L’obbligo per il Notaio rogante di depositare su un conto corrente dedicato il corrispettivo in denaro delle compravendite immobiliari è stato introdotto dal legislatore nel 2013 ma la relativa disciplina non ha mai trovato applicazione per mancanza del regolamento di attuazione, che avrebbe dovuto essere adottato con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri su proposta del Ministro dell’Economia e delle Finanze, di concerto con il Ministro della Giustizia e sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato.
La legge annuale per il mercato e la concorrenza (L. n. 124/2017) è intervenuta sulle norme emanate nel 2013 apportando alcune modifiche, la più significativa delle quali riguarda il carattere facoltativo e non più obbligatorio del deposito del prezzo, ora rimesso alla richiesta delle parti, anche di una sola di esse.
Per comprendere le finalità delle nuove norme, va preliminarmente ricordato che ogni contratto di compravendita immobiliare deve essere reso pubblico mediante la trascrizione nei registri immobiliari; in mancanza, l’acquisto è valido tra le parti ma non è opponibile ai terzi. Questo significa che l’acquirente non potrebbe opporsi al pignoramento dell’immobile (e alla conseguente vendita all’asta del bene) eseguito dai creditori del suo dante causa, qualora il pignoramento - sebbene successivo alla compravendita - sia stato trascritto prima dell’atto di acquisto. La priorità della trascrizione risolve anche il conflitto tra due diversi acquirenti dello stesso immobile: a prevalere non sarà chi ha acquistato per primo il bene ma chi ha trascritto per primo il contratto.
Questa forma di pubblicità, che rende opponibile a chiunque un fatto o un negozio giuridico, viene detta dichiarativa per distinguerla da altre forme di pubblicità che producono effetti diversi, quali ad esempio la pubblicità costitutiva, necessaria per la stessa costituzione di un rapporto giuridico e non solo per la sua opponibilità a terzi; così è, ad esempio, per il diritto di ipoteca, che sorge solo con l’iscrizione nei registri immobiliari.
Grazie al sistema di pubblicità immobiliare l’acquirente può verificare se il venditore è l’effettivo proprietario del bene e se l’immobile che intende acquistare è libero da pesi o gravami che non gli sono stati comunicati. Non si può però escludere che nel periodo di tempo che intercorre tra l’ultimo controllo eseguito dal Notaio rogante - tenuto a verificare la libertà e disponibilità del bene con le apposite visure ipocatastali - e la trascrizione dell’atto di compravendita, vengano eseguite trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, con il rischio per l’acquirente di perdere o di non vedersi riconosciuta la proprietà dell’immobile nonostante l’avvenuto pagamento del corrispettivo. Le nuove norme tutelano l’acquirente contro tali rischi. A seguito delle modifiche apportate con la legge n. 124/2017, il Notaio è ora tenuto a depositare su un conto corrente dedicato il corrispettivo della compravendita se anche una sola delle parti ne farà richiesta; è facile prevedere che la maggior parte delle richieste - se non addirittura la loro totalità - proverrà dall’acquirente che, come si è visto, è la parte maggiormente interessata a chiedere che il saldo del prezzo sia depositato sull’apposito conto corrente e non sia consegnato al venditore prima della trascrizione dell’atto di acquisto. Le norme entrate in vigore il 29 agosto 2017 stabiliscono infatti che l’importo può essere svincolato e consegnato al venditore solo dopo il compimento delle formalità pubblicitarie di trascrizione, quando il Notaio avrà avuto modo di verificare l’assenza di gravami, trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che non risultavano alla data del rogito e di cui l’acquirente non poteva essere a conoscenza al momento dell’acquisto. In caso di vendita condizionata, il Notaio potrà svincolare il corrispettivo solo se gli verrà fornita la prova - con atto pubblico, scrittura privata autenticata o con le diverse modalità concordate dalle parti - dell’avveramento della condizione.
A tutela sia dell’acquirente che del venditore sono dettate norme assai rigide volte ad escludere che le somme depositate sul conto corrente dedicato possano essere pignorate dai creditori del Notaio (c.d. separazione patrimoniale) o confluiscano nel regime di comunione dei beni del Notaio o nella sua successione.
La legge non prevede espressamente l’inderogabilità pattizia della disciplina; se si dovesse ammettere la sua derogabilità per accordo delle parti, sarebbe possibile inserire nel preliminare una clausola con cui il promissario acquirente rinuncia in via preventiva alla facoltà di domandare al Notaio il deposito del corrispettivo sul conto corrente dedicato.
I primi commentatori delle nuove norme si sono finora espressi in favore della loro inderogabilità pattizia, sul rilievo che la disciplina sembra esprimere principi di ordine pubblico di protezione, essendo volta a tutelare la parte debole del rapporto (l’acquirente) contro i rischi connessi al sistema di pubblicità immobiliare, basato sulla priorità della trascrizione. Qualora la Giurisprudenza confermi tale orientamento, sarebbero affette da nullità le clausole contrattuali di preventiva rinuncia da parte dell’acquirente alla facoltà riconosciuta dalla legge n. 124/2017 di chiedere al Notaio rogante il deposito del prezzo sul conto corrente dedicato.
Per una scelta singolare del legislatore gli interessi maturati sulle somme depositate sul conto corrente dedicato non seguono le sorti del corrispettivo ma sono destinati - al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente - ai fondi di credito agevolato per il finanziamento delle piccole e medie imprese. Molto duro il commento della Federazione italiana agenti professionali immobiliari che a proposito del mancato riconoscimento degli interessi in favore di colui che ha diritto al corrispettivo ha parlato di “nuova tassa sulla proprietà immobiliare”.  
Il tempo ci dirà se la nuova disciplina incontrerà il favore delle parti o se rimarrà di fatto inapplicata a causa dello scarso numero delle richieste; per il successo o meno della normativa potrebbe rivelarsi decisiva la posizione degli agenti immobiliari, che svolgono un ruolo centrale nella contrattazione preliminare relativa alle compravendite immobiliari, e che non sembrano aver accolto con favore l’intervento legislativo. E’ sufficiente a questo proposito richiamare le dure critiche espresse dal presidente della Federazione italiana agenti professionali immobiliari, Paolo Righi, secondo cui il deposito del prezzo presso il Notaio creerebbe “una disparità fortissima tra le parti, che fino ad oggi erano bilanciate e tutelate, mentre ora il venditore diventa parte debole del contratto”
Possiamo peraltro ipotizzare che il Notaio rogante - di regola scelto dall'acquirente - si farà carico di verificare che le parti siano a conoscenza della facoltà loro riconosciuta dalla legge n. 124/2017 di domandare il deposito del prezzo sul conto corrente dedicato, sopperendo in tal modo ad eventuali lacune informative dei contraenti.