Casa per le vacanze? Si può assimilare alla prima casa.L a locazione per abitazione ad uso di seconda casa, caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell’anno, è finalizzata a soddisfare esigenze abitative complementari , ma di pari rango a quelle della prima casa, in quanto relative al tempo libero e, pertanto, al soddisfacimento di interessi e passioni dell’individuo, funzionali al pieno sviluppo della sua personalità.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 13483 del 20 giugno 2011, si è occupata dei contratti di locazione relativi alla seconda casa. I giudici hanno stabilito che qualora la locazione per abitazione "ad uso di seconda casa" sia caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell'anno, ed anzi, dalla tendenziale fruizione dell'immobile senza uno schema prefissato, la durata del contratto minima è di quattro anni e non di soli dodici mesi come nel caso di specie. A parere della Corte, infatti, tale forma di locazione mira al soddisfacimento di esigenze abitative di "rango" uguali a quelle della prima casa in quanto, seppur complementari, tendono al soddisfacimento di interessi e passioni dell'individuo e sono quindi funzionali al pieno sviluppo della sua personalità.
In particolare, il proprietario di un appartamento di una località di montagna del Piemonte chiedeva al giudice di primo grado che venisse dichiarato risolto o cessato il contratto di locazione ad uso seconda casa, concluso con un conduttore per la durata di un anno, di cui si riteneva raggiunta la scadenza. Il conduttore, deducendo l’uso abitativo dell’immobile, riteneva il contratto sottoposto alla norma generale in materia locatizia, escludendo la qualificazione dello stesso come di locazione transitoria.
Il Tribunale respingeva la domanda, individuando la durata del contratto di locazione in quattro anni. In appello la sentenza trovava conferma, mentre il locatore proponeva ricorso per Cassazione.
I giudici hanno infatti spiegato che "la legge 431/98 mira con tutta evidenza - per ragioni sistematiche e letterali, desumibili dal carattere tendenzialmente esaustivo della sua regolamentazione del settore, se non pure dai lavori preparatori e dal contesto normativo che essa è venuta a modificare - a regolamentare nella sua interezza il settore delle locazioni abitative per la sua attinenza con il bisogno primario della disponibilità di un alloggio, indispensabile per la stessa estrinsecazione della persona umana: essa, pertanto, esaurisce la disciplina di qualsiasi contratto avente ad oggetto la concessione continuativa di un immobile da destinarsi ad abitazione e le sole eccezioni sono quelle da essa stessa previste".
La Cassazione ha confermato la rilevanza della situazione di protratta permanenza del conduttore come elemento qualificante della soddisfazione di esigenze abitative pari a quelle della prima casa. Le sole eccezioni a questa disciplina sono espressamente previste dalla legge n. 431/1998, consistendo in contratti aventi natura transitoria, per esigenze temporanee che vanno dichiarate e documentate.
(Avv. Gianluca Perrone)
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 13483 del 20 giugno 2011, si è occupata dei contratti di locazione relativi alla seconda casa. I giudici hanno stabilito che qualora la locazione per abitazione "ad uso di seconda casa" sia caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell'anno, ed anzi, dalla tendenziale fruizione dell'immobile senza uno schema prefissato, la durata del contratto minima è di quattro anni e non di soli dodici mesi come nel caso di specie. A parere della Corte, infatti, tale forma di locazione mira al soddisfacimento di esigenze abitative di "rango" uguali a quelle della prima casa in quanto, seppur complementari, tendono al soddisfacimento di interessi e passioni dell'individuo e sono quindi funzionali al pieno sviluppo della sua personalità.
In particolare, il proprietario di un appartamento di una località di montagna del Piemonte chiedeva al giudice di primo grado che venisse dichiarato risolto o cessato il contratto di locazione ad uso seconda casa, concluso con un conduttore per la durata di un anno, di cui si riteneva raggiunta la scadenza. Il conduttore, deducendo l’uso abitativo dell’immobile, riteneva il contratto sottoposto alla norma generale in materia locatizia, escludendo la qualificazione dello stesso come di locazione transitoria.
Il Tribunale respingeva la domanda, individuando la durata del contratto di locazione in quattro anni. In appello la sentenza trovava conferma, mentre il locatore proponeva ricorso per Cassazione.
I giudici hanno infatti spiegato che "la legge 431/98 mira con tutta evidenza - per ragioni sistematiche e letterali, desumibili dal carattere tendenzialmente esaustivo della sua regolamentazione del settore, se non pure dai lavori preparatori e dal contesto normativo che essa è venuta a modificare - a regolamentare nella sua interezza il settore delle locazioni abitative per la sua attinenza con il bisogno primario della disponibilità di un alloggio, indispensabile per la stessa estrinsecazione della persona umana: essa, pertanto, esaurisce la disciplina di qualsiasi contratto avente ad oggetto la concessione continuativa di un immobile da destinarsi ad abitazione e le sole eccezioni sono quelle da essa stessa previste".
La Cassazione ha confermato la rilevanza della situazione di protratta permanenza del conduttore come elemento qualificante della soddisfazione di esigenze abitative pari a quelle della prima casa. Le sole eccezioni a questa disciplina sono espressamente previste dalla legge n. 431/1998, consistendo in contratti aventi natura transitoria, per esigenze temporanee che vanno dichiarate e documentate.
(Avv. Gianluca Perrone)
