“I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge (nella specie dall’art. 2 legge n. 122 del 1989 – cd. legge Tognoli), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l’originario proprietario-costruttore dell’edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo”.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1664/2012, afferma il seguente principio: i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall'art. 2, legge n. 122 del 1989 non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l’originario proprietario-costruttore dell’edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo.
Nel caso in esame due coniugi, proprietari di un appartamento, avevano acquistato dal proprietario-costruttore due box ed un posto auto, ma dopo la loro immissione nel possesso dei beni, la società venditrice aveva occupato il posto auto loro assegnato. Da qui la richiesta al tribunale di dichiarare il loro diritto di proprietà del posto auto in precedenza loro assegnato o comunque un posto auto non inferiore a mq 30,40, oltre al risarcimento dei danni. In primo grado il tribunale dichiarava gli attori proprietari di un posto auto di superficie non inferiore a mq 24,00, condannandoli al pagamento del corrispettivo del prezzo del posto auto.
Successivamente, in sede di appello - proposto dalla società - la Corte distrettuale confermava la sentenza impugnata, evidenziando che la riserva di spazi di parcheggi in misura non inferiore ad un mq per ogni 10 metri cubi di costruzione (cfr. art. 2, l. 122/1989) non era confutata dal fatto di avere i due coniugi acquistato due box per ricovero delle vetture, poiché secondo la giurisprudenza prevalente della Cassazione, giurisprudenziale pur essendo i box oggetto di autonomo diritto di proprietà, non poteva essere escluso il vincolo pertinenziale tra l'appartamento ed il posto auto, essendo attribuita soltanto a quest'ultimo la funzione di soddisfare la previsione normativa. Da qui, l’irrilevanza dell’acquisto da parte dei coniugi dei due box auto. Inoltre, veniva mantenuto il riconoscimento alla società del corrispettivo per il trasferimento del diritto all’uso e al godimento dell’area di parcheggio. Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione la società e controricorso i due coniugi.
La questione affrontata dalla Cassazione è se i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima inderogabilmente richiesta dalla normativa pubblicistica richiamata (art. 2) siano soggetti al diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio ovvero ad un diverso regime. La Corte di Appello, nell’estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo pertinenziale tra l’appartamento ed il posto auto, ha argomentato la decisione con la necessità di soddisfare la funzione pubblicistica prevista dalla normativa. In realtà, ciò non appare corretto perché porterebbe alla conseguenza di non distinguere i parcheggi che rientrano nello standard legale e quelli che non vi rientrano, tradendo la ratio della legge che consente l’utilizzazione e la circolazione libera dei parcheggi che eccedono lo standard vincolistico imposto.
I parcheggi realizzati non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale, sotto pena di nullità. Situazione diversa è per i posti in auto in sovrannumero, i quali possono essere liberamente ceduti in quanto realizzati in eccedenza rispetto agli standard fissati dalla legge. (Avv. Gianluca Perrone)
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1664/2012, afferma il seguente principio: i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall'art. 2, legge n. 122 del 1989 non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l’originario proprietario-costruttore dell’edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo.
Nel caso in esame due coniugi, proprietari di un appartamento, avevano acquistato dal proprietario-costruttore due box ed un posto auto, ma dopo la loro immissione nel possesso dei beni, la società venditrice aveva occupato il posto auto loro assegnato. Da qui la richiesta al tribunale di dichiarare il loro diritto di proprietà del posto auto in precedenza loro assegnato o comunque un posto auto non inferiore a mq 30,40, oltre al risarcimento dei danni. In primo grado il tribunale dichiarava gli attori proprietari di un posto auto di superficie non inferiore a mq 24,00, condannandoli al pagamento del corrispettivo del prezzo del posto auto.
Successivamente, in sede di appello - proposto dalla società - la Corte distrettuale confermava la sentenza impugnata, evidenziando che la riserva di spazi di parcheggi in misura non inferiore ad un mq per ogni 10 metri cubi di costruzione (cfr. art. 2, l. 122/1989) non era confutata dal fatto di avere i due coniugi acquistato due box per ricovero delle vetture, poiché secondo la giurisprudenza prevalente della Cassazione, giurisprudenziale pur essendo i box oggetto di autonomo diritto di proprietà, non poteva essere escluso il vincolo pertinenziale tra l'appartamento ed il posto auto, essendo attribuita soltanto a quest'ultimo la funzione di soddisfare la previsione normativa. Da qui, l’irrilevanza dell’acquisto da parte dei coniugi dei due box auto. Inoltre, veniva mantenuto il riconoscimento alla società del corrispettivo per il trasferimento del diritto all’uso e al godimento dell’area di parcheggio. Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione la società e controricorso i due coniugi.
La questione affrontata dalla Cassazione è se i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima inderogabilmente richiesta dalla normativa pubblicistica richiamata (art. 2) siano soggetti al diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio ovvero ad un diverso regime. La Corte di Appello, nell’estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo pertinenziale tra l’appartamento ed il posto auto, ha argomentato la decisione con la necessità di soddisfare la funzione pubblicistica prevista dalla normativa. In realtà, ciò non appare corretto perché porterebbe alla conseguenza di non distinguere i parcheggi che rientrano nello standard legale e quelli che non vi rientrano, tradendo la ratio della legge che consente l’utilizzazione e la circolazione libera dei parcheggi che eccedono lo standard vincolistico imposto.
I parcheggi realizzati non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale, sotto pena di nullità. Situazione diversa è per i posti in auto in sovrannumero, i quali possono essere liberamente ceduti in quanto realizzati in eccedenza rispetto agli standard fissati dalla legge. (Avv. Gianluca Perrone)
