locazione: istituto di credito diritto all'indennità di avviamento
CASSAZIONE, Sez. III, 29 ottobre 2001, n. 13418
Avv. Maurizio Cardanobile
di Milano, MI
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L'istituto di credito che esercita la sua attività in immobile locato ha diritto, in caso di cessazione del rapporto, alla indennità di avviamento di cui all'art. 34 della L. 27 luglio 1978 n. 392 indipendentemente dal riscontro della prevalenza del servizio di sportello, perché‚ l'attività di intermediazione nel credito, pur non essendo espressamente menzionata dall'art. 27 della citata legge n. 392, rientra, al pari delle altre attività indicate nell'art. 2195 c.c., fra quelle commerciali ed è, di per sé, finalizzata a fornire servizi al pubblico che all'uopo deve comunque necessariamente recarsi nell'immobile.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO.
– con citazione notificata il 13 febbraio – 10 aprile 1991 Maria Parrucci, premesso che con contratto dell’1 febbraio 1985 conduceva in locazione ad uso commerciale un immobile sito in Anguillara, via del Trivio n. 49, attualmente in proprietà di Sofia e Domenico Sirto Famiano Gasperini, che con racc. 17 ottobre 1989 l’avevano invitata a rilasciare il locale dovendolo adibire a studio di Domenico; che, a sua volta, si era dichiarata disponibile alla restituzione previa corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e restituzione del deposito cauzionale; che gli inviti all’uopo rivolto ai locatore erano rimasti infruttuosi; ciò premesso, conveniva il Gasperini davanti al Pretore di Roma, sezione distaccata di Bracciano, chiedendone la condanna al pagamento della suddetta indennità, nella misura di lire 6.156.000, oltre rivalutazione ed interessi.
I convenuti si costituivano e si opponevano alla domanda, in quanto nel locale non veniva più esercitata attività commerciale, ed instavano in via riconvenzionale con la condanna dell’attrice al risarcimento dei danni e al pagamento dell’indennità di occupazione.
Espletata l’istruttoria, l’adito pretore, con sentenza 24 aprile 1994, rigettava la domanda della Parrucci, condannandola al risarcimento dei danni per il ritardato rilascio, all’indennità di occupazione da gennaio 1991 ed alle spese processuali.
L’appello proposto dalla Parrucci e al quale avevano resistito i Gasperini era però accolto dal Tribunale di Roma, con sentenza 10 giugno 1999, che condannava gli appellati al pagamento dell’indennità di avviamento nella misura di lire 6.156.000 con interessi legali dal 13 febbraio 1991, nonché alla rifusione delle spese dei due gradi, rigettandone le domande riconvenzionali per indennità di occupazione e danni proposte in prime cure.
Affermava il giudice del gravame che la conduttrice aveva gestito nell’immobile locato un’agenzia assicurativa e che, pertanto, le spettava l’indennità, restando legittimata a rifiutare il rilascio del locale in mancanza della relativa corresponsione.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso i Gasperini, sulla base di tre motivi. Ha resistito la Parrucci con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE.
– con i tre motivi, degli stessi ricorrenti formulati unitariamente (e, quindi, da esaminare insieme), denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c. e 34 L. 392 del 1978 nonché il vizio della motivazione sul punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., nella sostanza i Gasperini criticano la pronuncia impugnata addebitando al giudice del gravame di non avere ammesso la prova sulla cessazione dell’attività prima della data fissata per il rilascio, prova che se raggiunta avrebbe escluso la spettanza dell’indennità per l’avviamento.
Il ricorso non è fondato.
Sul punto il tribunale romano, premesso che la Parrucci ha affermato, in sede di interrogatorio, di avere continuato a gestire l’agenzia assicurativa per alcuni mesi dopo il 21 ottobre 1989 e, quindi, ben oltre la data di comunicazione del recesso (17 ottobre 1998), ha ritenuta “irrilevante accertare – come richiesto dall’appellante con l’articolata prova per testi – il periodo preciso nel quale l’attività assicurativa è stata trasferita in altra sede, posto che il nesso di causalità tra la dichiarazione di recesso dei locatori e la ricerca di una nuova sede da parte del conduttore per lo svolgimento dell’attività commerciale, non pare seriamente contestabile”.
Trattasi di motivazione che, sotto il profilo giuridico, si uniforma al costante insegnamento di questa Corte, secondo il quale per l’attribuzione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, che il locatore di immobile ha adibito ad uso diverso da quello di abitazione è tenuto a corrispondere al conduttore in forza degli artt. 34, 35 della legge 27 luglio 1978, n. 392 è sufficiente l’anticipata cessazione del rapporto a causa del recesso del locatore, non richiedendo la norma ulteriori condizioni e, quindi, restando irrilevante la circostanza che il conduttore estromesso abbia cessato di svolgere ogni attività prima o dopo il rilascio dell’immobile (Cass. 10 agosto 1993, n. 8585, ex plurimis). Giova aggiungere, per completezza che l’aspettanza dell’indennità non è esclusa né dalla mancata prova, da parte del conduttore, di avere patito un effettivo danno e della sussistenza in concreto dell’avviamento (ex plurimis, Cass. 1 aprile 1993 n. 3895 e 9 maggio 1994 n. 4487), e neppure dalla mancanza di un provvedimento giudiziale quale motivo ultimo del rilascio dell’immobile (Cass. 9 novembre 1991 n. 11974).
Per il resto, detta motivazione si risolve in un apprezzamento di fatto, devoluto istituzionalmente al giudice del merito e che raggiunge un grado di completezza e di ragionevolezza da renderlo incensurabile in questa sede.
Correttamente, quindi, il Tribunale ha riconosciuto la spettanza dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale nonché il diritto della conduttrice, in mancanza del relativo pagamento, di continuare la detenzione dell’immobile, che appunto per questo non costituisce mora colpevole.
Il ricorso va rigettato, con conseguente condanna dei ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese del grado.
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