Gli elementi essenziali sono rappresentati come già rilevato da:
A) Piena libertà ed autonomia contrattuale alle parti contraenti in ordine alla determinazione del contenuto contrattuale: in particolare libera determinazione del canone di locazione nella sua entità, fissazione delle modalità e dei termini di pagamento, libertà nella fissazione dell’aggiornamento ISTAT.
B) Durata del contratto imposta dal legislatore in un minimo di anni 4;
C) Previsione del rinnovo automatico alla prima scadenza per ulteriore eguale periodo di anni 4, salva la possibilità per il proprietario locatore di avvalersi del diniego di rinnovo alla prima scadenza nelle sole circostanze enunciate dall’art.3 l.431/1998.
Il descritto schema contrattuale vede nella facoltà di determinazione libera del canone contrattuale e nella durata minima imposta per legge, i caratteri discretivi rispetto all’ulteriore figura contrattuale prevista dal legislatore e rappresentata nella c.d. locazione a canone concertato.
L’elemento della durata minima pari a 4 anni, in particolare, assume un evidente valore garantistico nei confronti del conduttore o inquilino, volto alla stabilizzazione del rapporto.
Nella normalità delle ipotesi, secondo la previsione del dettato legislativo, il tipo di contratto di locazione in oggetto si rinnoverà per ulteriori quattro anni, senza necessità di alcun ulteriore adempimento (4anni + 4anni)
Soltanto alla seconda scadenza ciascuna delle due parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo del contratto a nuove condizioni,oppure potrà optare per la rinuncia del medesimo, dandone comunicazione all’altro contraente. Detta comunicazione dovrà essere data mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza il contratto s’intende tacitamente rinnovato.
Nel caso di ricevuta comunicazione con contenuto di cui sopra, l’altro contraente dovrà rispondere con raccomandata a/r entro 60 giorni dalla ricezione della prima missiva. Nel caso in cui non intervenga alcuna risposta il contratto è da intendersi scaduto e quindi risolto alla data di cessazione della locazione, secondo quanto previsto dal contratto.
Esiste tuttavia una possibile procedura prevista in via eccezionale dal legislatore ed attivabile dal proprietario locatore: la legge 431/1998 prevede cioè, in ipotesi peculiari e tassative, la possibilità di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza, trascorsi cioè i primi 4 anni dalla stipulazione del contratto.
Nella menzionata ipotesi, la possibilità per il proprietario di recedere dal contratto dopo soli 4 anni, incontra però un definito limite dato dalla sussistenza di una delle condizioni di cui all’art. 3 legge 431/1998.
Trattasi in generale di circostanze caratterizzate della necessità da parte del proprietario, di rientrare nel possesso dell’immobile per esigenze famigliari, professionali, abitative, professionali tutte peculiarmente e tassativamente disciplinate. Inoltre il locatore sarà comunque tenuto al rispetto della prevista formalità di comunicazione del diniego di rinnovo del contratto al conduttore inquilino mediante raccomandata a/r con l’ordinario preavviso di almeno mesi sei.
Le ipotesi rientranti nella fattispecie sono le seguenti (art.3):
1) quando il locatore o proprietario intenda destinare l’immobile ad uso abitativo commerciale artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
2) quando il locatore sia persona giuridica o società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto ed intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
3) quando il conduttore o inquilino abbia (comunque) la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
4) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
5) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione ovvero s’intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzione, ovvero trattasi di immobile sito nell’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire soprelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
6) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, il quale dovrà essere esercitato secondo le modalità ex art. 38 e 39 l.392/1978.
Sull’analisi dettagliata della norma si rinvia all’approfondimento in materia (n.2d).
Dal punto di vista procedurale ,si precisa soltanto in tale sede, che la citata norma prevede per la procedura di diniego di rinnovo del contratto l’applicazione dell’art. 30 della l. 392/1978 e successive modificazioni.
La legge 431/1998 prevede ovviamente anche per il conduttore inquilino la possibilità di recesso dal contratto di locazione.
Preso atto dell’evidente favor legislativo nei confronti della necessità dell’esigenza abitativa del conduttore, la disciplina normativa prevede la possibilità di recesso per il conduttore in qualsiasi momento del contratto, anche in un momento antecedente la prima scadenza contrattuale (ovvero prima del termine di 4 anni).
L’unico vincolo posto dal legislatore riguarda l’esistenza di gravi motivi: la giurisprudenza ha interpretato la sussistenza di tale circostanza nell’ipotesi di situazioni non presenti al momento della stipulazione del contratto e dunque sopravvenute, imprevedibili ed indipendenti dalla volontà o dal mero arbitrio del conduttore, tali da rendere gravosa la prosecuzione del rapporto contrattuale. Esempio classico è rappresentato dalla sopravvenuta inadeguatezza dell’immobile rispetto al nucleo famigliare per la presenza di nuovi componenti).
Resta intesa la possibilità che in sede di stipulazione del contratto di locazione siano le parti a prevedere espressamente la facoltà di recesso per il conduttore inquilino, senza necessità di alcuna specifica motivazione.
Il conduttore potrà recedere dal contratto con preavviso di mesi sei.
Altra caratteristica inerente la stipulazione di questo contratto riguarda, come già visto, l’obbligatorietà della forma scritta: il contratto dovrà infatti essere redatto per iscritto e registrato.
La formulazione scritta prevederà la fissazione del contenuto contrattuale, in generale, ed in particolare del canone con esclusione o invalidità di qualsiasi clausola mirante a variarne l’entità dell’importo nel tempo.
Sarà poi necessario provvedere alla registrazione presso il locale ufficio del registro: sugli specifici adempimenti e sulle modalità tecniche si rinvia all’approfondimento specifico. Per ora basta specificare che il pagamento della registrazione sarà in capo a proprietario ed inquilino in ragione del 50% ciascuno.
Altro adempimento richiesto prevede, ai sensi dell'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59, che il locatore sia obbligato a comunicare, entro 48 ore, l'avvenuta cessione in locazione dell'immobile all'autorità locale di Pubblica Sicurezza (Questura, Vigili urbani o Carabinieri).
Fra gli oneri accessori inerenti la stipulazione del contratto di locazione, sia per gli immobili ad uso abitativo che commerciale, rientra altresì la figura del cosiddetto deposito cauzionale.
La funzione di tale istituto è quella di garantire il proprietario locatore dall’inadempimento del conduttore inquilino in ordine alle proprie obbligazioni contrattuali di pagamento del canone e di restituzione del bene oggetto di locazione nello stato in cui viene consegnato.
Il fondamento di tale istituto trova causa nella norma di cui all’art. 1608 c.c. in cui si afferma che l’inquilino può essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione.
Pertanto accanto alle garanzie sia personali (fideiussione) e reali, oggi spesso demandate dal proprietario quali condizioni essenziali per la stipulazione del contratto di locazione, sussiste nell’ambito della locazione questa peculiare garanzia.
Il deposito cauzionale secondo quanto previsto già nella l.392/1978 “non può essere superiore a tre mensilità di canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.”
Al termine del contratto quindi il locatore sarà tenuto a restituire al conduttore inquilino le somme ricevute a titolo di cauzione salvi eventuali inadempimenti o danni. La restituzione comprende oltre all’importo versato anche gli interessi legali maturati di anno in anno.
