Uno dei più importanti diritti reali di godimento su cosa altrui è il diritto di servitù prediale, caratterizzato, come recita l’art. 1027 c.c. da un peso imposto sopra un determinato fondo (detto “servente”) per l'utilità di un altro fondo (detto “dominante”), e che appartiene a un diverso proprietario.

 

Caratteristiche fondamentali del diritto reale di servitù:

Diritto reale limitato su cosa altrui di godimento (iura in re aliena)

Diritto soggettivo di natura reale

L’espressione “prediale” deriva dal latino “praedium” (terreno)

Il diritto di servitù consiste in un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo altrui: il proprietario di un fondo può, cioè, pretendere dal proprietario di un fondo vicino un determinato comportamento di tolleranza (pati) o di omissione (non facere)

Il vincolo posto a carico del fondo servente determina un'utilità stabile e duratura, non direttamente per il proprietario del fondo dominante.

Caratteristica dell'inerenza: il diritto di servitù è in grado di “seguire” (si parla anche di "diritto di seguito") il bene presso ogni acquirente successivo (c. d. ambulatorietà della servitù).

Caratteristiche dell'inalienabilità e l'incedibilità della servitù: il diritto non potrà mai circolare separatamente rispetto alla proprietà del fondo dominante.

Caratteristica della specialità: la servitù, infatti, non comporta un asservimento totale del fondo servente, al punto da paralizzarne il godimento da parte del suo proprietario, ma impone solamente un singolo peso, volto a realizzare un'utilità per il fondo dominante. Tale peso è specifico, poiché adeguatamente determinato.

Servitù positive / negative: a seconda che la servitù determini o meno un'attività di vera e propria ingerenza del titolare sul fondo servente

I caratteri dell'immediatezza e dell'inerenza: la servitù consente al suo titolare di trarre l'utilità per il proprio fondo direttamente dal godimento della cosa, senza bisogno dell'intermediazione di alcuno. Inoltre, il diritto è sempre efficace erga omnes, nei confronti dell’ intera collettività.

Servitù volontarie/coattive: a seconda che siano costituite convenzionalmente tra le parti, oppure che siano imposte dall’autorità. Tale ultimo assunto vale solo nel caso sussistano i presupposti richiesti dalla legge (ad esempio, la servitù coattiva di passaggio disciplinata  dall'art. 1051 c. c. pone a favore di un fondo la servitù solo nel caso sia circondato da fondi di proprietà altrui e risulti privo di accesso alla via pubblica).

 

Riassumendo i tratti tipici del diritto di servitù, va precisato che:

·         i due fondi interessati dalla costituzione della servitù devono appartenere a due proprietari diversi. Se, invece, lo stesso soggetto è proprietario contemporaneamente di due fondi diversi e, di fatto, ne ponga uno a servizio dell'altro, si determina sì una situazione sostanziale corrispondente al contenuto di un diritto di servitù, ma, giuridicamente non può sorgere, fino a che i fondi non siano attribuiti a proprietari diversi o non vengano divisi (c. d. costituzione per destinazione del padre di famiglia);

·         tra detti terreni deve sussistere un collegamento funzionale: è necessario che l'uno sia concretamente e stabilmente idoneo a soddisfare un'utilità per l'altro (non è invece richiesta la vicinitas, cioè la contiguità territoriale dei due fondi);

·         il collegamento funzionale tra i fondi si realizza a senso unico: come detto, un fondo non può qualificarsi contemporaneamente come dominante e come servente nei confronti di un altro (la cosiddetta unilateralità della servitù).


Modi di costituzione delle servitù

·         le servitù coattive si costituiscono a seguito di sentenza o di provvedimento amministrativo,

·         le servitù volontarie possono sorgere sia in forza di un atto di autonomia privata (contratto o testamento), a forma scritta a pena di nullità e a seguito della trascrizione nei registri immobiliari,

·         le servitù possono costituirsi anche a titolo originario, mediante usucapione o in base alla particolare forma di acquisto anzidetta della destinazione del padre di famiglia (in tal caso,  si configurino come servitù affermative e apparenti)



Modi di estinzione del diritto di servitù:

Gli artt. 1072 e seguenti del Codice civile regolano i casi di estinzione del diritto di servitù, vale a dire:

·         la confusione: la riunione della proprietà del fondo dominante e del fondo servente in capo al medesimo soggetto;

·         la prescrizione per non uso ventennale del diritto: la legge precisa che il giorno dal quale far decorrere detto termine è da individuare nel giorno in cui è venuta meno la possibilità di godere regolarmente di tale diritto, per le servitù continue; mentre, per le servitù discontinue, nel giorno in cui è stato compiuto l'ultimo atto di esercizio della servitù;

·         l'impossibilità sopravvenuta di esercizio della servitù o il venir meno dell'utilità in funzione della quale la servitù è stata costituita: in queste ultime ipotesi, tuttavia, l'effetto estintivo non è immediato, in quanto la servitù sopravvive in uno stato di quiescenza per un periodo di venti anni, nell'eventualità di un ulteriore mutamento dello stato dei luoghi.

Uno dei più importanti diritti reali di godimento su cosa altrui è il diritto di servitù prediale, caratterizzato, come recita l’art. 1027 c.c. da un peso imposto sopra un determinato fondo (detto “servente”) per l'utilità di un altro fondo (detto “dominante”), e che appartiene a un diverso proprietario.

 

Caratteristiche fondamentali del diritto reale di servitù:

Diritto reale limitato su cosa altrui di godimento (iura in re aliena)

Diritto soggettivo di natura reale

L’espressione “prediale” deriva dal latino “praedium” (terreno)

Il diritto di servitù consiste in un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo altrui: il proprietario di un fondo può, cioè, pretendere dal proprietario di un fondo vicino un determinato comportamento di tolleranza (pati) o di omissione (non facere)

Il vincolo posto a carico del fondo servente determina un'utilità stabile e duratura, non direttamente per il proprietario del fondo dominante.

Caratteristica dell'inerenza: il diritto di servitù è in grado di “seguire” (si parla anche di "diritto di seguito") il bene presso ogni acquirente successivo (c. d. ambulatorietà della servitù).

Caratteristiche dell'inalienabilità e l'incedibilità della servitù: il diritto non potrà mai circolare separatamente rispetto alla proprietà del fondo dominante.

Caratteristica della specialità: la servitù, infatti, non comporta un asservimento totale del fondo servente, al punto da paralizzarne il godimento da parte del suo proprietario, ma impone solamente un singolo peso, volto a realizzare un'utilità per il fondo dominante. Tale peso è specifico, poiché adeguatamente determinato.

Servitù positive / negative: a seconda che la servitù determini o meno un'attività di vera e propria ingerenza del titolare sul fondo servente

I caratteri dell'immediatezza e dell'inerenza: la servitù consente al suo titolare di trarre l'utilità per il proprio fondo direttamente dal godimento della cosa, senza bisogno dell'intermediazione di alcuno. Inoltre, il diritto è sempre efficace erga omnes, nei confronti dell’ intera collettività.

Servitù volontarie/coattive: a seconda che siano costituite convenzionalmente tra le parti, oppure che siano imposte dall’autorità. Tale ultimo assunto vale solo nel caso sussistano i presupposti richiesti dalla legge (ad esempio, la servitù coattiva di passaggio disciplinata  dall'art. 1051 c. c. pone a favore di un fondo la servitù solo nel caso sia circondato da fondi di proprietà altrui e risulti privo di accesso alla via pubblica).

 

Riassumendo i tratti tipici del diritto di servitù, va precisato che:

·         i due fondi interessati dalla costituzione della servitù devono appartenere a due proprietari diversi. Se, invece, lo stesso soggetto è proprietario contemporaneamente di due fondi diversi e, di fatto, ne ponga uno a servizio dell'altro, si determina sì una situazione sostanziale corrispondente al contenuto di un diritto di servitù, ma, giuridicamente non può sorgere, fino a che i fondi non siano attribuiti a proprietari diversi o non vengano divisi (c. d. costituzione per destinazione del padre di famiglia);

·         tra detti terreni deve sussistere un collegamento funzionale: è necessario che l'uno sia concretamente e stabilmente idoneo a soddisfare un'utilità per l'altro (non è invece richiesta la vicinitas, cioè la contiguità territoriale dei due fondi);

·         il collegamento funzionale tra i fondi si realizza a senso unico: come detto, un fondo non può qualificarsi contemporaneamente come dominante e come servente nei confronti di un altro (la cosiddetta unilateralità della servitù).


Modi di costituzione delle servitù

·         le servitù coattive si costituiscono a seguito di sentenza o di provvedimento amministrativo,

·         le servitù volontarie possono sorgere sia in forza di un atto di autonomia privata (contratto o testamento), a forma scritta a pena di nullità e a seguito della trascrizione nei registri immobiliari,

·         le servitù possono costituirsi anche a titolo originario, mediante usucapione o in base alla particolare forma di acquisto anzidetta della destinazione del padre di famiglia (in tal caso,  si configurino come servitù affermative e apparenti)


Modi di estinzione del diritto di servitù:

Gli artt. 1072 e seguenti del Codice civile regolano i casi di estinzione del diritto di servitù, vale a dire:

·         la confusione: la riunione della proprietà del fondo dominante e del fondo servente in capo al medesimo soggetto;

·         la prescrizione per non uso ventennale del diritto: la legge precisa che il giorno dal quale far decorrere detto termine è da individuare nel giorno in cui è venuta meno la possibilità di godere regolarmente di tale diritto, per le servitù continue; mentre, per le servitù discontinue, nel giorno in cui è stato compiuto l'ultimo atto di esercizio della servitù;

·         l'impossibilità sopravvenuta di esercizio della servitù o il venir meno dell'utilità in funzione della quale la servitù è stata costituita: in queste ultime ipotesi, tuttavia, l'effetto estintivo non è immediato, in quanto la servitù sopravvive in uno stato di quiescenza per un periodo di venti anni, nell'eventualità di un ulteriore mutamento dello stato dei luoghi.