Il Decreto Legislativo sul Federalismo municipale (per il quale è stata appena votata la fiducia alla Camera dei Deputati) prevede alcune novità per quanto riguarda gli immobili locati ad uso abitativo operative già da quest’anno: una su tutte la “cedolare secca” – imposta che sostituisce l’ IRPEF e relative addizionali comunale e regionale, l’ imposta di bollo e l’ imposta di registro sul contratto di locazione, l’ imposta di registro e di bollo sulle proroghe e sulle risoluzioni dei contratti di locazione -.

A partire da quest’anno, dunque, i proprietari o titolari di altri diritti di godimento su immobili che locano questi ultimi ad uso abitativo (eventualmente, insieme alle pertinenze), possono scegliere di tassare i canoni con la “cedolare secca” sulla base di due aliquote fisse:

  • 21%  per i canoni a mercato libero (si stima che l’aliquota interessi circa l’80% degli immobili locati ad uso abitativo, escluse le case popolari);
  • 19%  per i contratti di locazione a canone concordato, relativamente agli immobili che si trovano in Comuni con carenza di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa, indicati nell’art. 1 a) e b) del D.L. 551/98 (in genere, le grandi città e i loro hinterland).

Può essere utile, prima di decidere se avvalersi di questa tassa sostitutiva, fare un calcolo del contributo da versare nei quattro anni di durata del contratto di locazione. Si precisa che, in caso di scelta della “cedolare secca“, non si potrà chiedere l’adeguamento annuale ISTAT del canone di locazione, anche se stabilito nel contratto.

La “cedolare secca” si applica anche per i contratti di locazione con durata non superiore a 30 giorni all’anno, per i quali non vi è obbligo di registrazione. Restano, invece, esclusi, gli immobili locati per esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

L’operatività della “cedolare secca” è subordinata all’invio, da parte del proprietario dell’immobile, di una lettera con racc. A/R all’inquilino, nella quale dichiara di volersi avvalere di questa tassa sostitutiva e rinuncia, espressamente, alla richiesta di adeguamento annuale ISTAT per il canone di locazione.

In merito alle modalità di versamento della “cedolare secca“, agli acconti, saldi, ecc., il Decreto Legislativo sul federalismo municipale stabilisce che:

  • gli acconti saranno pari all’85% dell’imposta per il 2011 e al 95% per il 2012
  • il termine per il versamento della tassa è quello previsto per il pagamento dell’IRPEF
  • non saranno rimborsate imposte di bollo e di registro già pagate per la registrazione dei contratti di locazione
  • il reddito assoggettato a cedolare secca rileva ogni volta che la normativa fa riferimento a requisiti reddituali per il riconoscimento di agevolazioni, fiscali e non, nonché ai fini Isee

Entro 90 giorni dall’emanazione del Decreto Legislativo da parte del Consiglio dei Ministri, l’Agenzia delle Entrate indicherà le modalità di esercizio dell’opzione, di versamento di acconti e saldi, ecc.

L’art. 3 del Decreto di prossima emanazione interviene, invece, sugli affitti non dichiarati e i contratti di locazione non registrati nei termini di legge (oltre che su contratti di locazione contenenti importi inferiori a quelli effettivi e su comodati fittizi), stabilendo che :

  • la durata di quattro anni della locazione decorre dalla registrazione del relativo contratto (volontaria o d’ufficio)
  • al rinnovo del contratto si applica la normativa prevista per i contratti a canone libero
  • il canone annuo di locazione è pari al minore fra l’importo stabilito tra le parti e quello corrispondente al triplo della rendita catastale (oltre all’adeguamento del 75% dell’aumento degli indici ISTAT, a partire dal secondo anno); il termine di decorrenza è quello della data di registrazione del contratto.

Secondo un calcolo fatto su canoni di locazione annuali dell’importo di Euro 1.000,00 (o multipli di esso), a quanto sembra la “cedolare secca” sarà più conveniente per chi dichiara redditi annui superiori a Euro 28.000,00. A tal proposito, Claudio Fantoni – Presidente della Consulta Casa Anci – ha lanciato l’allarme circa la convenienza che potrebbero avere i proprietari ad optare per il canone libero di locazione, dichiarando che “ Se la cedolare secca non verrà bilanciata da altre misure  è concreto il rischio aumento per l’affitto di quasi 1 milione di famiglie, che secondo le stime disponibili, rischiano di essere trasferite dal canale concordato al mercato a canone libero. Anche se il provvedimento sul fisco comunale contiene norme con effetti positivi sui bilanci comunali neutralizzando in parte il peso dei tagli degli ultimi anni, dal punto di vista delle politiche abitative il decreto presenta elementi di forte incertezza. La cedolare secca inciderà in modo penalizzante o comunque non incentivante sul canale concordato degli affitti, finendo per compromettere la politica di calmieramento dei canoni promossa in questi anni dai Comuni”.

Il Decreto legislativo sul federalismo municipale prevede, infine, un inasprimento delle sanzioni:

  • se nella dichiarazione dei redditi non è indicato il reddito derivante dai canoni di locazione, la sanzione oscillerà tra il  240%  e il 480% dell’IRPEF non versata;
  • se il reddito derivante dai canoni di locazione dichiarato è inferiore a quello effettivamente percepito, la sanzione oscillerà tra il 200% e il 400% dell’IRPEF non versata.

In sostanza, sono raddoppiate le sanzioni previste per i casi di omessa o infedele dichiarazione dei redditi derivanti dai canoni di locazione. In caso di accertamento con adesione, l’unico beneficio previsto è quello del pagamento della sanzione ordinaria e non raddoppiata, così come prevista dagli artt. 1, commi 1^ e 2^, e 13 del D.L.  471/1997.


Roma, 03.03.2011                                                                   Avv. Daniela Conte

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