Dalla stipulazione del contratto di locazione derivano a carico delle parti, proprietario locatore e conduttore-inquilino, una serie di obbligazioni.

La disciplina delle stesse, avente evidentemente portata generale, è definita dalle norme del Codice Civile.

In particolare l’art. 1575 c.c. individua le obbligazioni principali del locatore: esse costituiscono la logica conseguenza del significato stesso del rapporto locatizio in cui il locatore si obbliga a “far godere” la cosa al conduttore.

Le obbligazioni principali del locatore consistono in:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

Nell’ambito del rapporto locatizio lo stato dell’immobile ha una rilevante importanza per diverse motivazioni: da un lato costituisce il parametro per valutare la soddisfazione dell’inquilino rispetto all’oggetto della locazione, costituendo dunque presupposto logico per la stipulazione, dall’altro, evidentemente, assume rilevanza al momento della valutazione del corrispettivo.

Lo stato di manutenzione deve essere tale da potere almeno garantire le esigenze dell’inquilino: la bontà dello stesso nella prassi potrà riferirsi ad esempio allo stato delle pareti, alla funzionalità degli infissi e degli impianti, alla pavimentazione.

Resta inteso che tale obbligazione è derogabile per accordo delle parti, ovvero quando il futuro inquilino sia perfettamente conscio dello stato dell’immobile seppur non “buono”, o comunque nella media, e nonostante ciò decida comunque di addivenire alla stipulazione contrattuale.

Particolare importanza rivestono in quest’ambito i vizi della cosa locata.

Secondo l’interpretazione data dalla costante giurisprudenza costituiscono vizi della cosa locata quelli incidenti sulla struttura materiale della cosa che ne alterano l’integrità, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale.

Ebbene, a tal proposito, l’art.1578 c.c. prevede che se al momento della consegna la cosa locata era affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso, salvo che non si tratti di vizi per il conduttore già conosciuti o da lui facilmente conoscibili, è prevista per lo stesso conduttore una duplice tutela. Egli potrà infatti domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo (art. 1578 I comma c.c.).

Il locatore risponde comunque dei danni derivati da vizi della cosa locata, se non prova di averne senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna.

L’art.1580 c.c.offre infine una tutela rafforzata per l’inquilino: se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la sua salute o quella dei suoi famigliari, o dipendenti, egli potrà ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;

Con riferimento specifico alla manutenzione, agli oneri e alle spese ad essa inerenti, alle ripartizioni delle stesse fra le parti contrattuali, si veda in particolare l’approfondimento 2 f).

L’obbligo di manutenzione impone al locatore di provvedere a tutte le riparazioni necessarie, ad eccezioni di quelle c.d. di piccola o ordinaria manutenzione che il legislatore prevede a carico dell’inquilino (art. 1576 c.c.).

Il legislatore disciplina anche la circostanza data dalla necessità di riparazioni (1577 c.c.): se si tratta di riparazioni che non sono a carico del conduttore, quest’ultimo deve darne avviso al locatore. Se trattasi di riparazioni urgenti, il conduttore ha la possibilità di eseguirle egli stesso direttamente, salvo rimborso da parte del locatore, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore stesso.

3) garantire il pacifico godimento durante la locazione.

Il locatore è cioè tenuto ad assicurare il conduttore inquilino rispetto ad una serie di circostanze che ne possano comunque minare il libero godimento e la piena e normale utilizzazione.

In particolare l’obbligo di garanzia concerne le c.d. molestie di diritto. L’art. 1555 c.c. al I comma specifica che il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima. Rientrano nelle c.d. molestie di diritto, secondo la giurisprudenza, le ipotesi in cui, soggetti terzi reclamino sul bene oggetto di locazione diritti in contrasto con quelli del conduttore o in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto, sia contestando lo stesso potere di disposizione del proprietario locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che venga a menomare la posizione del conduttore stesso.

In tale circostanza ai sensi dell’art.1586 c.c. il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore sotto pena del risarcimento dei danni. Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne (in tal caso) estromesso con la semplice indicazione del locatore se non ha interesse a rimanervi.

Diversamente, nel caso di molestie c.d. di fatto, il locatore non è tenuto a garantire il conduttore, ma quest’ultimo potrà agire in nome proprio. Trattasi della circostanza in cui i terzi, non avanzino pretese di natura giuridica, ma arrechino comunque un evidente pregiudizio al godimento del conduttore, attraverso attività materiali o comportamenti di carattere ostativo o comunque causanti impedimento o comune lesione nella piena disponibilità e libero uso da parte del conduttore della cosa locata.

Il codice civile prevede altresì una serie di obblighi in capo all’inquilino, oltre a quello generale derivante dal rapporto contrattuale, dato dal pagamento del corrispettivo per il godimento del bene oggetto del contratto.

L’art. 1587 c.c. precisa infatti che il conduttore è tenuto a:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.

Il conduttore, ricevuta la cosa locata, sarà pertanto tenuto, secondo la diligenza di una persona c.d. media, di buon senso, ad utilizzare la stessa secondo l’uso che è stato convenuto nel contratto, o quello che nel silenzio delle parti è lecito supporre. Ne deriva pertanto il divieto per il conduttore di effettuare modifiche o innovazioni che mutino la destinazione e la natura del bene locato: tale divieto è operante per tutta la durata del contratto.

In caso di miglioramenti apportati dal conduttore (art. 1592 c.c.), quest’ultimo non ha diritto a indennità. Tuttavia in caso di consenso del locatore sarà quest’ultimo a pagare un’ indennità data dalla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta dal conduttore per i lavori eseguiti e il valore del risultato utile al momento della riconsegna. In tutti i casi, anche se il conduttore non ha diritto ad una indennità, il valore dato dai miglioramenti apportati può compensare i deterioramenti avvenuti nel caro del rapporto locatizio, senza colpa grave del conduttore.

Nell’ipotesi in cui il conduttore abbia eseguito delle addizioni, (art. 1593 c.c.) egli potrà toglierle al momento della restituzione, sempre che ciò possa avvenire senza nocumento alcuno per la cosa locata, tranne che il locatore non preferisca ritenerle pagando un’ indennità data dalla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta dal conduttore e il valore delle addizioni al momento della riconsegna della cosa.

Infine il conduttore sarà tenuto a riconsegnare al locatore il bene oggetto del contratto, nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto (art.1590 c.c.) “salvo il normale deterioramento o il consumo derivante dall’uso della cosa in conformità del contratto”

Il citato art. 1590 c.c. laddove precisa, “in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti”, considera la circostanza che, come avviene anche frequentemente nella pratica, al momento della consegna sia stato redatto un verbale, appunto definito “ di consegna”, in cui si ha una descrizione precisa della cosa e del suo stato, per evitare possibili controversie o contestazioni al momento della riconsegna.

Diversamente, nel caso in cui manchi la citata descrizione, l’art.1590 c.c. II c.c. introduce una presunzione semplice, cioè salvo prova contraria, che il conduttore abbia ricevuto il bene oggetto di locazione in buono stato di manutenzione.

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.