In tale sede preme sottolineare le peculiarità proprie dello sfratto per morosità.
L’art.658 c.p.c. prevede infatti per il locatore la possibilità di ricorrere al procedimento speciale per convalida di sfratto anche nella circostanza di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze. Trattasi dunque di contratto di locazione ancora in corso.
Come si è avuto modo di vedere nella trattazione generale delle locazioni, fra gli obblighi principali del conduttore derivanti dal contratto, rientra quello di dare il corrispettivo nei termini convenuti nel contratto.
L’inadempimento del conduttore in tal senso è allora sanzionabile da parte del conduttore.
In particolar modo l’art.5 della l.392/1998 introduce una presunzione assoluta di “gravità dell’inadempimento” tale cioè da giustificare la risoluzione del contratto, in presenza di due presupposti:
-Mancato pagamento di una sola rata del canone e tale situazione si protrae per oltre 20 giorni dal termine convenuto nel contratto
- Mancato pagamento di oneri accessori superiori a due mensilità di canone.
Resta intesa la possibilità per il locatore, prima dell’ instaurazione del procedimento di convalida di sfratto, di diffidare l’inquilino all’adempimento entro un preciso termine mediante l’invio di raccomandata a/r.
Il locatore potrà sempre con citazione, secondo lo schema generale descritto al paragrafo 4 a), instaurare il procedimento finalizzato ad ottenere dal Giudice l’ordinanza di rilascio dell’immobile locato. La morosità giustifica cioè per i presupposti prima citati la risoluzione del contratto e il conseguente rilascio dell’immobile.
Atteso l’inadempimento dato dal mancato pagamento dei canoni, il locatore potrà richiedere nello stesso atto che il Giudice ingiunga al conduttore il pagamento dei canoni scaduti ed altresì di quelli che andranno a scadere fino al rilascio oltre alle spese del procedimento.
Ci si riporta a quanto descritto con riferimento allo svolgimento dell’udienza e ai possibili accadimenti all’interno di essa.
Ivi tuttavia la convalida di sfratto è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste.
Inoltre, se il conduttore compare negando la propria morosità, contestando l’ammontare dei canoni richiesti, il Giudice può disporre con ordinanza il pagamento delle somme non contestate concedendo un termine non superiore a 20 giorni per l’adempimento. Se il Conduttore non adempie, il Giudice convalida lo sfratto ed emette decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.
Nella sola locazione ad uso abitativo è prevista inoltre la c.d. sanatoria giudiziale della morosità ex art.55 l.392/1978. Per il conduttore convenuto è cioè prevista la possibilità di sanare la morosità banco iudicis, ovvero direttamente all’’udienza fissata,versando altresì gli interessi nella misura legale e le spese processuali.
Oppure il conduttore che si trova in un situazione di momentanea difficoltà può demandare al giudice la concessione di un termine (c.d. termine di grazia) per purgare la mora.
Il Giudice valutata l’esistenza delle condizioni palesate dal conduttore e la loro risolvibilità entro il termine massimo stabilito dalla legge, di regola non superiore a 90, può discrezionalmente concederlo.
Entro il termine di grazia concesso assegnato dal giudice – il conduttore dovrà provvedere al pagamento dell' "importo dovuto per i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati..., maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice".
Il procedimento in caso di concessione del termine viene allora rinviato all’udienza di verifica: se il conduttore nel termine di grazia provvede al pagamento il procedimento si estingue. Diversamente il giudice convalida lo sfratto ed emette decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.
La possibilità di sanare la morosità in giudizio è tuttavia limitata dall’art.55 citato, in tre-quattro volte, in casi eccezionali, nella durata di un quadriennio.
Sullo svolgimento della proceduta esecutiva per il rilascio si rinvia al paragrafo 4 a).
