Ristrutturare l’immobile locato senza il consenso del proprietario determina la risoluzione del contratto
Cass., sez. III Civile, sentenza 8 febbraio 2012, n. 1761
A norma dell’articolo 1590, comma 1, del Codice Civile, il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
Non è, dunque, consentito al conduttore – salva diversa pattuizione contrattuale o salvo consenso del locatore – abbattere o spostare pareti, cambiare la tonalità della vernice alle pareti, modificare il bagno, eccetera.
La Corte di Appello di Catania ha confermato la sentenza del Tribunale di Catania - Sez. staccata di Bronte - con la quale era stato dichiarato risolto il contratto di locazione di immobile ad uso commerciale per inadempimento colpevole del conduttore che aveva effettuato lavori di notevole rilievo senza il consenso del locatore come previsto dal contratto. Avverso la predetta sentenza propone ricorso per Cassazione il conduttore.
La Corte di Cassazione ha ritenuto di non poter negare la gravità dell’inadempimento nel caso di una ristrutturazione dell’immobile commerciale effettuato dal conduttore senza il consenso del locatore, attesa la necessità del bilanciamento degli interessi che scaturisce dal combinato disposto degli articoli 1587 e 1590, di fronte alla rilevante dimensione quantitativa e qualitativa degli interventi realizzati, dovendosi inoltre considerare che nei contratti che richiedono la forma scritta ad substantiam, la clausola contrattuale, che prevede una risoluzione ipso jure, può essere sì una clausola di stile, ma rientra comunque nell’autonomia delle parti, per cui deve essere provata la configurabilità di avvalersi della rinuncia, anche perché a seguito dei risultati emergenti dalle deposizioni testimoniali, risulta mancante la prova del preteso previa consenso orale prestato dal locatore ai lavori di ristrutturazione. Di conseguenza una volta redatta per iscritto detta clausola, la relativa rinuncia può avvenire soltanto nella medesima forma. (anche Cassazione 01.09.1997, n.8312 e Cassazione del 07.05.1988, n.3386)
Il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, consenso che, importando cognizione dell’entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concentrarsi in una chiara e in equivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni. Lo ha affermato la Cassazione nella sentenza 22986/13.
(Avv. Gianluca Perrone)
Cass., sez. III Civile, sentenza 8 febbraio 2012, n. 1761
A norma dell’articolo 1590, comma 1, del Codice Civile, il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
Non è, dunque, consentito al conduttore – salva diversa pattuizione contrattuale o salvo consenso del locatore – abbattere o spostare pareti, cambiare la tonalità della vernice alle pareti, modificare il bagno, eccetera.
La Corte di Appello di Catania ha confermato la sentenza del Tribunale di Catania - Sez. staccata di Bronte - con la quale era stato dichiarato risolto il contratto di locazione di immobile ad uso commerciale per inadempimento colpevole del conduttore che aveva effettuato lavori di notevole rilievo senza il consenso del locatore come previsto dal contratto. Avverso la predetta sentenza propone ricorso per Cassazione il conduttore.
La Corte di Cassazione ha ritenuto di non poter negare la gravità dell’inadempimento nel caso di una ristrutturazione dell’immobile commerciale effettuato dal conduttore senza il consenso del locatore, attesa la necessità del bilanciamento degli interessi che scaturisce dal combinato disposto degli articoli 1587 e 1590, di fronte alla rilevante dimensione quantitativa e qualitativa degli interventi realizzati, dovendosi inoltre considerare che nei contratti che richiedono la forma scritta ad substantiam, la clausola contrattuale, che prevede una risoluzione ipso jure, può essere sì una clausola di stile, ma rientra comunque nell’autonomia delle parti, per cui deve essere provata la configurabilità di avvalersi della rinuncia, anche perché a seguito dei risultati emergenti dalle deposizioni testimoniali, risulta mancante la prova del preteso previa consenso orale prestato dal locatore ai lavori di ristrutturazione. Di conseguenza una volta redatta per iscritto detta clausola, la relativa rinuncia può avvenire soltanto nella medesima forma. (anche Cassazione 01.09.1997, n.8312 e Cassazione del 07.05.1988, n.3386)
Il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, consenso che, importando cognizione dell’entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concentrarsi in una chiara e in equivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni. Lo ha affermato la Cassazione nella sentenza 22986/13.
(Avv. Gianluca Perrone)
