La compravendita e la intavolazione in Germania vengono avviate attraverso contratto pubblico, il quale riporta l`accordo obbligatorio delle parti (§ 311b BGB) oltre la loro richiesta di intavolazione (§ 925 BGB). Di fatto il tutto si conclude in un rogito unico.
Formalità
In base al § 311 b 1 comma BGB l’assunzione dell’obbligazione di alienare o acquistare un immobile sito in Germania è valida solo se fatta per atto notarile. L’obbligo della forma notarile riguarda – secondo la Giurisprudenza tedesca - anche tutte le volontà accessorie collegate al negozio, p.e il compromesso, ed atti unilaterali relativi all`acquisto, p.e deleghe e procure.
Vincoli reali
Accade che l’immobile da acquistare sia gravato da ipoteche iscritte. Si tratta di un caso comune in Germania. Tuttavia l’esistenza di tali gravami reali non impedisce di stipulare un contratto di compravendita, in cui il venditore garantisca al compratore di trasferire la proprietà priva di qualsiasi vincolo reale. È cura del notaio inserire le operazioni necessarie di cancellazione e coordinamenti del pagamento.
La prenotazione (Vormerkung)
Prima della trascrizione della proprietà è raccomandabile effettuare una prenotazione tavolare (Auflassungsvormerkung) a favore dell'acquirente, visto che l`iscrizione del passaggio di proprietà avviene dopo il pagamento del prezzo e tenendo conto dei tempi di pubblicazione. La prenotazione costituisce uno strumento di centrale importanza a tutela degli interessi delle parti nella fase tra sottoscrizione dell` atto pubblico di compravendita e trascrizione della proprietà che avviene dopo il pagamento del prezzo. Per l'iscrizione è necessaria una apposita domanda tavolare che – di regola - viene posta direttamente nel rogito.
Pagamenti
In genere, i pagamenti vengono effettuati tramite bonifico bancario IBAN/BIC dopo la stipula dell atto di compravendita. Sconosciuto invece lo strumento dell` assegno circolare.
Costi
L’acquisto di beni immobili è soggetto a tassazione locale, che varia secondo le Regioni dal 3,5 % (Baveria e Sassonia) e il 6,5 % (Schleswig-Holstein, e dal 1. Gennaio 2015 anche nel Nordreno-Vestfalia e Saarland).
Le spese notarile e dell’Ufficio che cura la intavolazione varia dal 1,8% fino a 2,5 % del prezzo pattuito. In caso di prezzi molto bassi tale percentuale può essere superiore.