a)libera determinazione del canone di locazione;

b)possibilità di previsione all’interno del contratto dell’aggiornamento del canone Istat in misura del 75%;

c)durata minima imposta dalla legge pari ad anni 6 prevista in generale per le locazioni ad uso non abitativo, durata di anni 9 per le locazioni aventi ad oggetto attività alberghiere.

d)rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza;

e)possibilità di disdetta comunicata con raccomandata da inviarsi almeno 12 mesi prima della scadenza , 18 mesi prima nel caso di locazioni aventi ad oggetto attività alberghiere;

f)possibilità di recesso per il conduttore in qualsiasi momento con preavviso di almeno sei mesi se convenuto nel contatto o in presenza di gravi motivi;

g)possibilità per il locatore di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza;

Anche nell’ambito delle locazioni ad uso diverso dall’abitazione il legislatore prevede la possibilità per il locatore di disdettare il contratto alla prima scadenza (cioè di 6 o 9 anni), in presenza di una della circostanze tassativamente indicate nell’art.29 della legge.

Tale diniego di rinnovo è consentito nelle ipotesi in cui il locatore intenda:

a)adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b)adibire l’immobile all’esercizio in proprio o in parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività di cui all’art,27 della legge (industriali, commerciali, artigianali, o di interesse turistico o nel caso di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c)demolire l’immobile per ricostruirlo o procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, o eseguire sullo stesso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;

d)ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibita alla vendita conforme a quanto previsto nell’art,12 l.426/1971 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

Nelle ipotesi di cui alle lettere c) d) il possesso della licenza o concessione edilizia costituisce condizione necessaria dell’azione di rilascio, nel caso di eventuale instaurazione di giudizio.

Anche nel caso di immobili adibiti all’esercizio di attività alberghiere, il locatore può negare la rinnovazione del contratto qualora l’immobile sia oggetto di un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione, o ancora nell’ipotesi in cui intende esercitare personalmente nell’immobile o voglia farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore.

Nelle ipotesi sopra descritte il locatore sarà tenuto a comunicare al locatore la propria volontà di conseguire la disponibilità dell’immobile locato inviando lettera raccomandata con preavviso di mesi 12 per locazioni di immobili ad suo diverso di cui all’art.27 l.392/1978 , e di mesi 18 per locazioni di immobili adibiti all’esercizio di attività alberghiera.

La citata comunicazione dovrà indicare espressamente la motivazione su cui la disdetta è fondata sulla scorta di quelle tassativamente previste dal legislatore. Diversamente il contratto s’intenderà tacitamente rinnovato.

La descritta comunicazione consentirà di valutare la serierà ed attendibilità della motivazione prospettata nonché di utilizzare la sanzione del ripristino del contratto di cui all’art.31 l.392/1998.

Inoltre l’eventuale giudizio di rilascio ex art.30 l.392/1998 dovrà fondarsi sulla medesima situazione prospettata nella disdetta.

Per le locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione non soggetti alla disciplina di cui alla l.392/1978, i cui esempi sono stati forniti nell’approfondimento n.3, per la disdetta le parti dovranno rifarsi al contratto se la possibilità di disdetta e il relativo preavviso sono in esso indicati, in mancanza utilizzare il termine di preavviso proprio degli usi e consuetudini ex art. 1597 c.c. Non sussiste invece alcun obbligo di disdetta se si tratta, nell’ambito di tale specifica tipologia contrattuale, di contratti a termine con esclusione di rinnovo tacito (art. 1596 c.c.).

Si è già anticipato di alcune peculiarità proprie della locazione ad uso diverso dall’abitazione che prevedono diverse prerogative in capo al conduttore.

In particolare:

h)diritto all’indennità per perdita dell’avviamento commerciale, in caso di scioglimento del contratto per motivi diversi da suo inadempimento o allorquando sia lo stesso conduttore a demandare il recesso;

Si veda sul punto l’approfondimento 3 b)

g)può sublocare l’immobile o anche cedere il contratto di locazione a terzi senza il consenso del locatore, purché insieme venga ceduta o locata l’azienda;

L’art.36 della Legge 392/1978 deroga alla disposizione di cui all’art.1594 I c. c.c. secondo cui “il conduttore, salvo patto contrario ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore”.

L’avvenuta cessione del contratto (o la sublocazione) con cessione dell’azienda, deve essere comunicata al locatore mediante lettera raccomandata. Quest’ultimo ha tuttavia facoltà di opporsi, entro 30 giorni dalla ricevuta comunicazione qualora sussistano gravi motivi: tali circostanze possono essere integrate da motivazioni inerenti la sfera economica o personale del cessionario (insolvenza, morosità, riconosciuta condotta contraria al buon costume, mancata correttezza negli affari..)

h)diritto di prelazione nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile oggetto di locazione.