Come noto ai sensi dell’art. 2884 c.c. la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni annotate sui Registri Immobiliari deve essere eseguita dal conservatore quando ordinata con sentenza passata in giudicato ovvero con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti.

In buona sostanza la modificazione delle iscrizioni e trascrizioni ipotecarie può essere effettuata solamente sulla base di un ordine del giudice coperto da giudicato formale.

Ci si è dunque posto il problema in giurisprudenza ed in dottrina se sia possibile ricorrere all’adozione di un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. per provvedere alla riduzione e/o cancellazione di ipoteca.

A parere di chi scrive il provvedimento d’urgenza in parola non è idoneo a giustificare la cancellazione e/o la riduzione di ipoteca.

Il provvedimento ex art. 700 c.p.c., anche successivamente alle recenti modifiche del codice di procedura civile, difetta del requisito richiesto dall’art. 2884 c.c., atteso che l’eventuale provvedimento cautelare concesso è comunque modificabile e revocabile ai sensi dell’art. 669 decies c.p.c. in ogni momento.

A ciò aggiungasi che all’esito del giudizio di merito (comunque proponibile dalla parte che vi abbia interesse) è possibile revocare l’ordinanza cautelare allorchè dal compiuto esame della fattispecie emerga l’insussistenza dei requisiti di legge per dar luogo all’invocata riduzione ipotecaria.

Non ultimo, poi, il fatto che l’ordinanza ex art. 700 non ha valenza assoluta ma, al pari di qualsiasi altro provvedimento cautelare, l’efficacia della predetta misura cautelare è limitata al procedimento in cui la stessa è stata emanata.

É infine il caso rammentare il costante insegnamento della Suprema Corte secondo cui non è ammissibile il ricorso straordinario per Cassazione ex art. 111 della Costituzione avverso i provvedimenti ex art 700 c.p.c., trattandosi di un provvedimento interinale, ontologicamente inidoneo ad incidere con efficacia di giudicato su posizioni soggettive di natura sostanziale (cfr. Cass. civ. Sez. Unite Sent., 28/12/2007, n. 27187; Cass. civ. Sez. I, 04/11/2009, n. 23410; Cass. civ. Sez. VI, 08/02/2011, n. 3124; Cass. civ. Sez. VI, 21/07/2010, n. 17211).

Orbene tali connotati appaiono in netto contrasto con gli effetti che la formalità di cancellazione produce nel vigente sistema di pubblicità immobiliare, essendo noto che la cancellazione determina, in relazione alla formalità principale a cui si riferisce, effetti estintivi di tipo definitivo.

Dunque nel caso in cui venisse ordinata in via provvisoria la cancellazione richiesta, e poi - all'esito del successivo giudizio di merito - quel provvedimento venisse revocato, il soggetto che quel provvedimento d’urgenza subisce perderebbe in maniera definitiva la garanzia per il credito vantato, senza possibilità di poter recuperare il grado di ipoteca ormai cancellata stante il generale principio di non reviviscenza delle garanzie reali e/o personali vigente nel nostro ordinamento.

Ancora l’Agenzia del territorio con circolare del 7 maggio 2003 n. 4/T ha espressamente previsto che “La disposizione in argomento (l’art. 2884 c.c., n.d.r.), dunque, impone al conservatore di procedere alla cancellazione di una iscrizione ipotecaria soltanto quando l’ordine di cancellazione è contenuto in un provvedimento giudiziale definitivo, per altro in piena coerenza con gli effetti definitivi ed irreversibili della formalità di cancellazione. L’esecuzione della formalità di cancellazione in sostanza, è normativamente subordinata all’immutabilità giuridica  del contenuto decisorio riferibile al provvedimento giurisdizionale che contiene l’ordine di cancellazione, carattere quest’ultimo non riscontrabile, come ampiamente accennato nel paragrafo precedente, nei provvedimenti emessi in sede cautelare ai sensi dell’ art. 700 c.p.c.,” concludendo per l’inidoneità del provvedimento cautelare in esame a costituire titolo per la cancellazione di una formalità ipotecaria.

Ad analoga conclusione è poi giunta l’ Avvocatura dello Stato con parere consultivo n. 35988 del 27/3/2003, avendo l’organo consultivo dello Stato optato per una interpretazione restrittiva ed ancorata alla lettera della legge dell’art. 2884 c.c..

L’inammissibilità della tutela cautelare invocata è poi ribadita dalla giurisprudenza da gran parte della giurisprudenza di merito (Trib. Roma Sez. II (ord.) 03/06/2004, in Guida al Diritto 2004, 40, 57; Trib. Roma 7/07/1998, in Banca Borsa, 1999, II, 614; Trib. Mantova 19/04/2007; Trib. Trapani 11/04/2006 in Massima redazionale, 2007: Trib. Bologna 24/12/2003, in Gius, 2004, 5, 726).

Si segnala infine l’esistenza di una minoritaria giurisprudenza di merito che ritiene ammissibile il provvedimento d’urgenza per cancellare e/o ridurre l’ipoteca, con particolare riguardo al caso in cui l’ipoteca sia stata iscritta in difetto di un valido provvedimento giurisdizionale.