Quando in un edifici il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro architettonico dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138, 1° comma).

Il regolamento di condominio, dunque, si configura come una sorta di statuto convenzionale del condominio, che ne disciplina la vita e l’attività come ente di gestione, ferma l’inderogabilità di alcune norme concernenti specifici aspetti della disciplina legislativa (Cass. 30-3-90, n. 2590).

 

Regolamento contrattuale o assembleare

Il regolamento di condominio, a norma dell’art. 1138, 3° comma, deve essere approvato dall’assemblea dei condomini con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini ed almeno la metà del valore dell’edificio, o in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio.

Il regolamento, la cui formazione è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, deve essere poi trascritto nel registro di cui all’art. 1129 c.c..

Quello, previsto e disciplinato dall’art. 1138 c.c. non è l’unica forma di regolamento. Accanto al regolamento di natura c.d. “assembleare” o non contrattuale, infatti vi è un altro tipo di regolamento riconosciuto dalla giurisprudenza, quello c.d. contrattuale.

Il regolamento si dice "contrattuale", innanzitutto, quando sia stato approvato, in assemblea, da all’ UNANIMITA’ (regolamento contrattuale di origine "interna"), anziché a maggioranza (sia pure qualificata), ed altresì SOTTOSCRITTO da TUTTI I CONDOMINI. Affinché abbia natura contrattuale, infatti, il medesimo regolamento deve trarre la sua fonte da un atto negoziale posto in essere "direttamente" da ciascun condomino in proprio, senza la "mediazione" dell'organo rappresentativo dell'unità condominiale.

Ha, altresì, natura contrattuale il regolamento che sia stato predisposto dall’originario unico proprietario dell'edificio -successivamente costituito in condominio a seguito del frazionamento e della vendita della prima unità immobiliare – ed accettato dagli iniziali acquirenti mediante l’inserimento dello stesso nei singoli atti di acquisto.

Il regolamento predisposto dall’originario proprietario, tuttavia, ha natura contrattuale anche nell’ipotesi in cui - pur se non materialmente inserito nel testo dei contratti di compravendita dei singoli appartamenti dell’edificio - fa corpo con questi attraverso un richiamo espresso.

In questo modo, le clausole regolamentari  pure se redatte di seguito alla compravendita in atto separato, rientrano per relationem nel contenuto dei singoli atti di acquisto mediante accettazione della relativa clausola da parte degli acquirenti.

Le limitazioni alla proprietà esclusiva

La natura contrattuale o non contrattuale del regolamento assume rilevanza fondamentale sotto diversi profili.

In primo luogo,  occorre rimarcare, che il regolamento di condominio - oltre a contenere norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché norme per la tutela del decoro architettonico dell’edificio e quelle relative all’amministrazione – può contenere statuizioni che, ponendo limitazioni al diritto di proprietà, ne riducono la naturale esplicazioni.

Dette disposizioni - avendo natura negoziale - se predisposte dall’originario proprietario debbono essere necessariamente essere accettate da tutti i condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati; se  deliberate, invece dall’assemblea debbono essere approvate all’unanimità, dovendo in mancanza ritenersi nulle.

Impugnazione del regolamento di condominio

Ai sensi dell’art. 1107 c.c., ciascuno dei partecipanti al condominio, che si ritenga leso dall'adozione di un regolamento o da una norma di esso, può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento condominiale entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato (art. 1107 c.c.). Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.

Decorso tale termine senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Il predetto termine non opera nell’ipotesi in cui oggetto dell’impugnazione sia una disposizione, limitativa del diritto di proprietà, nulla in quanto non approvata in sede assembleare dall’unanimità dei condomini o sottoscritta, attraverso l’atto di acquisto, dagli originari proprietari.