Il diritto di enfiteusi, e’ regolamentato dal codice civile dagli articoli 957-977.

L'enfiteuta assume una posizione molto simile a quella del proprietario, ma, a differenza di quest’ultimo, che ha ampie ed illimitate facolta’ di godimento del bene, e’ obbligato ad attenersi a due specifici comportamenti: quello di miglioramento del fondo ottenuto in concessione e quello di pagamento di un canone periodico al proprietario del bene.

Il diritto reale di enfiteusi, sorto soprattutto dalla e nella realta’ feudale, ha come oggetto beni immobili, per lo più di destinazione agricola, e si costituisce in forza di atti giuridici di autonomia privata, che richiedono la forma scritta a pena di nullità, oppure attraverso provvedimenti amministrativi; o, ancora, per usucapione.

*      Devoluzione del fondo con promessa di miglioramento, prima della restituzione dello stesso al proprietario.

*       Costituita l’enfiteusi, la gestione del fondo è conferita al concessionario – l’enfiteuta –, il quale pagherà al concedente un canone (in denaro o natura) per l’uso del fondo in questione.

*       Il canone è oggi fissato da norme inderogabili in termini oramai irrisori .

I diritti e i doveri del proprietario-concedente e dell’enfiteuta, sono:

·         il diritto a migliorare il terreno concesso, che, se non disposto diversamete tra le parti, può anche prevdere un mutamento della destinazione economica del fondo e deve comunque tener conto delle capacità lavorative dell'enfiteuta;

·         il diritto di credito al canone periodico;

·         il diritto di chiedere la ricognizione dell'enfiteusi, attraverso una dichiarazione resa dall'enfiteuta ed utile, ai fini dell'usucapione, ad interrompere il periodo di possesso del fondo;

·         il diritto di devoluzione, in caso di inadempimento dei doveri giuridici previsti per l'enfiteuta, che, dunque, non abbia migliorato il fondo o l’abbia deteriorato, o, infine, che non avesse corrisposto almeno due annualità di canone;

·         il diritto di ritenzione delle addizioni effettuate dall'enfiteuta.

·         L'obbligo principale del proprietario e’ quello di rimborsare all'enfiteuta le spese sostenute ai fini dei miglioramenti apportati sul fondo.

·         Principale diritto dell'enfiteuta e’ quello di affrancazione, attraverso il quale il concessionario puo’ acquistare la piena proprietà del fondo, versando al dominus un importo calcolato moltiplicando l'ammontare del canone per quindici volte,

·         Altro diritto del concessonario e’ anche il diritto di credito, dato dalla facolta’ di pretendere il rimborso del maggior valore assunto dal fondo attarverso la propria attivita’,

·         Da ultimo, nel caso in cui non siano rimborsate dal concedente, l’enfiteuta ha diritto di trattenere le addizioni unite al terreno.

Il diritto di enfiteusi si estingue:

·         per scadenza del termine eventualmente determinato tra le parti (si precisa che il termine non può comunque essere inferiore a venti anni);

·         per la devoluzione esercitata dal proprietario, che rappresenta sia la titolarità del diritto sia l'esercizio delle facoltà;

·         per il diritto di affrancazione esercitato dall'enfiteuta;

·         per il perimento integrale del fondo, che fa venir meno l'oggetto stesso del diritto;

·         per il non uso del diritto di enfiteusi per oltre venti anni.

Anche la Corte di Cassazione ha esaminato altri casi che possano condurre all'estinzione del diritto di enfiteusi: in un'occasione ha chiarito che non si ha perimento totale del fondo nel caso in cui sia possibile un'altra destinazione, anche se meno produttiva; successivamente ha inoltre precisato che non è equiparabile al perimento totale neppure l'acquisto del carattere edificatorio di un terreno in precedenza rustico.