La L. 311/2004 (Legge finanziaria 2005) ha introdotto importanti modifiche relative alla disciplina delle locazioni degli immobili urbani, in quanto dispone il principio tributario della nullità dei contratti di locazione qualora si ometta la loro registrazione.
Per non incorrere nella nullità, il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipulazione.
Parlare di nullità, tuttavia, non è da ritenersi giuridicamente corretto, infatti non si comprende come si possa parlare di contratto non registrato nullo, se la tardiva registrazione permette in ogni caso la convalida del contratto (pur con tutte le sanzioni del caso), tanto più che lo Statuto del Contribuente (L. 212/2000) è chiaro nel sancire che “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.
Secondo l’orientamento giurisprudenziale che si va sviluppando, la nullità in questione dovrebbe essere considerata come una condizione legale sospensiva con efficacia retroattiva.
“La L. 311 del 2004, assegna alla registrazione il valore di una condicio juris da cui dipende l'efficacia e non la validità del contratto di locazione, con la conseguenza che anche se la stessa interviene tardivamente, rispetto al termine stabilito in generale dalla legge tributaria, il contratto produce effetti fin dal momento della sua conclusione”(Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).
La registrazione produrrebbe quindi l’effetto per cui un contratto di locazione, comunque valido ed efficace, ma sottoposto alla condizione sospensiva ex lege della registrazione, assume piena efficacia dalla sua stipulazione con l’adempimento della registrazione.
Pertanto si dovrebbe ritenere che ilcontratto di locazione non registrato sarebbe quindi da considerare inefficace e non nullo, fino alla sua registrazione.
Se non che, si era creata la situazione di fatto per cui era conveniente registrare il contratto solo in caso di necessità (ad esempio in caso di sfratto).
Il legislatore ha pertanto introdotto con il D. Lgs. 23/2011 (il decreto legislativo che ha previsto la c.d. cedolare secca) una nuova disciplina che codifica le conseguenze che derivano dalla mancata registrazione del contratto di locazione.
In primis va sottolineato che il citato decreto legislativo si applica solo per i contratti di locazione ad uso abitativo (sono quindi esclusi tutti quelli ad uso commerciale).
N.B.Da una interpretazione letterale della legge, le conseguenze dovrebbero colpire non solo la mancata registrazione, ma anche il mero ritardo, rispetto a quanto stabilito dalla normativa tributaria. Pertanto anche una richiesta di registrazione presentata con pochi giorni di ritardo, comporterebbe l'applicazione delle sanzioni del D. Lgs. 13/2011.
Ciò premesso, la citata normativa prevede che la totale omessa registrazione (pagamento del canone in nero) o la parziale omessa registrazione (registrazione con importo del canone parzialmente dichiarato) sia sottoposta alle seguenti conseguenze.
· La durata del contratto di locazione automaticamente diventa di anni quattro, con rinnovo automatico di altri quattro.
Tale sanzione ha carattere generale, si applica quindi a tutte le locazioni ad uso abitativo.
Ad esempio anche ai contratti di locazione transitori o per studenti, ma anche alle semplici proroghe o rinnovi di contratti già in essere ecc., pertanto, potenzialmente qualsiasi contratto ad uso abitativo non registrato può trasformarsi nel classico contratto di locazione della durata 4 + 4 anni.
· Il contratto di locazione (con i nuovi termini 4 + 4 anni) decorre dalla data di registrazione e non dalla data di stipulazione.
· In assenza di registrazione, non può essere intimata la disdetta e non si può iniziare la procedura di sfratto.
· Il canone di locazione indicato nel contratto viene sostituito da una somma pari al triplo della rendita catastale.
Per quanto esposto appare evidente che la norma vuole sanzionare in modo esemplare taluni comportamenti ritenuti dannosi dal legislatore.
Va segnalato che il D. Lgs. 13/2011 se applicato alla lettera, di fatto modifica unilateralmente l’oggetto del contratto e più in generale la volontà contrattuale stabilita delle parti, scontrandosi con i principi generali del nostro ordinamento.
Ciò ha portato il Tribunale di Salerno a rimettere la questione ad un controllo di legittimità costituzionale e pertanto la normativa in esame è attualmente sub judice.
Infatti, per una violazione di norme di natura fiscale, in modo irragionevole, viene ridotta la capacità negoziale delle parti.
Inoltre, la sanzione che modifica “d’ufficio” il canone pattuito al triplo della rendita catastale (nella prassi un importo di molto inferiore al canone medio), non solo pregiudica anche il fisco, atteso che il gettito sarà decisamente inferiore, ma soprattutto non tiene in considerazione la circostanza secondo cui anche il conduttore, al pari del locatore, ha violato le medesime disposizioni fiscali, posto che su entrambe le parti grava l’onere di registrare il contratto.
Tale disparità di trattamento (il conduttore verrebbe persino premiato per aver commesso una violazione normativa), oltre a tutte le altre eccezioni di carattere costituzionale sopra accennate, ha prodotto numerosi giudizi tutt’ora pendenti.
Restiamo pertanto in attesa delle decisione della Suprema Corte in ordine alle problematiche esposte.
Va da sé, che ad oggi, la normativa in esame risulta molto incerta.
Per non incorrere nella nullità, il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipulazione.
Parlare di nullità, tuttavia, non è da ritenersi giuridicamente corretto, infatti non si comprende come si possa parlare di contratto non registrato nullo, se la tardiva registrazione permette in ogni caso la convalida del contratto (pur con tutte le sanzioni del caso), tanto più che lo Statuto del Contribuente (L. 212/2000) è chiaro nel sancire che “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.
Secondo l’orientamento giurisprudenziale che si va sviluppando, la nullità in questione dovrebbe essere considerata come una condizione legale sospensiva con efficacia retroattiva.
“La L. 311 del 2004, assegna alla registrazione il valore di una condicio juris da cui dipende l'efficacia e non la validità del contratto di locazione, con la conseguenza che anche se la stessa interviene tardivamente, rispetto al termine stabilito in generale dalla legge tributaria, il contratto produce effetti fin dal momento della sua conclusione”(Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).
La registrazione produrrebbe quindi l’effetto per cui un contratto di locazione, comunque valido ed efficace, ma sottoposto alla condizione sospensiva ex lege della registrazione, assume piena efficacia dalla sua stipulazione con l’adempimento della registrazione.
Pertanto si dovrebbe ritenere che ilcontratto di locazione non registrato sarebbe quindi da considerare inefficace e non nullo, fino alla sua registrazione.
Se non che, si era creata la situazione di fatto per cui era conveniente registrare il contratto solo in caso di necessità (ad esempio in caso di sfratto).
Il legislatore ha pertanto introdotto con il D. Lgs. 23/2011 (il decreto legislativo che ha previsto la c.d. cedolare secca) una nuova disciplina che codifica le conseguenze che derivano dalla mancata registrazione del contratto di locazione.
In primis va sottolineato che il citato decreto legislativo si applica solo per i contratti di locazione ad uso abitativo (sono quindi esclusi tutti quelli ad uso commerciale).
N.B.Da una interpretazione letterale della legge, le conseguenze dovrebbero colpire non solo la mancata registrazione, ma anche il mero ritardo, rispetto a quanto stabilito dalla normativa tributaria. Pertanto anche una richiesta di registrazione presentata con pochi giorni di ritardo, comporterebbe l'applicazione delle sanzioni del D. Lgs. 13/2011.
Ciò premesso, la citata normativa prevede che la totale omessa registrazione (pagamento del canone in nero) o la parziale omessa registrazione (registrazione con importo del canone parzialmente dichiarato) sia sottoposta alle seguenti conseguenze.
· La durata del contratto di locazione automaticamente diventa di anni quattro, con rinnovo automatico di altri quattro.
Tale sanzione ha carattere generale, si applica quindi a tutte le locazioni ad uso abitativo.
Ad esempio anche ai contratti di locazione transitori o per studenti, ma anche alle semplici proroghe o rinnovi di contratti già in essere ecc., pertanto, potenzialmente qualsiasi contratto ad uso abitativo non registrato può trasformarsi nel classico contratto di locazione della durata 4 + 4 anni.
· Il contratto di locazione (con i nuovi termini 4 + 4 anni) decorre dalla data di registrazione e non dalla data di stipulazione.
· In assenza di registrazione, non può essere intimata la disdetta e non si può iniziare la procedura di sfratto.
· Il canone di locazione indicato nel contratto viene sostituito da una somma pari al triplo della rendita catastale.
Per quanto esposto appare evidente che la norma vuole sanzionare in modo esemplare taluni comportamenti ritenuti dannosi dal legislatore.
Va segnalato che il D. Lgs. 13/2011 se applicato alla lettera, di fatto modifica unilateralmente l’oggetto del contratto e più in generale la volontà contrattuale stabilita delle parti, scontrandosi con i principi generali del nostro ordinamento.
Ciò ha portato il Tribunale di Salerno a rimettere la questione ad un controllo di legittimità costituzionale e pertanto la normativa in esame è attualmente sub judice.
Infatti, per una violazione di norme di natura fiscale, in modo irragionevole, viene ridotta la capacità negoziale delle parti.
Inoltre, la sanzione che modifica “d’ufficio” il canone pattuito al triplo della rendita catastale (nella prassi un importo di molto inferiore al canone medio), non solo pregiudica anche il fisco, atteso che il gettito sarà decisamente inferiore, ma soprattutto non tiene in considerazione la circostanza secondo cui anche il conduttore, al pari del locatore, ha violato le medesime disposizioni fiscali, posto che su entrambe le parti grava l’onere di registrare il contratto.
Tale disparità di trattamento (il conduttore verrebbe persino premiato per aver commesso una violazione normativa), oltre a tutte le altre eccezioni di carattere costituzionale sopra accennate, ha prodotto numerosi giudizi tutt’ora pendenti.
Restiamo pertanto in attesa delle decisione della Suprema Corte in ordine alle problematiche esposte.
Va da sé, che ad oggi, la normativa in esame risulta molto incerta.
