Abitare in condominio, ed in particolare all'ultimo piano o piano attico, comporta il rischio di subire infiltrazioni d'acqua provenienti dal sovrastante lastrico solare, deteriorato per difetto di manutenzione.
L'annosa questione della responsabilità connessa a tale evento dannoso è oggetto di ampio contenzioso nelle aule di tribunale, ed è passata più volte al vaglio della Suprema Corte di Cassazione.
Ma cosa si intende per lastrico solare? E quale la differenza rispetto alla terrazza a livello?
Il lastrico solare assolve ad una funzione di copertura totale o parziale dell’edificio condominiale in quanto superficie terminale del medesimo. Come tale, esso costituisce parte comune ex art. 1117 c.c., di proprietà di tutti i condomini.
La terrazza a livello rappresenta la superficie scoperta posta al sommo dei vani sottostanti, e nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali è parte integrante strutturalmente e funzionalmente; per il modo in cui è realizzata, la suddetta terrazza risulta destinata a coprire non solo le verticali degli edifici sottostanti, ma anche a dare affaccio all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno.
In sostanza, la terrazza a livello, oltre a fungere da copertura per gli appartamenti sottostanti, svolge una funzione di affaccio per l'immobile di proprietà esclusiva al quale è collegata, offrendo allo stesso ulteriori comodità.
Per giurisprudenza costante, tuttavia, il fatto che la terrazza, di pertinenza della singola unità abitativa collocata sullo stesso piano, sia adibita a lastrico solare non rappresenta una circostanza idonea alla sottrazione del bene in oggetto alla destinazione di bene comune, più in particolare di bene necessario alla copertura dell’edificio; né tale funzione viene meno quando il bene in oggetto è di uso esclusivo del proprietario o locatario dell’unità abitativa ad essa contigua.
In altri termini, nei confronti degli appartamenti sottostanti, la terrazza assolve la medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità del fabbricato.
E proprio in virtù di tale sua funzione, all’obbligo di provvedere alle spese per i lavori di riparazione o ricostruzione, sono tenuti tutti gli altri condomini cui il lastrico funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza.
Nello specifico, la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare o di un terrazzo a livello va ripartita secondo le proporzioni previste dall’art. 1126 c.c., vale a dire per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, o meglio, come chiarito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014, in proporzione al valore delle unità immobiliari comprese nella colonna sottostante il lastrico; il residuo terzo resta a carico del titolare del diritto di proprietà superficiaria o di uso esclusivo.
La ripartizione di cui all'art. 1126 c.c. si estende anche ai danni cagionati agli appartamenti sottostanti, di cui rispondono tutti i condomini proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico (Cass. Civ. 11484/2017).
La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta a Sezioni Unite, con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, al fine di ribadire la "responsabilità del Condominio nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza, in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.".
La fattispecie viene dunque ricondotta dalla giurisprudenza di legittimità all'ambito di applicazione dell'art. 2051 c.c. (danno cagionato da cosa in custodia), la quale comporta una responsabilità oggettiva in capo al soggetto che abbia l'effettiva disponibilità del bene e relativo potere-dovere di controllo ed intervento su di esso.
Nel caso di terrazza ad uso esclusivo, è il proprietario, superficiario o comunque titolare del diritto di utilizzo della superficie del lastrico solare ad essere qualificato quale "custode" dello stesso.
Sussiste, pertanto, una concorrente responsabilità presuntiva tra condominio e proprietario o usuario esclusivo del lastrico, "salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro".
E' infatti possibile che l'evento dannoso non risulti ascrivibile ad omissioni da parte dell'amministrazione condominiale ma sia imputabile esclusivamente al fatto doloso o colposo del proprietario o usuario del lastrico, ma occorre fornire prova contraria alla presunzione circa il concorso di responsabilità.
Il carattere decisivo dell'indagine sulla sussistenza di responsabilità specifiche è stato ribadito ulteriormente dalla Corte di Cassazione nella più recente sentenza n. 3239 del 7 febbraio 2017, nella quale si sottolinea l'importanza di verificare in via preliminare l'imputabilità soggettiva del danno, sulla base degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali.
Avv. Eufrasia Giovanna Fiore
L'annosa questione della responsabilità connessa a tale evento dannoso è oggetto di ampio contenzioso nelle aule di tribunale, ed è passata più volte al vaglio della Suprema Corte di Cassazione.
Ma cosa si intende per lastrico solare? E quale la differenza rispetto alla terrazza a livello?
Il lastrico solare assolve ad una funzione di copertura totale o parziale dell’edificio condominiale in quanto superficie terminale del medesimo. Come tale, esso costituisce parte comune ex art. 1117 c.c., di proprietà di tutti i condomini.
La terrazza a livello rappresenta la superficie scoperta posta al sommo dei vani sottostanti, e nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali è parte integrante strutturalmente e funzionalmente; per il modo in cui è realizzata, la suddetta terrazza risulta destinata a coprire non solo le verticali degli edifici sottostanti, ma anche a dare affaccio all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno.
In sostanza, la terrazza a livello, oltre a fungere da copertura per gli appartamenti sottostanti, svolge una funzione di affaccio per l'immobile di proprietà esclusiva al quale è collegata, offrendo allo stesso ulteriori comodità.
Per giurisprudenza costante, tuttavia, il fatto che la terrazza, di pertinenza della singola unità abitativa collocata sullo stesso piano, sia adibita a lastrico solare non rappresenta una circostanza idonea alla sottrazione del bene in oggetto alla destinazione di bene comune, più in particolare di bene necessario alla copertura dell’edificio; né tale funzione viene meno quando il bene in oggetto è di uso esclusivo del proprietario o locatario dell’unità abitativa ad essa contigua.
In altri termini, nei confronti degli appartamenti sottostanti, la terrazza assolve la medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità del fabbricato.
E proprio in virtù di tale sua funzione, all’obbligo di provvedere alle spese per i lavori di riparazione o ricostruzione, sono tenuti tutti gli altri condomini cui il lastrico funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza.
Nello specifico, la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare o di un terrazzo a livello va ripartita secondo le proporzioni previste dall’art. 1126 c.c., vale a dire per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, o meglio, come chiarito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014, in proporzione al valore delle unità immobiliari comprese nella colonna sottostante il lastrico; il residuo terzo resta a carico del titolare del diritto di proprietà superficiaria o di uso esclusivo.
La ripartizione di cui all'art. 1126 c.c. si estende anche ai danni cagionati agli appartamenti sottostanti, di cui rispondono tutti i condomini proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico (Cass. Civ. 11484/2017).
La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta a Sezioni Unite, con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, al fine di ribadire la "responsabilità del Condominio nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza, in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.".
La fattispecie viene dunque ricondotta dalla giurisprudenza di legittimità all'ambito di applicazione dell'art. 2051 c.c. (danno cagionato da cosa in custodia), la quale comporta una responsabilità oggettiva in capo al soggetto che abbia l'effettiva disponibilità del bene e relativo potere-dovere di controllo ed intervento su di esso.
Nel caso di terrazza ad uso esclusivo, è il proprietario, superficiario o comunque titolare del diritto di utilizzo della superficie del lastrico solare ad essere qualificato quale "custode" dello stesso.
Sussiste, pertanto, una concorrente responsabilità presuntiva tra condominio e proprietario o usuario esclusivo del lastrico, "salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro".
E' infatti possibile che l'evento dannoso non risulti ascrivibile ad omissioni da parte dell'amministrazione condominiale ma sia imputabile esclusivamente al fatto doloso o colposo del proprietario o usuario del lastrico, ma occorre fornire prova contraria alla presunzione circa il concorso di responsabilità.
Il carattere decisivo dell'indagine sulla sussistenza di responsabilità specifiche è stato ribadito ulteriormente dalla Corte di Cassazione nella più recente sentenza n. 3239 del 7 febbraio 2017, nella quale si sottolinea l'importanza di verificare in via preliminare l'imputabilità soggettiva del danno, sulla base degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali.
Avv. Eufrasia Giovanna Fiore
