BALCONE AGGETTANTE: APPARTIENE ESCLUSIVAMENTE AL TITOLARE DELL'IMMOBILE CUI ACCEDE.
 
Cassazione, sez. II Civile, 5 gennaio 2011, n. 218
 
I balconi aggettanti non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e,quindi,di proprietà comune dei proprietari di tali piani. I balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne’ di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 cod. civ.: i balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
L’orientamento oramai consolidato della Suprema Corte è quello secondo cui “i balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.: i balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Cass. 15913/2007; 14576/20046; 637/2000; 8159/1996).”
Per tali motivi, la Corte di Cassazione, con la citata sentenza, ha rigettato il ricorso di un condominio che aveva illegittimamente fatto installare dei contatori del gas sulla soletta di un balcone situato al piano terra, rilevando l’inapplicabilità della presunzione ex 1117 c.c., a causa della sua inconfigurabilità in termini di “parte comune”, stante l’assenza della contestata funzione collettiva di copertura della sottostante proprietà condominiale.Tale conclusione è estesa altresì alle solette, aventi la mera funzione di copertura rispetto al balcone sottostante.  Altresì, per completezza espositiva si evidenzia che, la Cassazione in una recente sentenza ( n. 10984 pubblicata dalla Seconda Sezione  in data 4 Maggio 2017), ha chiarito la differenza tra balcone aggettante e terrazza a livello.
Così ha statuito la Corte: “Invero, in tema di condominio, i balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e a essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 del Codice Civile. I balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui  accedono (Sez. 2, Sentenza n. 15913 del 17/07/2007; conti Sez. 2, Sentenza n. 587 del 12/01/2011 e Cassazione civile, sez. II, 05/01/2011, n. 218). Viceversa, affinché una terrazza a livello, che esplichi anche funzioni di copertura dei piani sottostanti, possa ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento da cui si accede alla terrazza stessa, ove tale appartenenza non risulti dal titolo, è necessario che essa faccia parte integrante da un punto di vista strutturale e funzionale del piano cui è annessa, di guisa che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria (Cassazione civile, sez. II, 22/04/1994, n. 3832)”.
I Giudici di legittimità riproponendo la presunzione di esclusiva proprietà per i balconi aggettanti, li differenzia dalle terrazze a livello atte a coprire i piani sottostanti, le quali sono di proprietà non comune in base ad un titolo, diversamente si presumono esclusive, solo se sono strutturalmente connessa al piano cui ineriscono tanto da rendere secondaria la funzione di copertura.
                                                                                              Avv. Gianluca Perrone