Secondo l’orientamento ormai stabilmente sposato dai giudici,è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione e risolvere il contratto di locazione solo quando la casa è divenuta completamente inutilizzabile. «Completamente inutilizzabile» significa che l’affittuario è costretto ad andare a vivere altrove. Solo in questo caso – proprio perché viene meno l’utilizzabilità della prestazione – non si deve più versare l’importo mensile.
Quando invece i problemi all’immobile rendono comunque possibile all’inquilino vivervi di dentro, non è consentito né interrompere, né ridurre unilateralmente il canone.
Ciò è ormai l l'orientamento consolidato della Cassazione, che ha confermato che «In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore [ossia l’utilizzabilità integrale dell’appartamento]» Cass. sent. n. 261/2008.
In caso di vizi dell’appartamento, solo il giudice può quantificare a quanto ammontino i danni e i disagi per l’inquilino; quest’ultimo non è autorizzato a quantificare, di proprio arbitrio, la perdita di valore dell’appartamento poiché, diversamente, commetterebbe un abuso nei confronti del padrone di casa.
La corretta soluzione, in ipotesi di questo tipo in cui l’appartamento, pur vedendo ridotte le proprie qualità, resta comunque utilizzabile, non è sospendere il pagamento del canone di locazione, ma chiedere al tribunale di determinare lo «sconto» sul prezzo del canone.
L'autoriduzione del canone di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che viola l’equilibrio tra le prestazioni contrattuali, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore per via dei vizi dell’appartamento.
Ma quando è legittimo sospendere il canone di locazione?Quando l’appartamento risulta talmente compromesso da non poter essere utilizzato. In tal caso, il danno è talmente evidente e chiaro – ossia la possibilità di vivere nell’immobile – da non necessitare di quantificazioni da parte del giudice. Si pensi al caso di gocce d’acqua che piovono in camera da letto in corrispondenza del letto e nelle altre stanze, tanto da rendere l’appartamento insalubre; si pensi anche a un impianto elettrico non a norma con rischio di folgorazione; si pensi all’assenza di acqua calda, necessaria ai sanitari e per farsi la doccia. In tutti questi casi, l’inquilino potrebbe interrompere il pagamento dell'affitto e opporsi se ricevesse notifica del decreto ingiuntivo.
Quando invece i problemi all’immobile rendono comunque possibile all’inquilino vivervi di dentro, non è consentito né interrompere, né ridurre unilateralmente il canone.
Ciò è ormai l l'orientamento consolidato della Cassazione, che ha confermato che «In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore [ossia l’utilizzabilità integrale dell’appartamento]» Cass. sent. n. 261/2008.
In caso di vizi dell’appartamento, solo il giudice può quantificare a quanto ammontino i danni e i disagi per l’inquilino; quest’ultimo non è autorizzato a quantificare, di proprio arbitrio, la perdita di valore dell’appartamento poiché, diversamente, commetterebbe un abuso nei confronti del padrone di casa.
La corretta soluzione, in ipotesi di questo tipo in cui l’appartamento, pur vedendo ridotte le proprie qualità, resta comunque utilizzabile, non è sospendere il pagamento del canone di locazione, ma chiedere al tribunale di determinare lo «sconto» sul prezzo del canone.
L'autoriduzione del canone di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che viola l’equilibrio tra le prestazioni contrattuali, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore per via dei vizi dell’appartamento.
Ma quando è legittimo sospendere il canone di locazione?Quando l’appartamento risulta talmente compromesso da non poter essere utilizzato. In tal caso, il danno è talmente evidente e chiaro – ossia la possibilità di vivere nell’immobile – da non necessitare di quantificazioni da parte del giudice. Si pensi al caso di gocce d’acqua che piovono in camera da letto in corrispondenza del letto e nelle altre stanze, tanto da rendere l’appartamento insalubre; si pensi anche a un impianto elettrico non a norma con rischio di folgorazione; si pensi all’assenza di acqua calda, necessaria ai sanitari e per farsi la doccia. In tutti questi casi, l’inquilino potrebbe interrompere il pagamento dell'affitto e opporsi se ricevesse notifica del decreto ingiuntivo.
