Con la legge in commento, il legislatore è intervenuto profondamente nel riformare un istituto, quello del condominio, che attendeva da anni di essere adeguato alla realtà dei tempi.

Difatti, con la presente legge si è inteso prendere atto di quella che è stata l'elaborazione giurisprudenziale maggioritaria di questi anni, e che ha appunto supplito, attraverso la costante interpretazione, a quelle mancanze di precise indicazioni del legislatore.

Al momento, vi sono ancora alcuni mesi per prepararsi alle novità introdotte dalla riforma: infatti, le nuove norme entreranno in vigore a far data dal 17 giugno 2013.

Nell'approfondimento di oggi, ci occupiamo del recupero dei crediti dai condomini morosi, delle azioni rivolte da terzi verso il condominio, della solidarietà sulle spese condominiali fra condomino uscente e condomino subentrante, del contenuto dell'avviso di convocazione e delle modalità di invio, della nomina di rappresentanti in assemblea.

Poteri più incisivi vanno ora all'amministratore per riscuotere i contributi pro quota sulle spese deliberate con l'approvazione del preventivo di ripartizione. Appunto, l'approvazione di tale preventivo da parte dell'assemblea è ora considerata sufficiente per autorizzare l'amministratore a procedere in via giudiziaria contro i condomini morosi (senza necessità di una ulteriore ed espressa autorizzazione a farlo).

D'altra parte, se è il condominio ad avere un debito verso terzi, egli è tenuto ad informare questi ultimi su chi siano i condomini morosi (anche, in prospettiva, ai fini di un pignoramento presso terzi che i.... terzi creditori del condominio potrebbero eseguire nei confronti dei condomini, in vece del condominio). D'altro canto, una volta che tale dato sia reso noto, i creditori sono tenuti ad escutere anzitutto i condomini morosi e, solo nel caso restino insoddisfatti, anche quelli in regola con i pagamenti.

L'amministratore può sospendere l'utilizzo dei servizi comuni, che siano godibili separatamente (altrimenti la sospensione non è possibile), al condomino che non paghi i contributi per almeno 6 mesi: non è più necessario che tale potere gli sia conferito dal regolamento del condominio.

Chi ha ceduto dei diritti (reali o personali di godimento) su una unità immobiliare del condominio, è obbligato in solido con il cessionario, relativamente ai contributi dovuti fino al momento in cui avrà provveduto a trasmettere all'amministratore la copia autentica del titolo attestante il trasferimento di quei diritti.

Chi ha partecipato ad almeno una riunione di condominio è consapevole di quale sia il contenuto di un avviso di convocazione, così come sa che, solitamente, detto avviso viene trasmesso con mezzi che ne garantiscano la prova di avvenuta conoscenza (o di conoscibilità). Si parla, quindi, di posta raccomandata, fax, consegna a mano (controfirmata); ma anche, in tempi evoluti tecnologicamente, di posta elettronica certificata. Il legislatore ha inteso elencare espressamente tali modalità, il che d'altro lato porta a concludere che SOLO una di tali modalità sia idonea per la trasmissione dell'avviso di convocazione (sebbene non possa escludersi che, in via interpretativa, si potrà continuare a salvare altre modalità di trasmissione – ad esempio, il telegramma – che siano tali da garantire che l'avviso sia stato portato a conoscenza del destinatario).

Se la convocazione non viene notiziata agli aventi diritto, o se ciò avviene in ritardo, o se l'avviso non contiene le informazioni richieste, la delibera può essere annullata su ricorso degli interessati (ossia, i dissenzienti e gli assenti a motivo del fatto di non essere stati convocati – i primi – entro il termine o – i secondi – di non essere stati affatto convocati).

Al fine di migliorare l'efficienza delle assemblee, l'amministratore può fissare più riunioni consecutive, a distanza di pochi giorni le une dalle altre, valendosi di un unico avviso, nel quale chiaramente descriverà con precisione le date e ore di ogni riunione e di prosecuzione di ciascuna di esse.

È in facoltà di farsi sostituire in assemblea da un rappresentante, che esprimerà per il condominio la sua volontà di voto. La delega deve risultare da atto scritto.

Nei condominii con più di 20 aventi diritto, non si può rappresentare in delega più del 20% degli stessi e dei millesimi.

Se gli aventi diritto sono più di 60 e si debba deliberare in ordine alla gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii (o alla nomina dell'amministratore), ogni condominio viene rappresentato da una persona. In tale circostanza, non è consentito limitare né condizionare il potere di rappresentanza: se limiti e condizioni vi sono, la delega è valida ma senza vincoli.

Nudo proprietario e usufruttuario sono responsabili in solido per i contributi dovuti al condominio.