A) L'acquisition d´un bien nécessite l´obtention de l'autorisation du gouverneur

L'acquisition d'un bien immobilier en Tunisie par un étranger sont soumises à l'accord préalable du gouverneur de la région où se situe le bien en question. Cependant ces dernières années ont été marquées par de nouvelles dispositions plus souples concernant certaines opérations immobilières et foncières effectuées par les étrangers. 
 

Avant de demander l’autorisation du gouverneur, la rédaction de la promesse de vente est indispensable. La promesse de vente doit préciser un délai raisonnable (entre 3 et 6 mois par exemple) au futur acquéreur pour obtenir l’autorisation en question. La promesse de vente doit également prévoir le cas où celui-ci n’obtient pas la dite autorisation.

Le versement d’un acompte sur le prix total de la vente peut être prévu par la promesse d’achat. De même, Il peut être prévu de récupérer, en cas de non finalisation de l’opération d’achat, l’avance ou une partie.

Noter qu’il est d’abord primordial de vérifier la régularité du titre foncier du bien en question auprès de la conservation de la propriété foncière -CPF.

Pour s’assurer de mener à bien les démarches liées à l’acquisition, il vaut mieux se faire assister par un professionnel du métier, en l’occurrence un agent immobilier ou un avocat désigné par l’un des partis. Celui-ci aide à préparer le dossier d’autorisation du gouvernorat et facilite les démarches administratives.

Afin de déposer la demande d’acquisition, plusieurs documents administratifs sont requis à commencer par les pièces d’identité de l’acquéreur.

Si l’autorisation est accordée, le contrat de vente définitif est signé et les procédures d’enregistrement et d’inscription de la vente effectuées respectivement auprès de la recette fiscale et de la conservation de la propriété foncière - CPF. Les opérations  non soumises à l’autorisation.

La demande d’autorisation préalable d’achat peut faire l’objet d’un accord ou d’un refus. (Il faut le dire le refus est exceptionnel )

Si l’autorisation est accordée, le contrat d’achat définitif est signé et légalisé, puis les démarches d’enregistrement et de transcription sont effectuées. 

Le contrat de vente doit être enregistré à la Recette des finances du lieu de l’immeuble dans les soixante jours. L’achat en devises d’un bien immobilier (à usage d’habitation) par un étranger non résident est enregistré au droit fixe.

 
Si le bien est immatriculé, le contrat d’achat doit être transcrit à la Conservation de la propriété foncière compétente

Si l’autorisation est refusée, il est impossible de finaliser la vente. Afin de récupérer l’acompte initialement versé, la promesse d’achat doit prévoir sa restitution en vertu d’une clause claire et précise.

Dans certains cas, notamment dans les zones touristiques, les promoteurs ont déjà obtenu cette autorisation leur permettant de commercialiser leurs produits sans que l'acquéreur ait besoin de cette autorisation.

Cette autorisation n’est pas obligatoire en cas de revente.

En effet ,dernièrement la Tunisie a connu un  assouplissement significatif et incitation supplémentaire pour stimuler l’investissement direct étranger en Tunisie. L’autorisation préalable du gouverneur pour l’acquisition d’un bien immobilier n’est plus exigée lorsqu’il s’agit pour les investisseurs étrangers d’acheter ou louer à l’intérieur des zones industrielles ou touristiques. Ou encore, dans le cadre de projets complémentaires fixés dans un contrat programme. Une circulaire du Premier ministre, adressée aux Ministres, Secrétaires d’Etat et Gouverneurs vient de le préciser.

depuis, il y a eu la loi N°2005- 40 du 11 mai 2005  qui prévoit la suppression de ladite autorisation.
Deux circulaires du Premier ministère (N° 44 et 17), la première en date du 23 août 2005 et la deuxième parue récemment explicitent la loi de 2005 et précisent notamment  les cas où l'autorisation du gouverneur n'est pas requise :

·         Lorsque l'investisseur étranger acquiert ou loue des terrains situés à l'intérieur des zones industrielles ou touristiques ;

·         Lorsqu'il acquiert ou loue des locaux situés dans les zones industrielles ;

·         Lorsqu'il est vendeur et bailleur d'un bien immeuble dans le cadre de projets complémentaires

définis conformément à un contrat-programme avec le ministère en charge de l'investissement extérieur.

Etant entendu que cette dispense ne concerne que les biens immeubles destinés à la réalisation de projets économiques et situés à l'intérieur des zones à vocation industrielle ou touristique conformément à la législation en vigueur s'agissant de l'aménagement de ces zones et la législation relative à la protection des terres agricoles.

Elle couvre également les lotissements aménagés qui ont acquis leur vocation industrielle ou agricole dans le cadre des plans d'aménagement urbains.

B)L’ autorisation  de la Banque centrale de Tunisie

Tout achat d’un bien immobilier par un étranger non résident est obligatoirement soumis à l’autorisation de la Banque centrale de Tunisie, conformément à la législation des changes. 

Il convient : 

d’ouvrir un compte non résident en devises ou en dinars convertibles, dans la banque de leur choix et en correspondance avec leur établissement bancaire; 

d’importer les devises destinées à régler l’acompte puis le prix d’achat ; 

de demander à sa banque de fournir une fiche d’investissement précisant que les fonds provenant de l’étranger sont destinés à l’acquisition d’un bien immobilier. Il est nécessaire d’obtenir cette fiche d’investissement (dont la production sera indispensable pour la revente) auprès de sa banque dans les 48 heures suivant le transfert des fonds.

Dans le cas où il ne pourrait se la procurer, l’acquéreur doit obtenir une attestation de la banque indiquant toutes ces précisions.

Pour un étranger résident, c'est à -dire qu'il a une carte de résidence en date valable, il est seulement tenu de fournir à l'administration de la propriété foncière : cette carte de résidence et " la fiche d'investissement " lui délivrée par la banque dans laquelle il a déposée le prix d'achat.

Autrement dit, l’achat n’est pas soumis à l’autorisation préalable de la Banque centrale mais cette acquisition doit être faite par une importation de devises. Aussi, ils doivent ouvrir un "compte spécial résident". 

Il est préférable que les versements au profit du vendeur soient effectués par virement bancaire, ce qui garantit la transparence et la sécurité de la transaction.

II)Limites et exceptions

Comme on vient à le démontrer ,il est possible pour un étranger d'acquérir une propriété, villa, appartement en Tunisie. Seules les terres agricoles sont exclues.

Les terrain agricoles ne peuvent être vendus aux étrangers quelque soit le motif de l’achat.

Les personne de nationalités étrangère ne peuvent exploiter une terre agricole, que par le biais de la location uniquement.si le terrain est dans le plan d’aménagement d’urbanisme des villes, il est à  usage d’habitation, si  a contrario, le terrain ne fait pas parti de ce plan d’aménagement, il est agricole et il est donc impossible pour un étranger de l’acquérir. 

Avv. Giorgio Bianco
Studio Legale Giambrone Law