L’usufrutto è un diritto reale di godimento che consiste nell’attribuire a chi ne è titolare una serie di facoltà inerenti il godimento della cosa stessa.
Spetta all’usufruttuario il diritto di godere della cosa (mobile o immobile) e di fare propri i frutti naturali e civili .
Questi, però, non può mutare la destinazione economica del bene (artt. 981 , 984 c.c. ) il che, di norma, si identifica con la destinazione urbanistica: commerciale, residenziale ecc.
Nello specifico, sono a carico dell’usufruttuario” le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa”, “– art. 1004 c.c. –
Tuttavia non bisogna dimenticare che qualora le riparazioni straordinarie siano rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono a carico dell’usufruttuario.
A tal riguardo, l’art. 67 3° c. disp. att. c.c., infatti, riconosce espressamente all’usufruttuario il diritto di voto “negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”.
Spettano, invece, al proprietario le riparazioni straordinarie, ossia: “ quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno, o di cinta” – art. 1005 c.c. –
A rafforzare il concetto interviene una sentenza della Corte Suprema di Cassazione (n. 15010 del 21.11.2000) che ribadisce l’opinione per cui le spese condominiali si ripartiscono fra l’usufruttuario e il proprietario secondo il criterio legale.
Considerato quanto sopra brevemente riportato, in tema di partecipazione alle spese condominiali, si desume che l’amministratore del condominio è tenuto a convocare alle assemblee condominiali il proprietario ogni qualvolta si deve decidere di affari di straordinaria manutenzione .
Pur non essendo un obbligo specifico, gli usi comuni conferiscono a carico dell’usufruttuario, dopo l'effettuazione della vendita della "nuda" proprietà, la comunicazione all’amministrazione dell’avvenuta alienazione al fine di permettere a questa un corretto svolgimento delle incombenze amministrative.
Il nudo proprietario, avrà diritto di voto nelle assemblee di condominio per le innovazioni o manutenzioni straordinarie, come individuate dall' art. 1005 c.c., per le quali, dovrà, di conseguenza, sostenere direttamente le spese occorrenti.
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
D’altro canto il nudo proprietario non partecipando alle assemblee che hanno nell’ordine del giorno le specifiche relative alle spese di ordinaria amministrazione, non può essere perseguito per le stesse.
Difatti il nudo proprietario non potrebbe partecipare attivamente all’approvazione di delibere che concernono oneri non di sua competenza.
Alla luce di ciò si ricava che le delibere che assegnano spese ordinarie in solidarietà alle due figure in esame sono nulle nella loro parte specifica e pertanto impugnabili.
Dalla distinzione tra il nudo proprietario e l’usufruttuario discende che il condominio e l’amministratore hanno l’obbligo di tenere distinti nelle contabilità, gli importi dovuti dall’usufruttuario e quelli dovuti dal nudo proprietario sulla base dei principi forniti dai citati art. 1004 e 1005 c.c.
Pertanto la deliberazione sul conto consuntivo e preventivo deve prevedere per la sua validità una esatta ripartizione fra spese di ordinaria e straordinaria manutenzione del condominio, ciò per consentire il rispetto dei criteri legali previsti.
È fondamentale quindi che nel calcolo delle relative quote millesimali, la dove sussistano spese eccedenti la normale amministrazione, vengano ripartite tra la figura dell’usufruttuario e il nudo proprietario.
Ne discende che, in caso di morosità, l’amministratore dovrà procedere singolarmente nei confronti dell’uno e/o dell’altro come del resto è stato confermato da una recente sentenza della Cassazione ( Cass. Civ. sez. II n. 23291 del 27.10.06) la quale ha escluso il vincolo di solidarietà tra l’usufruttario e il nudo proprietario in merito al pagamento degli oneri condominiali e quindi, si deve sempre distinguere le imputazioni di spese.
Rimane pacifico che il consultivo redatto da chi amministra l’immobile deve essere deliberato secondo le maggioranze richieste e l’amministratore stesso deve essere stato nominato sempre secondo quanto dispone il c.c..
Nella distinzione fra spese ordinarie e straordinarie previste dall’art. 1005 del c.c. valgono per l’usufruttuario e il proprietario oltre le già citate previsioni legali, anche le seguenti linee guida di natura dottrinale:
- normalità e/o prevedibilità dell’intervento;
- l’entità materiale dell’intervento;
- il costo dell’intervento in rapporto al reddito della cosa;
L’art. 1005 del codice civile ne fa un elenco che tuttavia, secondo unanime interpretazione dottrinale, non è tassativo:
Pertanto alla dicitura «riparazioni straordinarie ………omissis vanno aggiunte alcune considerazioni; si può dire che rientrano nel concetto di riparazioni straordinarie quelle che non sono prevedibili come effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima.
La dove sussistino morosità da parte dell’usufruttuario l’amministratore ha l’onere di informare di tale situazione debitoria il nudo proprietario, poiché inevitabilmente all’evento cessazione dell’usufruttto, tale morosità si estendono al nudo proprietario in virtù del consolidamento delle due figure in un solo istituto, quello della proprietà in senso pieno.
La dove ciò non avvenga, l’amministratore stesso può essere perseguito per negligenza essendo questo un compito che gli deriva dal mandato.
Le attribuzioni dell'amministratore del condominio come organo esecutivo sono elencate dall'art. 1130 cod. civ..
Il nudo proprietario in ragione del perseguimento dei suoi interessi legittimi, di fatto è legittimato a chiamare in giudizio l’usufruttuario inadempiente al fine dell’adempimento o della riduzione della quota pro capite.
Rimane pacifico che talora si verifichino negligenze nell’erogazione delle spese di carattere condominiale a carico dell’usufruttuario il nudo proprietario sarà legittimato ad agire in via di regresso nei confronti di questo.
D’altro canto qualora l'usufruttuario risulti moroso, l'amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo l’ingiunzione di pagamento che, come stabilisce l'articolo 2810 del codice civile, può essere ipotecato.
Nel caso in cui oltre a non pagare le spese relative all'immobile egli generi debiti, l'usufrutto è pignorabile a differenza del diritto di abitazione e comunque questo diritto si estinguerebbe con la morte dell'usufruttuario.
Relativamente alle competenze spettanti all’assemblea condominiale, in dottrina ed in giurisprudenza si è a lungo argomentato sulla posizione dell' usufruttuario rispetto all' amministrazione condominiale, ed al recupero delle quote di spesa.
A tal proposito è da rilevare che la Suprema Corte di Cassazione, ha proclamato la "rilevanza esterna", nell' ambito dei rapporti di condominio, della posizione del nudo proprietario.
Così, la Suprema Corte, nella sentenza n° 23291 del 27 ottobre 2006, ha affermato che: quando la porzione immobiliare facente parte di un Condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l' atto dal quale deriva tale situazione, è opponibile erga omnes, e quindi anche al Condominio, il quale è tenuto ad osservare le già citate norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. sulle ripartizione delle spese fra nudo proprietario ed usufruttuario.
Tenuto conto che, sul pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un obbligazione propter rem, la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; poiché anche le spese dovute dall' usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all' assemblea interferire sull' imputazione e sulla ripartizione dei contributi.
Ne consegue che l' assemblea all' approvazione del bilancio, deve ripartire le spese secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all' amministratore al momento dell' esecuzione, ascrivere i contributi secondo la loro natura ai soggetti obbligati, anche nel caso in cui l' assemblea non li abbia individuarti.
Se ne ricava che l’assemblea non ha delega nei confronti del codice civile, come d’altronde si addice ad una fonte primaria rispetto a una secondaria.
Infatti non è consentito all'assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione, non rientrando nei poteri dell'organo deliberante introdurre deroghe ai criteri di ripartizione fissati dalla legge in ragione dalla natura stessa delle spese, in quanto eventuali deroghe verrebbero incidere sui diritti individuali, con la conseguenza che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto ad individuarli.
Va rammentato che la Suprema Corte aveva addirittura sentenziato che, la delibera di approvazione del preventivo o del rendiconto deve distinguere analiticamente, a pena di invalidità, le spese per l' uso da quelle occorrenti alla conservazione delle parti comuni.
Spetta all’usufruttuario il diritto di godere della cosa (mobile o immobile) e di fare propri i frutti naturali e civili .
Questi, però, non può mutare la destinazione economica del bene (artt. 981 , 984 c.c. ) il che, di norma, si identifica con la destinazione urbanistica: commerciale, residenziale ecc.
Nello specifico, sono a carico dell’usufruttuario” le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa”, “– art. 1004 c.c. –
Tuttavia non bisogna dimenticare che qualora le riparazioni straordinarie siano rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono a carico dell’usufruttuario.
A tal riguardo, l’art. 67 3° c. disp. att. c.c., infatti, riconosce espressamente all’usufruttuario il diritto di voto “negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”.
Spettano, invece, al proprietario le riparazioni straordinarie, ossia: “ quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno, o di cinta” – art. 1005 c.c. –
A rafforzare il concetto interviene una sentenza della Corte Suprema di Cassazione (n. 15010 del 21.11.2000) che ribadisce l’opinione per cui le spese condominiali si ripartiscono fra l’usufruttuario e il proprietario secondo il criterio legale.
Considerato quanto sopra brevemente riportato, in tema di partecipazione alle spese condominiali, si desume che l’amministratore del condominio è tenuto a convocare alle assemblee condominiali il proprietario ogni qualvolta si deve decidere di affari di straordinaria manutenzione .
Pur non essendo un obbligo specifico, gli usi comuni conferiscono a carico dell’usufruttuario, dopo l'effettuazione della vendita della "nuda" proprietà, la comunicazione all’amministrazione dell’avvenuta alienazione al fine di permettere a questa un corretto svolgimento delle incombenze amministrative.
Il nudo proprietario, avrà diritto di voto nelle assemblee di condominio per le innovazioni o manutenzioni straordinarie, come individuate dall' art. 1005 c.c., per le quali, dovrà, di conseguenza, sostenere direttamente le spese occorrenti.
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
D’altro canto il nudo proprietario non partecipando alle assemblee che hanno nell’ordine del giorno le specifiche relative alle spese di ordinaria amministrazione, non può essere perseguito per le stesse.
Difatti il nudo proprietario non potrebbe partecipare attivamente all’approvazione di delibere che concernono oneri non di sua competenza.
Alla luce di ciò si ricava che le delibere che assegnano spese ordinarie in solidarietà alle due figure in esame sono nulle nella loro parte specifica e pertanto impugnabili.
Dalla distinzione tra il nudo proprietario e l’usufruttuario discende che il condominio e l’amministratore hanno l’obbligo di tenere distinti nelle contabilità, gli importi dovuti dall’usufruttuario e quelli dovuti dal nudo proprietario sulla base dei principi forniti dai citati art. 1004 e 1005 c.c.
Pertanto la deliberazione sul conto consuntivo e preventivo deve prevedere per la sua validità una esatta ripartizione fra spese di ordinaria e straordinaria manutenzione del condominio, ciò per consentire il rispetto dei criteri legali previsti.
È fondamentale quindi che nel calcolo delle relative quote millesimali, la dove sussistano spese eccedenti la normale amministrazione, vengano ripartite tra la figura dell’usufruttuario e il nudo proprietario.
Ne discende che, in caso di morosità, l’amministratore dovrà procedere singolarmente nei confronti dell’uno e/o dell’altro come del resto è stato confermato da una recente sentenza della Cassazione ( Cass. Civ. sez. II n. 23291 del 27.10.06) la quale ha escluso il vincolo di solidarietà tra l’usufruttario e il nudo proprietario in merito al pagamento degli oneri condominiali e quindi, si deve sempre distinguere le imputazioni di spese.
Rimane pacifico che il consultivo redatto da chi amministra l’immobile deve essere deliberato secondo le maggioranze richieste e l’amministratore stesso deve essere stato nominato sempre secondo quanto dispone il c.c..
Nella distinzione fra spese ordinarie e straordinarie previste dall’art. 1005 del c.c. valgono per l’usufruttuario e il proprietario oltre le già citate previsioni legali, anche le seguenti linee guida di natura dottrinale:
- normalità e/o prevedibilità dell’intervento;
- l’entità materiale dell’intervento;
- il costo dell’intervento in rapporto al reddito della cosa;
L’art. 1005 del codice civile ne fa un elenco che tuttavia, secondo unanime interpretazione dottrinale, non è tassativo:
Pertanto alla dicitura «riparazioni straordinarie ………omissis vanno aggiunte alcune considerazioni; si può dire che rientrano nel concetto di riparazioni straordinarie quelle che non sono prevedibili come effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima.
La dove sussistino morosità da parte dell’usufruttuario l’amministratore ha l’onere di informare di tale situazione debitoria il nudo proprietario, poiché inevitabilmente all’evento cessazione dell’usufruttto, tale morosità si estendono al nudo proprietario in virtù del consolidamento delle due figure in un solo istituto, quello della proprietà in senso pieno.
La dove ciò non avvenga, l’amministratore stesso può essere perseguito per negligenza essendo questo un compito che gli deriva dal mandato.
Le attribuzioni dell'amministratore del condominio come organo esecutivo sono elencate dall'art. 1130 cod. civ..
Il nudo proprietario in ragione del perseguimento dei suoi interessi legittimi, di fatto è legittimato a chiamare in giudizio l’usufruttuario inadempiente al fine dell’adempimento o della riduzione della quota pro capite.
Rimane pacifico che talora si verifichino negligenze nell’erogazione delle spese di carattere condominiale a carico dell’usufruttuario il nudo proprietario sarà legittimato ad agire in via di regresso nei confronti di questo.
D’altro canto qualora l'usufruttuario risulti moroso, l'amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo l’ingiunzione di pagamento che, come stabilisce l'articolo 2810 del codice civile, può essere ipotecato.
Nel caso in cui oltre a non pagare le spese relative all'immobile egli generi debiti, l'usufrutto è pignorabile a differenza del diritto di abitazione e comunque questo diritto si estinguerebbe con la morte dell'usufruttuario.
Relativamente alle competenze spettanti all’assemblea condominiale, in dottrina ed in giurisprudenza si è a lungo argomentato sulla posizione dell' usufruttuario rispetto all' amministrazione condominiale, ed al recupero delle quote di spesa.
A tal proposito è da rilevare che la Suprema Corte di Cassazione, ha proclamato la "rilevanza esterna", nell' ambito dei rapporti di condominio, della posizione del nudo proprietario.
Così, la Suprema Corte, nella sentenza n° 23291 del 27 ottobre 2006, ha affermato che: quando la porzione immobiliare facente parte di un Condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l' atto dal quale deriva tale situazione, è opponibile erga omnes, e quindi anche al Condominio, il quale è tenuto ad osservare le già citate norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. sulle ripartizione delle spese fra nudo proprietario ed usufruttuario.
Tenuto conto che, sul pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un obbligazione propter rem, la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; poiché anche le spese dovute dall' usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all' assemblea interferire sull' imputazione e sulla ripartizione dei contributi.
Ne consegue che l' assemblea all' approvazione del bilancio, deve ripartire le spese secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all' amministratore al momento dell' esecuzione, ascrivere i contributi secondo la loro natura ai soggetti obbligati, anche nel caso in cui l' assemblea non li abbia individuarti.
Se ne ricava che l’assemblea non ha delega nei confronti del codice civile, come d’altronde si addice ad una fonte primaria rispetto a una secondaria.
Infatti non è consentito all'assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione, non rientrando nei poteri dell'organo deliberante introdurre deroghe ai criteri di ripartizione fissati dalla legge in ragione dalla natura stessa delle spese, in quanto eventuali deroghe verrebbero incidere sui diritti individuali, con la conseguenza che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto ad individuarli.
Va rammentato che la Suprema Corte aveva addirittura sentenziato che, la delibera di approvazione del preventivo o del rendiconto deve distinguere analiticamente, a pena di invalidità, le spese per l' uso da quelle occorrenti alla conservazione delle parti comuni.
