Con la legge in commento, il legislatore è intervenuto profondamente nel riformare un istituto, quello del condominio, che attendeva da anni di essere adeguato alla realtà dei tempi.
Difatti, con la presente legge si è inteso prendere atto di quella che è stata l'elaborazione giurisprudenziale maggioritaria di questi anni, e che ha appunto supplito, attraverso la costante interpretazione, a quelle mancanze di precise indicazioni del legislatore.
Al momento, vi sono ancora alcuni mesi per prepararsi alle novità introdotte dalla riforma: infatti, le nuove norme entreranno in vigore a far data dal 17 giugno 2013.
Nell'approfondimento di oggi, ci occupiamo dei quorum per la regolare costituzione delle assemblee condominiali e per la validità delle delibere, nonché della possibilità di impugnarle e... del divieto di tenere animali domestici in condominio.
Viene ora specificato quali maggioranze, per la costituzione dell'assemblea e per l'approvazione delle delibere, sono richieste in prima convocazione e quali in seconda (sebbene non vi fossero davvero dubbi interpretativi in precedenza).
E così, la regolare costituzione in prima convocazione richiede il 50%+1 degli aventi diritto (prima erano i 2/3) e i 2/3 dei millesimi. Sempre in prima convocazione, si approva con 50%+1 degli intervenuti e 50% millesimi.
Se non si raggiunge il quorum di costituzione, la seconda convocazione si tiene non prima del giorno dopo ma non oltre dieci giorni dopo. Il quorum di costituzione sarà di 1/3 aventi diritto e 1/3 millesimi. In seconda convocazione, si approva con 50% intervenuti (prima non era specificato) e 1/3 millesimi.
Le deliberazioni per innovazioni (tranne che per rimuovere le barriere architettoniche o per installare gli impianti radiotelevisivi, per esempio) si approvano con 50%+1 degli intervenuti (in precedenza si chiedeva che fosse degli aventi diritto, quindi più alta) e 2/3 millesimi.
La deliberazione ritenuta contraria alla legge o al regolamento di condominio (se esistente) può essere impugnata non più solo dal condomino dissenziente, ma anche dal condomino assente (prima non era specificato, anche se il resto della norma lo dava per scontato) o da quello astenuto (la vera novità: in pratica, se si tace sull'oggetto del deliberato, è come se si votasse contro).
Già era possibile chiedere di sospendere l'efficacia esecutiva della delibera nel corpo del ricorso di impugnazione della medesima; ora è prevista anche la possibilità di rivolgere una istanza di sospensione preventivamente all'impugnazione. Ciò ricalcando il tipico giudizio cautelare ante causam; con la particolarità che il termine per l'impugnazione non si interrompe, per cui se si chiede di sospensione in via cautelare la deliberazione ma poi ci si “dimentica” di impugnare la medesima nel termine di 30 giorni (dalla sua adozione, o dalla comunicazione agli assenti) l'eventuale sospensione perde di ogni efficacia (ed utilità).
Con la riforma, si dà atto di quello che è noto da anni, ossia che di per sé la presenza di animali domestici nel condominio non è vietata né vietabile (salvo che non emergano oggettive e comprovabili esigenze di igiene e sanità pubblica che la presenza degli animali compromette; né la mera presenza o il latrato o il miagolio – per restare agli animali domestico più diffusi – è in sé fonte di intollerabilità essendo i versi di animali ben al di sotto della soglia di tollerabilità). Vi è che i regolamenti di condominio più vecchi ancora prevedono certi divieti, ma in contesti di ragionevolezza il relativo precetto non viene fatto osservare: dal 17 giugno 2013, non sarà neanche più possibile farlo, e si reputa che i condominii dotati di tali previsioni non debbano più preoccuparsi di espungerli dal regolamento, in quanto in ogni caso si tratterebbe di previsioni inefficaci, anzi nulle per contrarierà a norma imperativa di legge.
