Il diritto ad impugnare la delibera spetta soltantoai condomini che hanno espresso sulla stessa in assemblea un voto contrario oppure che erano assenti.
La delibera si impugna avanti al Tribunale competente per territorio, entro il termine di 30 giorni, che decorronodalla data di deliberazione per i condomini che hanno espresso voto contrario e dalla data di comunicazione del verbale di assemblea per coloro che erano assenti. Non è ammessa l’opposizione del condomino che ha votato a favore della delibera.
I motivi per cui ci si può opporre sono indicati genericamente dal codice civile, come “quelle contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. L’indicazione è molto generica e sono stati necessari molti anni di interventi dei giudici che con le loro sentenze hanno portato un po’ di luce sull’argomento.
I casi specifici sono molti ed i più disparati. A titolo esemplificativo, si può dire che sono cause di annullamento della delibera:
- la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, anche ad uno solo dei condomini;
- l’irregolare costituzione dell’assemblea per mancanza del numero previsto dalla legge di condomini presenti e del valore della loro proprietà (millesimi);
- l’omissione nel verbale di assemblea dell’indicazione nominativa dei singoli condomini presenti in assemblea;
- la mancata verbalizzazione del numero e dell’individuazione dei singoli condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati;
- le delibere che, per il loro oggetto, sono adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale;
- le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all’amministratore;
- le delibere che approvano il riparto delle spese condominiali in misura differente dalla previsione contenuta nelle tabelle millesimali.
Gli effetti dell’annullamento di una delibera assembleare sono quelli di renderla inefficace per cuinon potrà (e non dovrà) essere eseguita dall’amministratore.
Si possono poi verificare casi (non molto frequenti) in cui la violazione di legge è talmente grave da comportare non il semplice annullamento della delibera, bensì la sua nullità. Si pensi alla deliberazione dell’assemblea che approvi spese che non sono a carico del condominio, ma di un singolo soggetto (un condomino, l’amministratore o addirittura un terzo estraneo al condominio), oppure che imponga ad un singolo condomino una rinuncia, anche parziale, alla sua proprietà esclusiva.
La differenza tra la procedura di annullamento e quella di nullità consiste soprattuttonel termine entro cui chi è contrario può fare ricorso al giudice.Nel primo caso, come si è detto, il termine è di trenta giorni, nel secondo non c’è alcun termine, per cui il condomino che si sente leso dalla delibera per i motivi detti può impugnarla in qualsiasi momento, anche oltre quel termine.
