CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIV. , SENTENZA. 16 febbraio 2012 n. 2243


RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER IL RIFACIMENTO DEL CORTILE


Nella sentenza in esame la Cassazione ha chiarito il criterio di ripartizione delle spese condominiali concernenti il rifacimento del  cortile comune.
Il quesito giuridico su cui si è pronunciata la Suprema Corte, con la sentenza in esame, è se le spese per gli interventi di manutenzione del cortile debbano essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà allorquando il  cortile funge anche da copertura per la sottostante autorimessa e da transito veicolare per alcuni condomini oppure si debba seguire un criterio diverso proporzionato all’uso di ciascun condomino.
La Corte di Cassazione nel riprendere un consolidato orientamento in materia di spese di manutenzione del cortile che funge da copertura per l’autorimessa, chiarisce che                       “In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto” (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2243).
La massima di diritto enunciata dalla Cassazione è la seguente: “Il cortile comune ha la funzione di dare aria e luce al condominio e funge da  piano di calpestio da parte dei condomini residenti, cosicché non può essere esclusa la compartecipazione di tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, alle spese relative alla copertura del pavimento dello stesso.”
 
Pertanto, il cortile ha una funzione uguale per tutti i condomini, ossia di dare aria e luce al condominio e di fungere da piano di calpestio, per cui le relative spese per la sua manutenzione devono coinvolgere tutti i comproprietari nella misura indicata dai millesimi di proprietà.
(Avv. Gianluca Perrone)