La Suprema Corte di Cassazione – sezione III civile – con sentenza del 13 febbraio 2015, n. 2865 si è discostata da una precedente pronuncia, peraltro isolata, (Cass. sez. VI Civile – 3, n. 27614 del 2013) secondo la quale una volta risoltosi un contratto di locazione relativo ad un immobile a causa dell'inadempimento del conduttore ed una volta avvenuta la riconsegna dello stesso, con corresponsione dei canoni maturarti fino a quel momento, non possa essere riconosciuto un diritto del locatore al risarcimento di un danno derivato dall'inadempimento del conduttore, commisurato al canone che questi avrebbe versato se la locazione fosse continuata fino alla sua scadenza convenuta.
La Corte Suprema con la pronuncia del 2015, infatti, ha statuito che:
l ragionamento logico-giuridico percorso dalla Suprema Corte con la recente sentenza, deriva dall'applicazione dell'art. 1453 c.c.,che recita:
Resta inteso che sul locatore, incombe l’onere di provare che l’impossibilità di stipulare un nuovo contratto di locazione alle medesime condizioni del precedente, non è imputabile a sua colpa.
La Corte Suprema con la pronuncia del 2015, infatti, ha statuito che:
“Il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione. L’ammontare del danno risarcibile costituisce valutazione del giudice di merito che terra’ conto di tutte le circostante del caso concreto”.In relazione al quantum del risarcimento, la Cassazione (Cass. n 530 del 2014) ha stabilito che l'ammonatre dello stesso è pari all’incremento patrimoniale netto che il locatore avrebbe conseguito con la regolare esecuzione contrattuale e che è venuta meno per inadempimento del conduttore.
l ragionamento logico-giuridico percorso dalla Suprema Corte con la recente sentenza, deriva dall'applicazione dell'art. 1453 c.c.,che recita:
“nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.e dal precetto normativo contenuto nell’art. 1591 c.c., il quale facendo riferimento al contratto di locazione stabilisce che:
“il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”.In conclusione, nell'ipotesi di mancato pagamento dei canoni, il locatore potrà tutelarsi intimando al conduttore lo sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. con contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e da scadere e con autonomo procedimento giudiziale, richiedere il risarcimento del maggior danno a titolo di mancato guadagno, tanto nell’ipotesi in cui l’immobile non venga rilocato fino alla scadenza pattuita nel contratto risolto per inadempimento, quanto nell’ipotesi in cui una nuova locazione dell’immobile vada a “coprire” la durata residua che avrebbe dovuto avere la locazione se questa non si fosse risolta.
Resta inteso che sul locatore, incombe l’onere di provare che l’impossibilità di stipulare un nuovo contratto di locazione alle medesime condizioni del precedente, non è imputabile a sua colpa.
