Nei casi in cui vi sia necessità di eseguire lavori straordinari (cioè non semplici lavori di ordinaria manutenzione, ma lavori di riparazione e/o sostituzione per guasti significativi o per vetustà) sui beni comuni condominiali (ad esempio: giardino comune, scale, ascensore, muri, tetto ecc.) si suggerisce all’amministratore ed a tutti i condomini di agire secondo la seguente tempistica.
Innanzitutto l’amministratore convocherà l’assemblea condominiale inserendo nell’ordine del giorno la voce relativa alla discussione e la deliberazione sulla necessità di approvare i lavori straordinari ritenuti necessari.
L’assemblea, quindi, discuterà sul punto e approverà l’effettuazione di detti lavori con la maggioranza richiesta dalla legge [1] di metà più uno degli intervenuti che rappresentino almeno il 50% del valore in millesimi (in seconda convocazione che siano presenti almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi).
Nella delibera di approvazione è bene che siano fornite indicazioni dettagliate sulla tempistica e sulle modalità di effettuazione dei lavori.
Sulla base di tali indicazioni, l’amministratore dovrà preparare un capitolato dei lavori da eseguirsi e, su questa base, raccogliere i preventivi di spesa di diverse imprese disposte ad eseguire i lavori specificati nel capitolato.
Ovviamente anche i singoli condomini potranno presentare ulteriori preventivi.
In una successiva assemblea vengono discussi i diversi preventivi presentati; sarebbe utile che vi partecipino i rappresentanti delle imprese che hanno presentato i preventivi in modo da chiarire ogni dettaglio.
L’assemblea delibera e sceglie uno dei preventivi presentati; vengono anche deliberati i tempi e le modalità di pagamento della spesa indicata nel preventivo prescelto.
Nel momento in cui l’assemblea delibera l’inizio di lavori che hanno ad oggetto opere di manutenzione straordinaria o innovazioni deve altresì costituire un fondo speciale in cui vengono raccolte le somme dedicate al pagamento delle ditte incaricate di svolgere gli interventi programmati (per un approfondimento a riguardo, leggi l’articolo “Fondo condominiale per i lavori straordinari”). Il fondo viene realizzato con i versamenti in anticipo – secondo il piano SAL – degli stessi condomini (leggi anche: “Fondo lavori solo a SAL”).
Successivamente viene, quindi, dato incarico all’amministratore di sottoscrivere un contratto di appalto con la impresa vincitrice in cui andranno specificati, sulla base di quanto deciso dall’assemblea, i lavori che l’impresa dovrà eseguire e fissati i tempi e modi di realizzazione dei lavori, le responsabilità per i casi di ritardo o di errori o di vizi nella esecuzione dei lavori.
All’amministratore viene anche dato incarico dall’assemblea di predisporre tutto il necessario per fruire di eventuali detrazioni fiscali.
Avviati i lavori, l’amministratore, in base a quanto deciso dall’assemblea, provvederà a riscuotere dai condomini le somme secondo la rateizzazione decisa e a versarle con bonifico nelle casse dell’impresa esecutrice dei lavori.
Il saldo finale verrà corrisposto dopo l’esito positivo del cosiddetto collaudo, cioè della verifica finale della bontà dei lavori eseguiti.
Infine, l’amministratore rilascia ad ogni condomino la certificazione delle spese sostenute e fiscalmente detraibili.
[1] Art. 1136, comma 4, cod. civ.
Innanzitutto l’amministratore convocherà l’assemblea condominiale inserendo nell’ordine del giorno la voce relativa alla discussione e la deliberazione sulla necessità di approvare i lavori straordinari ritenuti necessari.
L’assemblea, quindi, discuterà sul punto e approverà l’effettuazione di detti lavori con la maggioranza richiesta dalla legge [1] di metà più uno degli intervenuti che rappresentino almeno il 50% del valore in millesimi (in seconda convocazione che siano presenti almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi).
Nella delibera di approvazione è bene che siano fornite indicazioni dettagliate sulla tempistica e sulle modalità di effettuazione dei lavori.
Sulla base di tali indicazioni, l’amministratore dovrà preparare un capitolato dei lavori da eseguirsi e, su questa base, raccogliere i preventivi di spesa di diverse imprese disposte ad eseguire i lavori specificati nel capitolato.
Ovviamente anche i singoli condomini potranno presentare ulteriori preventivi.
In una successiva assemblea vengono discussi i diversi preventivi presentati; sarebbe utile che vi partecipino i rappresentanti delle imprese che hanno presentato i preventivi in modo da chiarire ogni dettaglio.
L’assemblea delibera e sceglie uno dei preventivi presentati; vengono anche deliberati i tempi e le modalità di pagamento della spesa indicata nel preventivo prescelto.
Nel momento in cui l’assemblea delibera l’inizio di lavori che hanno ad oggetto opere di manutenzione straordinaria o innovazioni deve altresì costituire un fondo speciale in cui vengono raccolte le somme dedicate al pagamento delle ditte incaricate di svolgere gli interventi programmati (per un approfondimento a riguardo, leggi l’articolo “Fondo condominiale per i lavori straordinari”). Il fondo viene realizzato con i versamenti in anticipo – secondo il piano SAL – degli stessi condomini (leggi anche: “Fondo lavori solo a SAL”).
Successivamente viene, quindi, dato incarico all’amministratore di sottoscrivere un contratto di appalto con la impresa vincitrice in cui andranno specificati, sulla base di quanto deciso dall’assemblea, i lavori che l’impresa dovrà eseguire e fissati i tempi e modi di realizzazione dei lavori, le responsabilità per i casi di ritardo o di errori o di vizi nella esecuzione dei lavori.
All’amministratore viene anche dato incarico dall’assemblea di predisporre tutto il necessario per fruire di eventuali detrazioni fiscali.
Avviati i lavori, l’amministratore, in base a quanto deciso dall’assemblea, provvederà a riscuotere dai condomini le somme secondo la rateizzazione decisa e a versarle con bonifico nelle casse dell’impresa esecutrice dei lavori.
Il saldo finale verrà corrisposto dopo l’esito positivo del cosiddetto collaudo, cioè della verifica finale della bontà dei lavori eseguiti.
Infine, l’amministratore rilascia ad ogni condomino la certificazione delle spese sostenute e fiscalmente detraibili.
[1] Art. 1136, comma 4, cod. civ.
