4 a)PROCEDIMENTO PER CONVALIDA DI SFRATTO: TIPOLOGIA , CARATTERI
Il procedimento di convalida di sfratto rientra tra i c.d. procedimenti speciali di cognizione.
Esso trova la sua regolamentazione agli art. 657-669 c.p.c.
Trattasi in particolare di un procedimento sommario, caratterizzato da forme particolarmente semplificate in cui prevale la funzione esecutiva.
Lo strumento della convalida di sfratto ha infatti quale funzione preminente quella di consentire al locatore di ottenere, in maniera abbastanza rapida, un titolo esecutivo per rilascio dell’immobile locato.
Il titolo è rappresentato dall’ordinanza di convalida di sfratto idonea ad acquisire efficacia di giudicato. Presupposti dell’ordinanza sono dati come si vedrà nel prosieguo dalla presenza del locatore e dalla mancanza di eccezioni o difese da parte del conduttore.
I casi di utilizzo di tale procedimento sono espressamente previsti dalla legge.
In particolare l’art. 657 I c. c.p.c. prevede l’ipotesi rappresentata dalla c.d. licenza per finita locazione.
In tale ipotesi il procedimento può avere luogo prima della scadenza del contratto, permettendo al locatore di ottenere già un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile. Resta inteso che l’esecuzione dell’ottenuta ordinanza di rilascio può avvenire solo una volta avvenuta la scadenza del termine contrattuale, ovvero al momento della cessazione del rapporto contrattuale. L’intimazione nell’ipotesi in esame avrà pertanto l’effetto sostanziale della disdetta, volta cioè ad impedire il rinnovo tacito del contratto. La norma precisa infatti che il locatore o concedente può intimare al conduttore licenza per finita locazione prima della scadenza del contratto con contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
Il II c. dell’art.657 c.p.c. disciplina invece l’ipotesi della c.d. convalida di sfratto, anche definito sfratto ordinario o sfratto per finita locazione.
Ivi la cessazione del rapporto contrattuale di locazione si è già verificata in quanto il termine previsto nel contratto di contratto è già scaduto. Rispetto alla licenza di cui al I c. l’azione viene esercitata dunque in un momento successivo. Nell’ipotesi in esame il locatore, al quale non sia stato “restituito” spontaneamente l’immobile da parte del conduttore, una volta avvenuta la scadenza del contratto, può avvalersi di tale procedimento per ottenere un titolo esecutivo finalizzato all’ottenimento del rilascio del bene oggetto di locazione. Il procedimento per convalida di sfratto può avere luogo, come specificato dalla norma, quando in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti è esclusa la tacita riconduzione.
La norma di cui all’art.658 c.p.c. invece disciplina l’ipotesi peculiare rappresentata dallo sfratto per morosità.
Il presupposto di operatività del procedimento in esame è dato dalla morosità del conduttore, ovvero dal mancato pagamento del canone convenuto alla scadenza, così come definito in sede contrattuale.Il procedimento de quo è utilizzabile anche in caso di mancato pagamento da parte del conduttore degli oneri accessori. Diversamente dalle ipotesi sopra descritte, si tratta di contratto ancora in esecuzione. Il locatore agirà dunque con lo scopo di ottenere oltre al pagamento dei canoni scaduti di cui si tratterà in seguito, anche e soprattutto, la risoluzione del contratto per inadempimento e il rilascio del bene oggetto del contratto di locazione.
Si rinvia per una trattazione più sistematica dello sfratto per morosità al paragrafo 4 c).
Per il procedimento le indicazioni sono date dall’art.660 c.p.c.
L’atto introduttivo in tutte le descritte ipotesi è rappresentato da un atto di citazione.
Trattasi di atto complesso in cui è cioè presente:
- l’intimazione di licenza o di sfratto;
- la contestuale citazione a comparire innanzi al Giudice per la convalida.
Come si avrà modo di vedere ciò costituisce un vero e proprio onere per il conduttore, in quanto la mancata comparizione produce l’effetto legale tipico dell’ammissione dei fatti dedotti dall’intimante e strumentali alla pronuncia dell’ordinanza di convalida;
- con l’invito a comparire nell’udienza fissata,anche l’avvertimento che se il convenuto conduttore non comparisce o comparendo non si oppone, il Giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell’art.663 c.p.c.
Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza devono intercorrere termini liberi non minori di 20 giorni.
Da notarsi come l’ultimo comma dell’art.660 c.p.c. precisa che se l’intimazione non è stata notificata in mani proprie (al conduttore), l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata e allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione.
Nel giorno fissato per l’udienza di convalida possono aversi diverse situazioni:
1) il locatore non compare: gli effetti dell’intimazione cessano;
2)il conduttore non compare: Il giudice allora, verificata la rituale instaurazione del contraddittorio ed accertata la sussistenza dei presupposti di ammissibilità dell'azione e la idoneità dei fatti allegati convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione su di essa della formula esecutiva (art.663 c.p.c.). In tale circostanza la formula esecutiva ha effetto solo trascorsi 30 giorni dalla data dell’apposizione.
3)il conduttore compare ma non si oppone: Il giudice come nell’ipotesi precedente convalida la licenza o lo sfratto. L’atto di intimazione recante l’ordinanza di convalida e con apposta la formula esecutiva costituisce titolo esecutivo e consente al locatore, nell’ipotesi in cui il conduttore non provveda al rilascio nel termine fissato dal Giudice di intraprendere, la procedura esecutiva per il rilascio.
In entrambe le ipotesi il Giudice oltre alla convalida fissa altresì un termine per l’esecuzione, non superiore a mesi 6 secondo la disciplina generale.
4)il conduttore compare e si oppone allo sfratto: se il conduttore si oppone e l’opposizione è fondata su prova scritta. Il giudizio prosegue secondo il rito locatizio come sopra descritto non potendo il giudice convalidare lo sfratto.
Se tuttavia l’opposizione non è fondata su prova scritta il Giudice, su istanza del locatore, non sussistendo gravi motivi in contrario, può pronunciare ordinanza non impugnabile di rilascio dell’immobile con riserva delle eccezioni del convenuto. Trattasi cioè di un’ ordinanza provvisoria di rilascio. Anche in tale circostanza il giudizio prosegue secondo il rito locatizio ex art.447 bis c.p.c., previa ordinanza di mutamento del rito. Il giudizio si concluderà con la pronuncia di una sentenza.
Alcune varianti alle descritte possibilità sono rappresentate dalla procedura esistente in materia di sfratto per morosità di cui si darà conto nel paragrafo 4 c).
Il giudice ogni qualvolta emette un provvedimento di condanna al rilascio dell’immobile locato fissa la data dell’esecuzione tenuto conto ex art.56 l.392/1978 delle condizioni del conduttore e del locatore e delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio. Entro tale termine il conduttore potrà provvedere spontaneamente al rilascio del’immobile.
Prima della scadenza del termine fissato dal Giudice, l’esecuzione forzata non può avvenire.
Successivamente invece sarà possibile per il locatore intraprendere la procedura di esecuzione forzata per ottenere il rilascio dell’immobile (art.605-611 c.p.c.)
Essa ha inizio con il precetto notificato al conduttore in cui lo si intima a rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica del precetto stesso, con l’avvertimento che in difetto si procederà ad esecuzione forzata. Il precetto deve contenere la descrizione sommaria del bene immobile di cui si chiede il rilascio.
Nel caso in cui il conduttore non rilasci l’immobile, l’Ufficiale giudiziario, su istanza del locatore, notifica al conduttore, il c.d. preavviso di rilascio. In esso cioè l’Ufficiale giudiziario avvisa il conduttore, almeno 10 giorni prima, del giorno e dell’ora in cui si recherà nell’immobile per procedere all’esecuzione dello sfratto o del provvedimento di rilascio e per consentire l’immissione in possesso della parte istante.
Alla data fissata, su istanza del locatore, l’Ufficiale Giudiziario si recherà nell’immobile per l’esecuzione dello sfratto, redigendo il verbale di rilascio.
In caso di difficoltà o irreperibilità del conduttore è possibile per l’Ufficiale Giudiziario rinviare l’accesso. Inoltre lo stesso in caso di resistenza da parte del conduttore o degli occupanti potrà avvalersi della forza pubblica al fine di ottenere la liberazione dell’immobile.
