Il D.M. del 30.12.2002 emanato ai sensi dell'art. 5 della L. n. 431/98, fissa le condizioni e le modalità secondo le quali i contraenti possono legittimamente ricorrere ad un contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria, ovvero al cosiddetto contratto di locazione ad uso transitorio. Il vantaggio principale del contratto di locazione (abitativa) ad uso transitorio è quello di poter stipulare un contratto avente durata inferiore a quella minima prevista dalla legge, ossia di quattro anni (rinnovabili per altri quattro), per i contratti a canone libero, o tre anni (rinnovabili per altri due anni) peri contratti a canone concordato.
Vediamo quindi quali sono i requisiti assolutamente necessari per aversi un valido ed efficace contratto di locazione di natura transitoria:
Si precisa, inoltre, che anche al contratto di natura transitoria devono ritenersi applicabili le modifiche all'art. 6 del D.Lgs 19 agosto 2005, n. 192 (“Attestato di prestazione energetica, rilascio e affissione”) apportate prima dal D.L. 4 giugno 2013, n. 63 e dalla successiva legge di conversione n. 90/2013, e, poi, dal comma 7 dell’art. 1, D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, come modificato dalla legge di conversione 21 febbraio 2014, n. 9.
In ultimo si rileva che se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è necessario che questi le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore. In caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto va ricondotto nell’alveo della disciplina ordinaria. Non solo; se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro sei mesi, può essere condannato al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria o, in alternativa, al risarcimento del danno a favore del conduttore (per un importo massimo pari a 36 mensilità del canone di locazione).
Per quanto riguarda la disciplina fiscale si segnala che come per i contratti di locazione convenzionali anche i canoni di locazione ad uso transitorio sono soggetti a tassazione Irpef e devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi del soggetto locatore. Alternativamente al regime di imponibilità Irpef è possibile optare per la tassazione con cedolare secca, a condizione che le parti siano entrambe persone fisiche (non imprenditori).
Naturalmente in questo caso dovrà essere apposta apposita clausola all’interno del contratto e dovrà essere esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. L’aliquota per la cedolare secca applicabile resta sempre quella ordinaria, in quanto l’aliquota agevolata riguarda esclusivamente i contratti di locazione stipulati a canone concordato.
Per quanto riguarda l’imposta di registro, essa è da dividere in parti uguali tra locatore e conduttore, salvo la locazione sia soggetta a Iva che rimane a totale carico del conduttore.
Vediamo quindi quali sono i requisiti assolutamente necessari per aversi un valido ed efficace contratto di locazione di natura transitoria:
- durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi;
- la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
- l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
- il canone liberamente determinato dalle parti ad eccezione dei contratti di locazione di natura transitoria ricadenti in undici aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania), nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, in cui il canone è stabilito dalle parti all’interno di valori minimi e massimi definiti per fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate per i contratti a canone amministrato ordinari;
- la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine;
- il divieto di sub-locazione;
- apposita dichiarazione con la quale il conduttore conferma di aver ricevuto le informazioni e l'attestato di prestazione energetica, con relativa documentazione. In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, il locatore ed il conduttore soggiacciono solidalmente in parti uguali alla sanzione amministrativa pecuniaria. Rrimane tuttavia, l’obbligo di presentare detta dichiarazione o copia dell’attestato entro 45 giorni.
- i contratti di locazione sono stipulati utilizzando esclusivamente le tipologie di contratto allegate al citato decreto ministeriale.
Si precisa, inoltre, che anche al contratto di natura transitoria devono ritenersi applicabili le modifiche all'art. 6 del D.Lgs 19 agosto 2005, n. 192 (“Attestato di prestazione energetica, rilascio e affissione”) apportate prima dal D.L. 4 giugno 2013, n. 63 e dalla successiva legge di conversione n. 90/2013, e, poi, dal comma 7 dell’art. 1, D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, come modificato dalla legge di conversione 21 febbraio 2014, n. 9.
In ultimo si rileva che se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è necessario che questi le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore. In caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto va ricondotto nell’alveo della disciplina ordinaria. Non solo; se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro sei mesi, può essere condannato al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria o, in alternativa, al risarcimento del danno a favore del conduttore (per un importo massimo pari a 36 mensilità del canone di locazione).
Per quanto riguarda la disciplina fiscale si segnala che come per i contratti di locazione convenzionali anche i canoni di locazione ad uso transitorio sono soggetti a tassazione Irpef e devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi del soggetto locatore. Alternativamente al regime di imponibilità Irpef è possibile optare per la tassazione con cedolare secca, a condizione che le parti siano entrambe persone fisiche (non imprenditori).
Naturalmente in questo caso dovrà essere apposta apposita clausola all’interno del contratto e dovrà essere esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. L’aliquota per la cedolare secca applicabile resta sempre quella ordinaria, in quanto l’aliquota agevolata riguarda esclusivamente i contratti di locazione stipulati a canone concordato.
Per quanto riguarda l’imposta di registro, essa è da dividere in parti uguali tra locatore e conduttore, salvo la locazione sia soggetta a Iva che rimane a totale carico del conduttore.
