L’art.5 della L.431/1998 interviene altresì a disciplinare in maniera capillare un altro settore, ovvero quello delle locazioni relative ai rapporti contrattuali destinati a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.

Trattasi cioè di ipotesi eccezionali, caratterizzate dall’elemento della temporaneità, da intendersi nel senso di una permanenza precaria nell’immobile, diversa dalla normale e continuativa dimora, data da esigenze specifiche.

Tipico esempio è rappresentato dal caso di chi si trova a dover permanere per un breve tempo in una città per motivi di lavoro e simili, o per sostenere cure mediche, o ancora di chi si trova a dover frequentare, in una città diversa da quella in cui risiede, corsi professionali o stage.

Occorre precisare, peraltro, che devono ritenersi esclusi dalla disciplina della locazione c.d. transitoria, i contratti stipulati da studenti universitari per i quali la L. 431/1998 ha introdotto una peculiare regolamentazione che si illustrerà tra breve.

Come pure non seguono la disciplina legislativa, ma piuttosto quella residuale del codice civile, gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche (Immobili concessi in locazione per il periodo estivo o invernale, o in occasione di manifestazioni o di eventi culturali, fiere e convegni), nonché le locazioni stipulate dagli enti locali per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio (contratti relativi alla destinazione di abitazioni a favore di soggetti sfrattati o in difficoltà).

La disciplina della locazione transitoria sostituisce il c.d. “contratto uso foresteria” della precedente normativa, spesso utilizzato come escamotage per eludere l’applicazione della normativa esistente.

Il modello contrattuale è il risultato di sintesi fra criteri di massima fissati dalla Convenzione Nazionale, cui segue un’elaborazione specifica dei contratti a livello locale, affidata alle Associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini.

L’art.5 della l.431/1998 al I comma prevede che la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula di contratti di natura transitoria, anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla legge per soddisfare particolari esigenze delle parti, sia demandata ad un apposito Decreto Ministeriale: sono intervenuti in materia D.M. 5 marzo 1999, poi sostituito dal D.M. 30 dicembre 2002.

Deve essere inoltre sottolineato come i contratti di natura transitoria nella loro innovativa previsione (“per soddisfare particolari esigenze delle parti”) non siano diretti a tutelare solo le istanze degli inquilini, ma altresì le esigenze dei proprietari.

I proprietari locatori potranno richiedere la stipula di tale tipologia di contratto per necessità propria a che, per esempio, l’immobile sia occupato per un periodo di tempo limitato, così da riottenere la disponibilità dello stesso in breve.

Resta intesa la parallela esigenza del conduttore di locare l’immobile per un lasso di tempo ben inferiore a quello legislativamente previsto per le locazioni ad uso abitativo, attese le motivazioni di carattere contingente, che lo spingono a reperire un immobile, come in precedenza specificato.

Si vedano ora le caratteristiche essenziali. Anzitutto va ricordato come, secondo quanto già precisato, le condizioni e le modalità per la stipula siano definite dalla “convenzione nazionale” recepita dai citati Decreti Ministeriali, cui è allegato il modello di contratto a cui le organizzazioni stesse, nell’ambito degli accordi locali, dovranno uniformarsi.

Dato fondamentale è dato dalla durata: la locazione transitoria può infatti essere stipulata per un tempo che va da un minimo di un 1 mese ad un massimo di mesi 18.

Il canone di locazione può essere fissato liberamente dalle parti.

Costituiscono un’ eccezione tuttavia le “Città c.d. ad alta tensione abitativa” e i Comuni ad esse limitrofi: in tali ipotesi infatti il corrispettivo della locazione sarà conforme a quello definito dagli accordi a livello locale per i contratti di locazione a canone convenzionato. Le parti saranno tenute dunque ad adottare il canone sulla base delle tabelle predisposte in sede di accordo e reperibili nei Comuni di appartenenza.

Altro elemento fondamentale è la comprovata esigenza di transitorietà che deve precedere la formazione del contratto, costituirne presupposto, ma altresì rappresentare una costante nel rapporto contrattuale.

Tale affermazione è subito esplicata da quanto segue. Preliminarmente si è avuto modo di vedere come siano in concreto le esigenze delle parti a giustificare la sottrazione del contratto alla regole comuni della contrattazione in materi di locazione. 

Ebbene qualora sia il locatore a volere addivenire ad una contrattazione transitoria, sarà tenuto non solo ad esplicitarne le sue esigenze dichiarandole espressamente al momento della redazione del contratto, ma altresì dovrà esprimere prima della scadenza del contratto la persistenza dei motivi della transitorietà. Questo per un motivo molto semplice, e con rilevanti conseguenze dal punto di vista pratico: nel caso in cui tale dichiarazione non avvenga, venuta meno l’esigenza che giustificava la transitorietà del contratto, quest’ultimo verrà “ricondotto”al modello contrattuale generale c.d. 4+4 con impossibilità per il proprietario locatore di ottenere la restituzione dell’immobile nel termine inizialmente previsto.

Lo stesso dicasi nell’ipotesi in cui le iniziali esigenze siano naturalmente venute meno.

Il legislatore prevede altresì una vera e propria sanzione a contenuto risarcitorio per il proprietario che, stipulato un contratto transitorio per proprie dichiarate esigenze, una volta ottenuta la restituzione dell’immobile, non lo utilizzi secondo quanto esplicato: esso sarà tenuto a versare all’inquilino un risarcimento pari a 36 mensilità di canone.

Egli infatti sarà tenuto a dichiarare la necessità di prendere in locazione un immobile per motivi contingenti, temporalmente limitati, allegando altresì al contratto la documentazione che li comprovi (Es. iscrizioni a corsi professionali o a stage, contratti di lavoro a termine).

Altra fattispecie di assoluta novità introdotta dall’art.5 l.431/1998 è quella peculiare forma di locazione elaborata proprio al fine di soddisfare le specifiche esigenze degli studenti universitari.

È la comune vicenda di chi si trova a dover frequentare un corso di studi universitari lontano dalla città in cui risiede, con la necessità di reperire un alloggio per la durata degli studi.

Il citato art. 5 commi II e III stabilisce infatti che “possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base di contratti – tipo”.

I Comuni sede di Università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con i Comuni limitrofi hanno il compito di promuovere gli accordi locali contenenti le modalità di determinazione di tale modello contrattuale. Fisiologico altresì il coinvolgimento delle organizzazione maggiormente rappresentative a livello locale della proprietà edilizia e degli inquilini, delle aziende per il diritto allo studio e delle associazioni degli studenti, cosi pure delle cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

Le condizioni e le modalità generali per la stipula definite dalla convenzione nazionale sono state recepite nel D.M. dando vita ad un peculiare modello contrattuale.

Condizioni preliminari la stipulazione sono rappresentate anzitutto dalla regolare iscrizione dello studente conduttore ad un corso di laurea e dalla necessità che lo studente sia residente al di fuori del Comune in cui si trova l’immobile oggetto di locazione: deve trattarsi cioé di studenti universitari iscritti regolarmente ad un corso di laurea, fuori del Comune di appartenenza.

Per ciò che concerne invece il modello contrattuale, la durata è prevista in un minimo di 3, fino ad un massimo di 36 mensilità, con rinnovo automatico salvo disdetta.

Lo studente conduttore può sempre recedere dal contratto per “gravi motivi” ,come previsto nell’ipotesi generale, con un preavviso più ridotto di mesi 3. Va chiarito che, poiché nella prassi può accadere che diversi studenti convivano nello stesso immobile, il recesso operato da uno solo dei coinquilini ha valore parziale, cioè solo per quello studente conduttore: il contratto cioè permane la sua validità nei confronti di coloro che non hanno inteso recedere dal medesimo.

La convenzione prevede che il canone debba essere fissato in sede di accordi locali sulla base di una fascia di oscillazione per aree omogenee. In generale la necessità è quella di prevedere una tipologia contrattuale che sia in grado di soddisfare le specifiche esigenze degli studenti assicurando canoni contenuti.