Il preliminare di vendita di un immobile d costruire firmato da uno solo dei comproprietari è nullo

SENTENZA sul ricorso proposto da: PI. SA., elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato URRACCI SALVIANO, giusta delega in atti; - ricorrente - contro TR. AN., elettivamente domiciliato in ROMA VIA VAL GARDENA 35, presso lo studio dell'avvocato CRISTIANA DI LORETO, difeso dall'avvocato CAMPANELLI FRANCESCO, giusta delega in atti; - controricorrente - avverso la sentenza n. 279/02 della Corte d'Appello di CAGLIARI,

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

PI. SA., elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato URRACCI SALVIANO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

TR. AN., elettivamente domiciliato in ROMA VIA VAL GARDENA 35, presso lo studio dell'avvocato CRISTIANA DI LORETO, difeso dall'avvocato CAMPANELLI FRANCESCO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 279/02 della Corte d'Appello di CAGLIARI, depositata il 06/09/02;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/04/06 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FEDELI Massimo, che ha concluso preliminarmente integrarsi il contraddittorio a PI. LU., VI., SA. in subordine rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 9 e 16 ottobre 1992 Tr. An. convenne in giudizio davanti al Tribunale di Oristano, Pi.Al. Lu., Pi.Sa. e Pi.Vi. deducendo: che, con scrittura privata 23.5.1991, Pi. Sa. aveva promesso di vendergli una unita' immobiliare nell'edificio in costruzione sito al n. (OMESSO) di via (OMESSO), al prezzo di lire 250.000.000, per cui venne versata una caparra di lire 5.000.000;che con successiva scrittura privata del 27 maggio 1991 lo stesso Pi. aveva promesso di vendergli altro immobile nello stesso edificio al prezzo di lire 27.000.000; che sebbene i beni oggetto dei contratti fossero di proprieta' indivisa fra i tre fratelli Pi., convenuti in giudizio, i contratti erano stati sottoscritti dal solo Pi. Sa..

Chiedeva, pertanto, in via principale che fosse accertata la nullita' dei contratti con condanna alla restituzione in suo favore della somma di lire 30.000.000 pagata in esecuzione degli stessi; in subordine che fosse pronunciata la risoluzione dei contratti per inadempimento, con restituzione delle somme pagate.

I convenuti, costituitosi, eccepivano la carenza di legittimazione passiva di Al. Lu. e Pi.Vi., estranei alla vicenda; mentre Pi.Sa. lamentava la mancata puntuale esecuzione dei pagamenti previsti nei contratti e chiedeva la risoluzione per inadempimenti degli stessi.

Espletata l'istruttoria con acquisizione di documenti ed interrogatorio formale delle parti, il Tribunale, con sentenza parziale 2.5.2000, dichiarata la carenza di legittimazione passiva di Al. Lu. e Pi.Vi. rigettava le domande di accertamento delle nullita' dei contratti e di condanna alla restituzione delle somme pagate, condannando Pi. Sa. alle spese di giudizio, disponendo la prosecuzione del giudizio relativamente alle domande di risoluzione per adempimento.

Su impugnazione di Tr.An. la corte di appello di Cagliari, con sentenza 6.9.2002, in riforma della sentenza di 1 grado, dichiarava la nullita' dei due contratti preliminari, condannando Pi. Sa. alla restituzione delle somme pagate in esecuzione degli stessi, nonche' al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio.

Afferma la corte d'appello che nella promessa di vendita di un bene in comunione, quando il bene e' considerato dalle parti come unita' inscindibile e non come la somma di singole quote facenti capo ai singoli comproprietari, i comproprietari costituiscono una unica parte complessa e le loro dichiarazioni di voler vendere, si fondono in un'unica volonta' negoziale, per cui quando una di tali dichiarazione sia invalida o manchi, il negozio e' affetto dai inesistenza o invalidita' assoluta per la mancanza del consenso di una delle parti. Non altrettanto accade per la corte d'appello, quando l'unico documento contenente il contratto venga redatto in modo da farne risultare la volonta' di scomposizione in piu' contratti preliminari in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegni a vendere la propria quota. Nella specie prosegue la corte, poiche' nell'epigrafe dei contratti e' contenuta la promessa che i beni appartengono a tutti e tre i fratelli dei quali solo uno manifesta la volonta' di vendere;

mancando in assoluto la volonta' di due dei comproprietari, e non risultando la volonta' dei tre fratelli di vendere ciascuno la sua quota, ne' che Pi. Sa. abbia agito anche in rappresentanza dei fratelli, i due contratti preliminari sono affetti da invalidita' assoluta, originaria ed insanabile per mancanza del consenso negoziale dei due comproprietari.

Avversa tale sentenza ricorre in Cassazione Pi. Sa..

Resiste con controricorso Tr. An..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deduce il ricorrente Pi. Sa. a motivi di impugnazione: 1) La violazione degli articolo 1476, 1480, 1418, 1325, 1350 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3.

Per avere la corte d'appello erroneamente ritenuto i preliminari oggetto di causa affetti da nullita' assoluta ed insanabile per la mancata sottoscrizione di due dei tre comproprietari, NONOSTANTE i suddetti contratti rientrino nello schema della vendita di cosa altrui ed il preliminari di vendita possa avere ad oggetto anche le vendite ad effetti obbligatori, per cui la prestazione del promittente venditore si risolve nell'impegno a far acquistare la proprieta' del bene oggetto del contratto ed ha sostanzialmente lo stesso oggetto della obbligazione del venditore nella vendita di cosa altrui, con la conseguenza che Pi. Sa. ben avrebbe potuto adempiere acquistando, medio tempore, la proprieta' dell'intero immobile oppure procurando l'intervento dei fratelli nel contratto definitivo in veste di alienanti;

1) la violazione dell'articolo 1472, 1418, 1325, 1350 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3.

Per non avere la corte considerato che i beni oggetto dei preliminari, in quanto da costruire, sono beni futuri che solo il Pi. Sa. si era obbligato a costruire per farne acquistare la proprieta' a Tr. An., a costruzione ultimata, per cui il solo effetto della loro vendita e' costituito dall'obbligo della parte veditrice di tenere un comportamento strumentalmente necessario.

Perche' essi vengono ad esistenza e diventino di proprieta' dell'acquirente,

3) l'omessa motivazione su un punto decisivo della causa EX articolo 360 c.p.c., n. 5.

per avere la corte d'appello erroneamente omesso di motivare sulla qualificazione giuridica dei contratti conclusi quali preliminari di vendita di cosa parzialmente altrui e futura.

I tre motivi di ricorso, strettamente connnessi possono essere trattati congiuntamente.

Essi sono fondati.

Infatti, sulla base di quanto e' indicato nell'epigrafe delle due scritture private, e cioe' che il terreno sul quale sarebbe dovuto sorgere l'edificio, di cui avrebbero fatto parte le unita' immobiliari promesse in vendita, era di proprieta' comune indivisa dei fratelli Pi.; per cui, in forza del principio dell'accessione, anche la proprieta' dell'edificio una volta costruito sarebbe stato comune, e, con esso, la proprieta' delle unita' immobiliari oggetto delle scritture; Non v'e' dubbio che i preliminari di vendita sottoscritti, per la parte promittente venditrice dal solo Pi. Sa., configurino una promessa di vendita di cosa parzialmente altrui e futura, con efficacia interamente obbligatoria disciplinata dall'articolo 1478 c.c. e ss., articolo 1472 c.c..

Pi. Sa. fui dalla sottoscrizione del preliminare di vendita, ha reso edotta la controparte che l'oggetto del contratto era da costruire, (quindi futuro) per cui egli assumeva l'obbligo: di farlo venire in esistenza con le caratteristiche pattuite, ed in quanto (ove costruito) di proprieta' parzialmente altrui, di farne acquistare la proprieta' al promissario acquirente, o acquistando egli direttamente la parte di proprieta' altrui; o procurando il consenso degli altri comproprietari alla vendita; consenso che, trattandosi di un preliminare, il promettente venditore ha tempo di ottenere fino alla stipula del contratto definitivo cui e', parimenti, obbligato.

I contratti di cui e' causa, pertanto, contrariamente a quanto affermato dalla corte d'appello, sono perfettamente validi ed efficaci.

In accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata va cassata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, alla Corte d'appello di Sassari che provvedere ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei principi esposti.

P.Q.M.

La corte accoglie il ricorso;cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per la liquidazione delle spese, alla corte di appello di Sassari.

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