La previsione normativa prevista dall' art. 934 c.c. si risolve nell’enunciazione del principio di accessione, il quale si sostanzia nell’automatico acquisto della proprietà della costruzione e di tutto ciò che venga stabilmente unito al suolo. 
Tuttavia l’ordinamento non esclude la possibilità di deroghe pattizie alla regola enunciata, consentendo la costituzione del diritto di superficie. L’art. 952 c.c., invero, prevede la possibilità per il proprietario di trasferire a terzi il diritto di costruire sul terreno e quindi di conseguire la proprietà superficiaria per effetto della costruzione ( 952c.c. primo comma), o di alienare la proprietà della costruzione già esistente, costituendo la proprietà separata di essa ( 952 c.c., secondo comma). Il diritto di superficie può sussistere oltre che sul suolo anche su una costruzione già esistente concretizzandosi, in questa evenienza, nel diritto di sopraelevazione. In particolare l’art.1127 attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o del lastrico solare , salvo che risulti diversamente dal titolo,la facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche. Tale previsione non si pone in contrasto con l’art. 1117c.c. che statuisce che il lastrico solare rappresenti una parte comune a tutti i condomini, giacchè, in seguito alla costruzione sopra l’ultimo piano, il lastrico solare, si sposta in altezza e la proprietà comune si proietta sulla nuova copertura. Nell’ipotesi in cui l’ultimo piano sia diviso in più porzioni immobiliari, ognuna in proprietà separata, ciascun proprietario, ha facoltà di soprelevare, con la limitazione, peraltro, derivante dal fatto che ciascun proprietario delle singole porzioni costituenti l’ultimo piano si estende relativamente alla proiezione verticale della sola parte che gli appartiene.
La compatibilità della nuova costruzione con le condizioni statiche dell’edificio rappresenta l’unico limite obbiettivo al diritto in questione. Gli altri limiti cui la legge subordina alla realizzazione della sopraelevazione risiedono nella discrezionalità dei condomini , che hanno facoltà di opporsi alla nuova costruzione se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio o riduca l’aria e la luce sottostanti. ( 1127c.c,, terzo comma). L’art. 1127 c.c. pone a carico di chi sopraeleva un’indennità da corrispondere agli altri condomini il cui fondamento va ricondotto alla necessità di ristorare gli altri condomini per la riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini conseguente alla costruzione sopraelevata. ( cass.12880/2005). Ciascun condomino a sensi dell’art. 1118 c.c. esercita un diritto di comproprietà sulle cose comuni elencate dall’art. 1117 c.c. (e quindi anche sull’area dove sorge l’edificio), seppur proporzionato alla porzione di piano esclusiva. Ne consegue che la realizzazione del nuovo piano ridetermina gli elementi della proporzione, atteso che il proprietario dell’ultimo piano sopraelevato aumenta la propria quota nella comunione apportando, rimanendo fisso il parametro base ( suolo dell’edificio), una diminuzione delle quote degli altri partecipanti. Come è tenuto al pagamento dell’indennità il proprietario che esercita personalmente il diritto così è obbligato al pagamento il terzo a cui il diritto è ceduto posto che nessuna legge lo esonera dalla corrispondere l’indennità. L’esonero dall’obbligazione di corrispondere l’indennità può derivare solo da una specifica clausola contrattuale che sia accettata da tutti i condomini ( cass.civ. 22032/04).
Sulla base della esplicata funzione svolta dall’indennità individuata nel compensare gli altri condomini per la diminuzione delle quote sulla cosa comune che l’ accrescimento della volumetria conseguente alla sopraelevazione ha provocato,  si può che dedurre agevolmente, l’inapplicabilità del quarto comma dell’art. 1127 nel caso di una semplice ristrutturazione dell’ultimo piano che non comporta alcuna alterazione della volumetria o della superficie. In particolare, può concretizzarsi l’ ipotesi della ristrutturazione, così come puntualizzato di recente dalla Corte di Cassazione, che nella sua più autorevole composizione si è occupata per l’appunto di sopraelevazione ( Cass. civ. Sez. Unite n. 16794/2007), ogni qual volta, all’esito dell’intervento effettuato, rimangano inalterate le componenti essenziali dell’edificio ( muri perimetrali, strutture orizzontali ecc.) nel rispetto delle originarie dimensioni. Residua, diversamente, se si incide sull’aumento della volumetria o delle superfici, l’ipotesi della nuova costruzione. 

avv. Elisa Inserra