a titolo non professionale
Il proprietario non professionale che decide di mettere in affitto il proprio appartamento arredato sarà tenuto in primo luogo ad effettuare una particolare dichiarazione d’inizio attività, chiamata P0i.
Una volta effettuata questa dichiarazione, che non vale inscrizione al registro del commercio e delle imprese, gli sarà attribuito un numero di SIRET.
Tale numero dovrà figurare sulla dichiarazione complementare dei redditi.
In merito a questo tipo di attività locativa, l’articolo 156 del Codice generale delle imposte, paragrafo 1 ter prevede che le spese sostenute per porre in essere tale attività locativa non potranno mai essere dedotte dalla base imponibile circa i redditi globali del nucleo familiare fiscale.
Inoltre, i non professionali potranno beneficiare della riduzione d’imposta prevista dall’articolo 199 sexdiecies del Codice generale delle imposte chiamata “Censi-Bouvard”.
Secondo tale articolo, i contribuenti che hanno acquistato un immobile nuovo o in via di costruzione in vista della sua locazione, potranno, rispettando determinate condizioni, beneficiare di un ammortamento annuale da imputare ai redditi locativi.
III.2 Locazioni di appartamenti arredati effettuate a titolo professionale
La locazione effettuata a titolo professionale può essere posta in essere soltanto nei casi sopra indicati al punto (I).
In tal caso, il proprietario risulterà iscritto nel registro del commercio e delle imprese, in qualità di professionista esercitante attività di locazione di beni immobili.
L’interesse di tale statuto risiede nel fatto che, a differenza dei proprietari che locano a titolo non professionale, l’integralità delle spese relative all’attività di locazione possono essere dedotte senza alcun limite.
Infine, come indicato nel BOI-BIC-CHAMP-40-10 (giornale ufficiale delle finanze pubbliche francesi) i professionisti delle locazioni che hanno acquistato un bene immobile in corso di costruzione in vista della sua locazione potranno imputare ai benefici ricavati da tale attività i costi supportati nel corso della costruzione.
DONATO SIRIGNANO
Avvocato
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