Gli argomenti oggetto del presente paragrafo hanno una rilevante utilità dal punto di vista pratico per le parti del rapporto contrattuale.

Il problema è quello di individuare il soggetto su cui grava l’obbligo degli adempimenti necessari nel caso in cui si verifichino nel corso della locazione alterazioni, guasti, o deterioramenti, che importino la necessità di un intervento.

Anche i contratti disciplinati dalla L. 431/1998 seguono l’applicazione degli articoli del Codice civile sull’argomento.

L’articolo 1576 c.c., come già visto al punto 2e della guida, pone in capo al locatore l’obbligo di eseguire nell’ambito del rapporto contrattuale tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle c.d. di piccola manutenzione; pertanto in capo al proprietario permangono gli intervanti di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Si definiscono di piccola manutenzione ai sensi dell’art. 1576 e 1609 c.c. quelle che risultino dipendenti non dalla vetustà o dal caso fortuito ma da un deterioramento prodotto dall’utilizzazione del bene locato, alla stregua di una valutazione di insieme delle modesta entità del loro valore economico, della destinazione dell’immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia del locatario, come affermato da giurisprudenza costante.

Hanno rilevanza pertanto da un lato il dato rappresentato dalla esiguità della spesa rispetto al canone di locazione, rispetto alla durata del rapporto contrattuale e alla tipologia dell’immobile sulla base di un criterio di proporzione, dall’altro un dato causale determinato dal modo in cui il conduttore utilizza la cosa.

 In particolare concretamente, rientrano nelle competenze dell’inquilino:

a)      PARETI E SOFFITTI:

-          Tinteggiatura e verniciatura di pareti e soffitti se volute dall’inquilino nel corso del contratto;

-          Montaggio di carte da parati o simili;

-          riparazione e sostituzione vetri rotti;

-          pittura e stuccatura degli infissi interni;

-          sostituzione di serrande maniglie;

-          sistemazione dei cardini delle porte;

-          sostituzione della cinghi e della molla dell’avvolgibile;

Trattasi soltanto degli adempimenti relativi agli infissi interni, in quanto la riparazione di quelli esterni è in capo al locatore, perché, salva l’ipotesi in cui dipendano da un uso non conforme della cosa locata, si presumono dovuti proprio a caso fortuito o vetustà.

-          riparazione e sostituzione sanitari;

-          sostituzione delle rubinetterie del bagno (idem della cucina);

-          sostituzione delle piastrelle di rivestimento;

-          pulizia dei contatori divisionali di acqua calda e fredda di conseguenza dell’uso;

-          riparazione di caldaia, bruciatore, valvole, manopole e bollitori di acqua calda compresa la manutenzione obbligatoria prevista dalla legge;

-          eliminazione dell’eccessivo accumulo di fuliggine in una canna fumaria;

-          riparazione dell’impianto;

-          sostituzione di apparecchiature elettriche quali interruttori, prese di corrente;

-          riparazione e sostituzione di citofono e video citofono;

Il locatore, come detto, dovrà provvedere a tutte le riparazioni straordinarie e ordinarie consentendo il mantenimento della cosa in buono stato locativo.

In particolare gli interventi di manutenzione straordinaria importano tutte le opere e gli interventi necessari a rinnovare o sostituire parti anche strutturali dell’immobile, o per realizzare, integrare, servizi igienico-sanitari e tecnologici (es. sostituzione della caldaia dell’impianto autonomo di riscaldamento)

Si definiscono invece di manutenzione ordinaria, le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture dell’immobile, ed altresì tutti gli interventi atti ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, idrici, ed elettrici esistenti.

-          opere e installazioni dirette a mantenere in buono stato di funzionamento gli impianti;

-          rifacimento e sostituzione di impianti per servizi accessori, idraulico e fognario,

-          installazione e sostituzione dei contatori dell’acqua calda e fredda,

-          allacciamento dalla rete sino ai contatori,

-          sostituzione dei sifoni,

-          rifacimento dell’impianto di illuminazione;

-          rifacimento dell’impianto di ventilazione;

-          demolizione e ricostruzione totale o parziale dei pavimenti dei rivestimenti degli intonaci interni e relativa coloritura;

   N.B: Risultano altresì a carico del locatore i rivestimenti e le coloriture dei prospetti esterni.

-          sostituzione di porte, finestre serrande avvolgibili e scuroni;

-          verniciatura dei serramenti esterni.

Si chiarisce come il locatore debba effettuare le riparazioni indipendentemente da ogni sua colpa: non rientrano logicamente nell’obbligo di riparazione i danni causati dal conduttore se risultano a lui imputabili.

L’obbligazione di manutenzione diviene attuale nel momento in cui il locatore ne ha ricevuto notizia da parte del conduttore ai sensi dell’art. 1577 c.c. La riparazione dovrà essere eseguita tenuto conto della natura e dell’entità dell’intervento e del tempo necessario per l’organizzazione e l’esecuzione dei lavori.

Si è già avuto modo di evidenziare la disciplina relativa alle riparazioni urgenti (art. 1577 c.c.) ovvero a quelle indifferibili per le quali un mancato tempestivo intervento potrebbe essere pregiudizievole per la cosa locata.

Infine giova ribadire che il mancato intervento del locatore in caso di guasti o interventi non effettuati, poiché arreca un evidente diminuzione per il conduttore nel godimento dell’immobile, importa per quest’ultimo diverse possibilità: egli potrà infatti demandare la risoluzione del contratto o l’adempimento salvo il risarcimento del danno. 

Il conduttore nel corso della locazione può apportare al bene locato alcune INNOVAZIONI.

Esse possono consistere in MIGLIORAMENTI ovvero in innovazioni che vengono a mutare intrinsecamente lo stato della cosa, migliorandone l’aspetto esteriore la qualità o la funzionalità.

Il conduttore ha una semplice facoltà di effettuare tale tipologie di interventi, non avendo, secondo la disciplina di cui all’art. 1592 c.c., il bisogno di alcuna autorizzazione da parte del locatore: risulta cioè rimessa a sua iniziativa, il compimento di lavori atti ad adeguare l’oggetto della locazione alle proprie esigenze.

Pertanto egli non avrà nemmeno diritto ad ottenere dal proprietario un indennizzo, salva l’ipotesi in cui la parte proprietaria abbia manifestato espressamente il proprio consenso rispetto ai miglioramenti: non è sufficiente la sola conoscenza o mancata apposizione del locatore, ma è necessaria una evidente ed in equivoca manifestazione di volontà, quale approvazione delle innovazioni.

Il conduttore nell’ambito del suo diritto di godimento potrà altresì eseguire delle ADDIZIONI al bene oggetto di locazione. Trattasi di opere che aggiunte e unite alla cosa importano un incremento quantitativo della stessa. Non rientrano senz’altro in tale fattispecie, gli interventi che realizzano una trasformazione dell’immobile o una sua alterazione.

Costituiscono addizioni ad esempio:   l’installazione di armadi a muro, la tettoia di copertura per un terrazzo, la tenda per esterni, la posa di un box prefabbricato nel giardino.

Con riferimento ai rapporti tra conduttore e proprietario in caso di addizioni si rinvia a quanto già sostenuto nella citazione dell’art. 1593 c.c. al paragrafo 2 e).

Una trattazione a parte merita infine la disciplina relativa agli ONERI CONDOMINIALI.

In particolare trattasi dell’ipotesi in cui al conduttore è trasferito in godimento un immobile facente parte di una realtà condominiale. Ne consegue il trasferimento del godimento ed altresì dei relativi oneri relativamente alla quota del locatore delle parti comuni.

In particolare l’art.9 della Legge 392/1978 non abrogato dall’art. 14 della legge 431/98 afferma che salvo patto contrario “ sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”.

In particolare sono di competenza del conduttore:

-          riparazione e verniciatura di cancelli e recinzioni;

-          manutenzione delle apparecchiature di automatismo di apertura dei cancelli,

-          servizio di giardinaggio,

-          riparazione impianti di irrigazione,

-          manutenzione impianto di illuminazione

-          pulizia cortili e aree verdi;

-          manutenzione parti elettriche,

-          pulizie ed disinfestazioni varie;

-          pulizia dei canali di gronda e sgombero degli scarichi acque piovane,

-           ricarica estintori,

-          riparazione e manutenzione armadietto contatori,

-          bidone immondizie, bacheca porta targhe;

-          spese di amministrazione per coinquilini con canone provinciale;

-          tassa passo carrabile,

-          riparazione impianti;

-          aggiunta di apparecchi di ricezione;.

La citata norma prevede inoltre che, se esistente, le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 %, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento degli oneri accessori deve essere effettuato dal conduttore entro due mesi dalla richiesta del proprietario. Inoltre lo stresso conduttore ha diritto ad ottenere un indicazione specifica delle spese con una precisa indicazione dei criteri di ripartizione e può altresì prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate, prima di effettuare il pagamento.

Nel caso in cui il conduttore non provveda entro il termine legislativamente previsto, il locatore potrà agire per ottenere il pagamento o in alternativa per la risoluzione del contratto qualora l’importo dovuto sia superiore ad una somma pari a due mensilità di canone.