Il Tribunale di Brescia, Sez. V, con sentenza n. 414/2022 del 21/02/2022, torna sul tema dei mancati o ritardati pagamenti dei canoni di locazione per uso non abitativo a causa delle chiusure disposte durante il periodo di pandemia per Covid 19.
Nel caso di specie, da un lato vi erano i locatori, che richiedevano il pagamento di canoni non versati, in parte riferiti alla seconda metà del 2019 (quindi in epoca non sospetta); dall'altro il conduttore, eccepiva di compensare il proprio debito con un asserito eccesso di oneri condominiali versati (e non rimborsatigli) nonché, appunto, l'eccessiva onerosità dei canoni per la chiusura dell'esercizio durante il lockdown, ma anche per l'intervenuta inagibilità dei locali a causa di una mancata manutenzione degli stessi.


Il Giudice accoglie in pieno la richiesta di sfratto per morosità dei locatori e rigetta le eccezioni di parte avversa. In materia, l'art. 1455 Cod. Civ. fissa il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento come limite minimo alla facoltà riconosciuta alla parte non inadempiente di
chiedere la risoluzione del contratto e, nel caso di specie, sicuramente l'inadempimento non era stato di scarsa importanza.
Normalmente, ricorda il giudicante, la valutazione in ordine alla gravità dell'inadempimento spetta al giudice e l'orientamento più consolidato in giurisprudenza sul criterio in base al quale condurre il
giudizio, è quello che impone una valutazione in termini di relatività, nel senso che il giudice è
chiamato ad accertare in concreto la gravità dell'inadempimento mediante la combinazione sia
di elementi oggettivi, ovvero l'incidenza dell'inadempimento e dei suoi effetti sull'economia
complessiva del rapporto contrattuale, sia di elementi soggettivi, quali l'interesse del
contraente all'esatto e tempestivo adempimento.


Quanto alla contestata inagibilità, si è rammentato che, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1577 Cod. Civ., il conduttore ha la facoltà e non l'obbligo di intervenire sull'immobile, perchè tale obbligo rimane comunque a carico del locatore tempestivamente messo in mora e avvisato della necessità di riparazioni urgenti. Ma se le circostanze rendono necessario od opportuno un intervento, il conduttore, usando l'ordinaria diligenza, può certamente attivarsi affinché i danni conseguenti siano quanto meno limitati.
Altra cosa ancora è la garanzia contenuta nell'art. 1578 Cod. Civ., che costituisce un rafforzamento di quella contenuta nel richiamato art. 1575 e comporta l'obbligo per il locatore di consegnare un
bene immune da vizi; ma il vizio determinante tale da giustificare la domanda del conduttore di
risoluzione del contratto o riduzione del canone, è costituito da un difetto intrinseco alla cosa,
tanto rilevante da incidere in modo apprezzabile sull'idoneità della stessa all'uso convenuto e
diminuirne il godimento.
Importante allora è la distinzione tra guasto e vizio perchè nel primo caso non opererebbe la garanzia di cui all'art. 1578 ma eventualmente la disciplina in tema di riparazioni. Il guasto infatti
sarebbe un'alterazione della cosa dipendente dall'uso o da vetustà suscettibile di riparazione,
mentre il vizio sarebbe un'alterazione oggettiva del bene non sempre riparabile.
Solo in presenza di un vizio rilevante, il conduttore può esigere dal locatore la riduzione del
canone o la risoluzione del contratto, ma deve dimostrare la conoscenza dei vizi da parte del
locatore e provare i fatti costitutivi ovvero la sussistenza del vizio ed il suo nesso causale con
il pregiudizio di cui chiede il risarcimento.


In punto infine all'incidenza del lockdown sull'entità e debenza dei canoni, è discusso se l’art.3, comma 6 bis, del D.L. n.6/2020, che esonera il debitore dalla responsabilità ex art.1218 Cod. Civ. per le conseguenze derivanti dal rispetto delle misure di contenimento sociale, sia suscettibile di
applicazione anche all’ipotesi di omesso e/o ritardato pagamento dei canoni di locazione
maturati durante l’emergenza.
Altrettanto discussa l’applicazione degli articoli 1374 e 1375 c.c. in tema di buona fede
nell’esecuzione del contratto, nel senso di un’interpretazione degli stessi volta alla possibilità
di beneficiare di una riduzione dell’importo del canone pattuito.
La giurisprudenza di merito continua a pronunciarsi sulle controversie nate a seguito di
morosità nelle locazioni, arrivando a decisioni con esiti alterni e di segno opposto.
Sicchè, in definitiva può affermarsi che il criterio della buona fede impone sì al contraente di attivarsi in favore dell’altro ma pur sempre “nei limiti dell’interesse proprio” ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori” ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico” ovvero sempre che “non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse”.
Ne discende che la rinunzia ad un diritto contrattuale per addivenire per esempio ad un diverso accordo costituisce certamente “un apprezzabile sacrificio che” come tale “non può essere preteso”.