Con la sentenza n. 25703 del 4 dicembre 2006 la Corte di Cassazione si è nuovamente pronunciata in tema di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento da parte del promittente venditore dell'obbligo di consegnare alla data del rogito i documenti relativi all’immobile promesso in vendita.

Nella fattispecie, il promissario acquirente aveva adito in giudizio il promittente alienante, al fine di ottenere il riconoscimento del suo diritto di recedere dal contratto preliminare stipulato con il convenuto, non avendo questi adempiuto all’ obbligo di consegnare, al momento della stipula dell’atto definitivo, i documenti di legittimazione nonchè il certificato di abitabilità e la concessione in sanatoria.
Il Giudice di prime cure, in accoglimento della tesi promossa dal convenuto, rigettava l’istanza dell’attore ed emetteva sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., disponendo il trasferimento dell’immobile de quo.

A seguito del gravame proposto dal promissario acquirente, la sentenza veniva riformata dalla Corte d’Appello.

Il giudice di secondo grado ha, infatti, ritenuto che il comportamento tenuto dall’appellato, il quale, alla data del rogito, si presentava dinanzi al notaio senza avere provveduto ancora all’accatastamento dell’immobile e privo della documentazione relativa, (nello specifico del certificato di abitabilità e della concessione in sanatoria), non solo costituisse inadempimento alle obbligazioni assunte alla stipula del preliminare, ma che tale inadempienza fosse da giudicarsi “grave” ex art. 1453 c.c., e tale, quindi, da giustificare l’accoglimento della domanda di recesso.
In tale ottica, precisa anche la Ca., il rinvio della stipula dell’atto definitivo richiesto dall’appellante, si giustifica con l’inadempimento dell’appellato, in forza del principio di cui all’art. 1460 c.c., per il quale “inadempimenti non est inademplendum”.
Tale ragionamento giuridico è stato considerato esente da vizi dalla Suprema Corte di Cassazione, che ha respinto il ricorso promosso dal promittente venditore.
Secondo la Cassazione, infatti, il mancato accatastamento, l’assenza di concessione edilizia e soprattutto la mancanza della licenza di abitabilità costituiscono, senza alcun dubbio, fatti impeditivi alla stipula del contratto di compravendita. Orbene, posto che di tali fatti si è reso responsabile il promittente alienante, omettendo di provvedere alle dovute incombenze per il rilascio della predetta documentazione, si deve ritenere che egli si è reso gravemente inadempiente alle obbligazioni assunte con il preliminare stipulato.
Peraltro, sostiene la Corte di legittimità, non avendo i ricorrenti provveduto alla trascrizione del contenuto del contratto preliminare stipulato dalle parti, non è possibile dal tenore letterale stabilire se, come sostengono gli stessi, la volontà del promissorio acquirente fosse quella di acquistare anche il secondo piano per il quale non erano stati rilasciati né la concessione in sanatoria nè il certificato di abitabilità e quindi dedurre che egli aveva accettato di acquistare anche in momentanea assenza del certificato di abitabilità. 

Dott.ssa Federica Malagesi