Cos’è il contratto di rent to buy?
Il contratto in esame prevede la fusione di due tipologie contrattuali, un contratto di locazione ed un preliminare di vendita di immobile. Con il decreto legge 12.09.2014 n. 133, art. 23, convertito in legge 11.11.2014 n. 164,  e ss. mm., è stato riconosciuto e disciplinato nell'ordinamento italiano il “rent to buy” particolare tipologia contrattuale, rientrante nell'alveo dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita, progressivamente diffusasi nella prassi per consentire di posticipare ad un momento futuro gli effetti finali di una compravendita immobiliare permettendo al potenziale acquirente di ottenere immediatamente la disponibilità dell'unità abitativa e di imputare a pagamento del prezzo tutto o parte di quanto corrisposto per il godimento dell'immobile e, al potenziale venditore, di mettere a reddito l'immobile e reperire un acquirente.
Dopo un determinato periodo di tempo, stabilito dalle parti nel contratto e non superiore a 10 anni, il conduttore può decidere se acquistare il bene immobile; così, parte degli importi già corrisposti verranno imputati ad acconto sul prezzo di vendita. Sostanzialmente il canone si compone di due parti, una corrisposta per il godimento del bene come nella locazione e una imputata a futuro acconto sul prezzo di vendita.
In sintesi il contratto di “rent to buy” si può schematizzare nei seguenti termini:
-il soggetto denominato futuro acquirente ottiene l'immediato godimento dell'immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni;
-detto importo mensile consta di due componenti: 1) una parte a titolo di canone locativo (a fondo perduto); 2) un'altra parte viene accantonata in conto di futuro acquisto il quale, sommato all'acconto iniziale, verrà detratto dal valore della compravendita.
Deve inoltre sottolinearsi che il contratto in esame, avendo ad oggetto il futuro trasferimento di proprietà di un bene immobile (preliminare di vendita) è soggetto alla forma scritta per atto pubblico o scrittura privata; in assenza di suddetta forma, il contratto dovrà ritenersi nullo.
Il conduttore è obbligato ad acquistare l’immobile una volta decorso il periodo di “locazione”?
Delle due fasi in cui si articola il “rent to buy” –concessione del “godimento” del bene e trasferimento della proprietà– la seconda è solo eventuale: il conduttore, al termine del periodo stabilito, è libero di scegliere se acquistare o meno l’immobile. Le parti non hanno l’obbligo di procedere al termine indicato nel contratto alla stipula dell’atto di vendita. Il futuro acquirente può decidere infatti di non procedere all’acquisto e il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto. Di conseguenza il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’utilizzo dell’abitazione, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare al prezzo della vendita.
Nel frattempo gravano a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, comprese le parti comuni in condominio. Di regola, invece, le riparazioni straordinarie dell’immobile e delle eventuali parti condominiali sono a cura del proprietario. Tranne quelle «rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» da parte del conduttore (art. 1004 c.c.). Le parti rispondono in solido degli oneri condominiali: se una delle due non paga la propria quota, insomma, l’amministratore può rivolgersi all’altra e pretendere il pagamento complessivo.
Obblighi delle parti e risoluzione del contratto.
Il proprietario deve assicurare al conduttore il godimento dell’immobile. E procedere alla vendita nel caso questi intenda acquistare entro i termini convenuti. Se non lo fa, l’inquilino può portare a termine l’affare chiedendo una sentenza sostitutiva del rogito. O domandare la risoluzione del contratto e ricevere la parte dei canoni pagati quale corrispettivo del prezzo di vendita, più gli interessi legali (oltre a una penale aggiuntiva, se prevista).
Da parte sua, il conduttore ha il principale obbligo di pagare il canone stabilito. Qualora il conduttore non adempia al suo obbligo principale, ossia pagare il canone di locazione, il concedente potrà avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, al fine di ottenere quanto gli è dovuto ovvero chiedere la risoluzione del contratto. Il decreto nel disciplinare le ipotesi di risoluzione per inadempimento del conduttore (futuro acquirente), prevede che il contratto potrà essere risolto in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di una quota di canoni pari, minimo, ad un ventesimo del loro numero complessivo (decreto legge 12.09.2014 n. 133, art. 23 co. 2). Non potrà quindi risolversi il contratto nelle ipotesi in cui gli importi dovuti siano inferiori alla quota di cui sopra.
A cura dell’Avv. Vanessa Bellucci
Studio Legale FBO
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