Contratto preliminare avente ad oggetto fabbricato in fase di progettazione: assenza di tutela del promissario acquirente ai sensi del d.lgs. n.122/2005

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Cass. Civ., Sez. II, n. 5749 del 10 marzo 2011

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L'ambito applicativo del d.lgs. n. 122/2005 non si estende ai contratti preliminari di immobili esistenti solo sulla carta, vale a dire già allo stato di progetto, ma per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente. La protezione vale esclusivamente per i fabbricati per i quali sia stato già richiesto il permesso di costruire, secondo la definizione contenuta nell’art. 1 lettera d) del decreto, con la conseguenza che i preliminari sopra indicati sono da ritenersi validi anche in difetto di prestazione di fidejussione

Con questo primo intervento giurisprudenziale sulla normativa di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, introdotta dal d.lgs n. 122 del 2005, i Giudici di legittimità hanno sancito che detto regime giuridico di protezione non si applichi ai contratti preliminari di immobili esistenti solo sulla carta, cioè prima del rilascio del permesso di costruire, ma esclusivamente a quelli per i quali sia stato già richiesto il permesso di costruire, in accordo con la definizione prevista nell’art. 1 lettera d) del decreto con la conseguenza che i preliminari sopra indicati sono da ritenersi validi anche in assenza di garanzia fideiussoria.
In buona sostanza, dunque, i contratti preliminari stipulati prima che sia stta concessa il permesso di costruire sono validi anche se non garantiti da fideiussione, diversamente da quanto accade per i preliminari dopo il rilascio di quell'autorizzazione.

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