TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE LOCATO: L'INDENNITÀ DI AVVIAMENTO COMMERCIALE A CHI SPETTA?
Corte di Cassazione, sez. III, 27 aprile 2011, n. 9408 
“Il diritto alla indennità per l'avviamento commerciale sorge per effetto ed al momento della cessazione del contratto di locazione, per cui, in caso di alienazione dell'immobile locato, avvenuta successivamente alla comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della prevista data di cessazione del rapporto, obbligato a detto titolo ai sensi dell'art. 1602 cod. civ. nei confronti del conduttore è l'acquirente dell'immobile locato.”
La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, è intervenuta a dirimere una controversia in tema di contratto di locazione ad uso commerciale e diritto all’indennità per perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della legge n. 392 del 1978, in un caso in cui l’immobile oggetto della locazione era stato alienato dal locatore in data antecedente alla cessazione del rapporto, ma successivamente alla comunicazione della disdetta dal contratto. Alla Suprema Corte è stato chiesto di decidere su chi dovesse gravare l’obbligo di pagamento dell’indennità in questione, se, cioè, sul locatore alienante e disdettante, ovvero sull’acquirente dell’immobile locato, subentrato al primo nel rapporto di locazione.
IL FATTO - Tra la società Alfa e la società Beta era stato concluso in data 1 luglio 2001 un contratto di locazione ad uso commerciale, comportante il contatto con il pubblico, e con prima scadenza contrattuale prevista per il 30 giugno 2007. La società Beta, locatrice dell’immobile, in data 18 gennaio 2006 aveva comunicato alla conduttrice Alfa la disdetta del contratto alla data della prima scadenza contrattuale, disdetta che in data 24 aprile 2007 era stata accettata dalla società conduttrice, la quale, però, aveva richiesto il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della legge n. 392 del 27 luglio 1978. In data 28 giugno 2007 l’immobile oggetto della locazione era stato alienato dalla società locatrice Beta alla società Gamma, con comunicazione ad Alfa il giorno successivo.
Il problema che resta da risolvere, però, per comporre la lite tra Alfa e Beta, è quello di stabilire a chi spetti l’obbligo di pagare l’indennità per la perdita dell’avviamento a favore della società Alfa: a Beta, locatrice alienante, ovvero a Gamma, acquirente dell’immobile locato?
Per rispondere a tale domanda, secondo la Suprema Corte occorre fare un passo ulteriore, e verificare in quale momento maturi in capo alla società conduttrice il diritto all’indennità de qua, se, cioè, al momento della comunicazione della disdetta da parte della locatrice, o al momento della cessazione del rapporto di locazione. 
Qualora, infatti, il diritto alla corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento maturi in capo alla conduttrice nel momento della comunicazione della disdetta, allora, nel caso di specie, essendo stata comunicata la disdetta (18.01.2006) antecedentemente alla cessione dell’immobile locato (28.06.2007), il relativo pagamento dovrà essere corrisposto dalla società ricorrente Beta, in conformità a quanto statuito in sede di gravame; se, invece, il diritto al pagamento dell’indennità matura nel momento della cessazione del contratto di locazione, nel caso di specie, essendo la cessazione avvenuta (30 giugno 2007) in data successiva all’acquisto del bene locato da parte di Gamma (28 giugno 2007), il pagamento non potrà che essere corrisposto dalla medesima società acquirente.
Nel decidere la questione la Suprema Corte ha affermato che: l’indennità per la perdita dell’avviamento matura in capo al conduttore senz’altro con la cessazione del rapporto di locazione e non con la comunicazione della disdetta . Obbligato al relativo pagamento sarà, pertanto, l’acquirente del bene locato, in tutte le ipotesi in cui l’acquisto dell’immobile avvenga (seppur dopo la comunicazione della disdetta) prima della cessazione del rapporto di locazione.
(Avv. Gianluca Perrone)