Cassazione, sez. II, 10 gennaio 2011, n. 346
NUOVE COSTRUZIONI PRIVE DI PARCHEGGI: CONSEGUENZE RISARCITORIE 
Corte di Cassazione, nella pronuncia in commento, viene chiamata ad individuare il momento dell’insorgenza del diritto al risarcimento del danno ex art. 872 c.c. nell’ipotesi in cui vi sia un differimento temporale tra l’acquisto del diritto reale d’uso ed il suo concreto esercizio, iniziato soltanto in seguito al riconoscimento, in via giudiziaria, dello stesso diritto e della correlativa integrazione del prezzo a favore dell’alienante.
L’esecuzione del contratto nullo per violazione della norma imperativa urbanistica della L. n. 765 del 1967, art. 18, essendo elusiva del vincolo di destinazione al quale è sottoposta l'area di parcheggio, è causa di danno ingiusto, risarcibile ai sensi dell'art. 872 c.c., comma 2, per coloro che di questa non abbiano potuto fare uso pur avendone il diritto.
In tema di spazi riservati a parcheggio secondo quanto prescrive, per le nuove costruzioni, la L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, il riconoscimento in via giudiziaria del diritto dei proprietari acquirenti degli appartamenti dell'immobile di usufruire dell'area di parcheggio nonostante la riserva di proprietà a favore dell'alienante, originario proprietario dell'edificio, non presuppone nè è condizionato al previo accordo sulla misura della integrazione del corrispettivo della vendita degli appartamenti, nè all'accertamento giudiziale di tale integrazione, che può essere anche successivo ed indipendente dal predetto riconoscimento.
In tema di contratto di compravendita di immobili cui sia stata illegittimamente sottratta la superficie destinata “ex lege” ad area di parcheggio, l'integrazione del contratto di compravendita parzialmente nullo - che si attua mediante il riconoscimento del diritto d'uso in favore dell'acquirente, ed il corrispondente riconoscimento del diritto al corrispettivo in favore dell'alienante - avviene, quanto, in particolare, al riconoscimento del corrispettivo, “ope legis” quanto all”an”, ed “ope iudicis” con riferimento al “quantum” (ove sorga contestazione sul soggetto titolare dell'attribuzione ovvero sull'ammontare della liquidazione), con la conseguenza che, in quest'ultimo caso, il riequilibrio “ope iudicis” del corrispettivo originariamente pattuito ben può avvenire in un separato giudizio.
In tema di aree destinate a parcheggio interne o circostanti ai fabbricati, e in presenza de vincolo di natura pubblicistica imposto dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies - che riserva l’uso diretto dei relativi spazi alle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari dei fabbricati di nuova costruzione - deve escludersi che solo l'offerta del corrispettivo da parte dell'acquirente ai venditore determini l'obbligo di quest'ultimo di cedere il compossesso delle aree in questione. Nessuna traccia, infatti, esiste nella norma “de qua”, di un preteso obbligo dell'acquirente di attivarsi offrendo un corrispettivo per la cessione, quale condizione per l’insorgenza dell'obbligo in capo al venditore di consentire il diritto di uso di cui si tratta.   (Avv. Gianluca Perrone)