La convocazione è requisito indispensabile per poter deliberare validamente. L’omessa convocazione anche di un solo condomino comporta l’invalidità della deliberazione; dopo un lunghissimo ed incerto periodo di contrasti giurisprudenziali furono le Sezioni Unite, nel 2005, a specificare che “la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (Cass. n. 4806/05).
Se Caio, comproprietario di un’unità immobiliare nel condominio Beta, lamenta l’omessa, sua, convocazione all’assemblea, cosa dovrà dimostrare costituendosi in giudizio?
A tal proposito, “ non può essere addossato al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza dell'obbligo di convocazione, anche se la prova gravante sul Condominio può essere fornita pure mediante presunzioni; non si può peraltro attribuire al comportamento dei condomini intervenuti, che nulla al riguardo hanno eccepito, valore presuntivo della ricezione dell'avviso di convocazione anche da parte dei condomini non intervenuti (cfr. Cass. 24131/09). Atteso che l'art. 1136 c.c. e l'art. 66 disp. att. c.c. non prescrivono specifiche modalità per la convocazione dell'assemblea, in materia trovano applicazione i principi generali di cui all’art. 1335 c.c..
La Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che la presunzione di conoscenza ai sensi della disposizione citata opera per il solo fatto oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo indicato dalla norma; l'onere di provare l’avvenuto recapito all'indirizzo del destinatario è a carico del mittente, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell'impossibilità di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà (cfr. Cass. 4352/99; Cass. 8073/02).
È stato altresì precisato che, tra le modalità di comunicazione, la lettera raccomandata, anche in mancanza dell’avviso di ricevimento, costituisce prova certa della spedizione attestata dall'ufficio postale attraverso la ricevuta, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso, per cui spetta al destinatario l'onere di dimostrare di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire conoscenza dell'atto (cfr. Cass. 17417/07).
Il Condominio deve provare di aver inviato l’avviso al condomino, a lui, al massimo, sta l’onere di dimostrare che dove era stato inviato non gli era possibile ricevere la corrispondenza (es. per cambio di residenza).
(Avv. Gianluca Perrone)
Se Caio, comproprietario di un’unità immobiliare nel condominio Beta, lamenta l’omessa, sua, convocazione all’assemblea, cosa dovrà dimostrare costituendosi in giudizio?
A tal proposito, “ non può essere addossato al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza dell'obbligo di convocazione, anche se la prova gravante sul Condominio può essere fornita pure mediante presunzioni; non si può peraltro attribuire al comportamento dei condomini intervenuti, che nulla al riguardo hanno eccepito, valore presuntivo della ricezione dell'avviso di convocazione anche da parte dei condomini non intervenuti (cfr. Cass. 24131/09). Atteso che l'art. 1136 c.c. e l'art. 66 disp. att. c.c. non prescrivono specifiche modalità per la convocazione dell'assemblea, in materia trovano applicazione i principi generali di cui all’art. 1335 c.c..
La Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che la presunzione di conoscenza ai sensi della disposizione citata opera per il solo fatto oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo indicato dalla norma; l'onere di provare l’avvenuto recapito all'indirizzo del destinatario è a carico del mittente, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell'impossibilità di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà (cfr. Cass. 4352/99; Cass. 8073/02).
È stato altresì precisato che, tra le modalità di comunicazione, la lettera raccomandata, anche in mancanza dell’avviso di ricevimento, costituisce prova certa della spedizione attestata dall'ufficio postale attraverso la ricevuta, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso, per cui spetta al destinatario l'onere di dimostrare di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire conoscenza dell'atto (cfr. Cass. 17417/07).
Il Condominio deve provare di aver inviato l’avviso al condomino, a lui, al massimo, sta l’onere di dimostrare che dove era stato inviato non gli era possibile ricevere la corrispondenza (es. per cambio di residenza).
(Avv. Gianluca Perrone)
